旧公図の取得方法と法務局での手順と注意点
旧公図はオンラインで取れると思ったら、管轄法務局まで行かないと手に入らない場合がほとんどです。
旧公図とは何か｜取得前に知っておくべき基礎知識
旧公図（きゅうこうず）とは、明治時代の地租改正事業（1873年・明治6年）によって作成された土地の図面です。当時の政府は税収確保のため全国の土地を測量しましたが、専門の測量士ではなく「竹尺」と「間縄（まなわ）」を使った村人が平板測量を担当しました。この測量結果を和紙に墨で書き起こしたものが旧公図の原点で、字限図（あざぎりず）・野取絵図・地押調査図などとも呼ばれます。
法的には「地図に準ずる図面（不動産登記法第14条第3項）」として位置づけられており、精度の高い「法14条地図」が整備されるまでの暫定的な図面として法務局に備え付けられています。令和5年度末時点で、全国の14条地図整備率は約53%にとどまっており、残り約47%の地域では今も旧公図が実務で使われ続けている状況です。
現在の法務局で交付される「公図」と旧公図の違いは何でしょうか？
大多数の人は、法務局で取得できる地図を総称して「公図」と呼びます。しかし正確には、データ化されデジタル管理されている現行の公図と、和紙やマイラー（ポリエステルフィルム）に描かれた旧来の図面とでは、精度・取得方法・取得場所がすべて異なります。この違いを知らないまま動くと、取得できない、あるいは間違った図面を使い続けるリスクがあります。
旧公図の特徴として重要なのは、里道（赤道・赤線）が赤色、水路（青道・青線）が青色で描かれている点です。これらは現在も「無地番地」として公図に表示されており、官（国や自治体）が所有する土地として扱われます。不動産取引において、敷地内に赤道・青道が入り込んでいることに気づかないまま契約を進めると、建築確認が取れなかったり、後日トラブルに発展したりするケースがあります。旧公図は、まさにこうした「地下に潜った問題」を発見するための地図でもあるのです。
旧公図の取得方法｜管轄登記所・手数料・申請書の書き方
最初に押さえるべき原則があります。
旧公図（和紙公図・マイラー公図）は、その土地を管轄する登記所（法務局・支局・出張所）のみで取得できます。通常の登記事項証明書はどの法務局でも取れますが、旧公図はデータ化が完了していないケースが多く、管轄外の登記所では取得できないのです。これを知らずに最寄りの法務局へ出向くと、「ここでは取れません」と空振りになります。
取得方法は大きく4つに分かれます。
| 取得方法 | 手数料（1通） | 備考 |
|---|---|---|
| 窓口で直接取得 | 450円 | 証明書付き、即日取得可能 |
| オンライン請求・窓口受取 | 430円 | かんたん証明請求を使用 |
| オンライン請求・郵送受取 | 450円 | 自宅・事務所で受け取り可能 |
| 登記情報提供サービス | 361円 | PDF取得・証明なし・平日8:30〜21:00まで |
※2024年4月現在の手数料です。
登記情報提供サービス（民事法務協会）は平日夜21時まで稼働しており、最も安価に取得できます。しかし、旧公図のようにデータ化されていない図面の場合、このサービスでは取得できないケースがあります。金融機関への提出など「証明書付き」が必要な場面では、窓口または郵送申請を選択します。
申請前に地番を確認しておくことが必須です。
「住居表示（〇〇市〇〇町〇丁目〇番〇号）」と「地番」は別物です。住居表示が採用されている地域では、両者は一致しません。地番を調べるには、権利証（登記識別情報通知）・固定資産税の課税明細書・建築確認通知書などを確認するか、法務局に備え付けてある「ブルーマップ」で照合します。法務局の窓口でも教えてもらえるので、不明であれば電話で管轄法務局に確認するのが確実です。
申請書（地図証明書申請書）には次の項目を記入します。
- 申請人の住所・氏名
- 請求対象土地の所在（〇〇市〇〇町〇丁目）
- 地番
- 請求通数
- 証明書または閲覧の選択
- 「地図・地図に準ずる図面（公図）」へのチェック
収入印紙は登記所の印紙販売窓口、または郵便局・金券ショップで購入できます。郵送申請の場合は返送用封筒と切手も同封が必要です。登記所の営業時間は月〜金曜の8:15〜17:15（土日・祝日・年末年始12/29〜1/3は休業）です。
旧公図の読み方｜精度の限界と実務で使える確認ポイント
旧公図は「精度が低い」ことが大前提です。
明治時代に村人が竹尺と間縄を使って行った平板測量が基礎になっており、技術水準のばらつきや意図的な過小申告も入り混じっています。縮尺は原則600分の1ですが、地域によって500分の1・1000分の1・2500分の1と異なります。方位も記載されていますが、現地の方位と一致しないケースが珍しくありません。
では、旧公図から何を読み取るのが正解でしょうか？
土地の形状の「絶対値」ではなく「相対的な位置関係と形状の傾向」を把握する指標として使います。隣地との境界線が直線なのか折れているのか、接道の有無、赤道・青道（無地番地）が隣接または侵入していないかを確認するのが主な目的です。実測面積が公簿面積より大きい「縄伸び」や、逆に小さい「縄縮み」は旧公図由来の土地で頻繁に起こります。取引前に境界の現況と公図の整合性を必ず確認する必要があります。
公図を見る際に確認すべきポイントを整理します。
- 🔴 赤道（里道）の有無：地番のない帯状地で「道」と記載されているもの。敷地内への侵入がある場合は払い下げ手続きが必要
- 🔵 青道（水路）の有無：「水」と記載された地番のない水路。建築の制限につながることがある
- ⬜ 筆界未定地：地番がプラス記号で結ばれている場合（例：19-1＋19-2）、境界が未確定の状態
- 📍 地番脱落地：本来地番があるはずなのに抜け落ちている土地。ブルーマップや窓口で要確認
- 🗺️ 縮尺・精度区分の確認：公図左下に記載。「地図に準ずる図面」は精度が低い
旧公図が示す形状と、陸軍や米軍が撮影した古い空中写真を照合すると、土地の形状の正確性を補完的に判断できる場合があります。意外と旧公図が正しく、現況の方が後から変更されたケースも少なくないです。
旧公図と公図混乱地域｜宅建業者が負う重説リスクの実態
公図混乱地域とは、公図と現況の土地形状が著しく乖離しており、どの図面がどの土地を指すかさえ判別困難な地域です。これは宅建業者にとって、最も注意すべきリスクの一つです。
公図混乱地域が生まれた背景には三つの要因があります。まず明治期の地租改正事業における測量精度の低さと意図的な過小申告。次に戦災・空襲による公図原図の焼失です。さらに1956年〜1972年の高度成長期における「私設区画整理」、つまり法定外の宅地造成や無秩序な分筆が公図と現況の乖離をさらに拡大しました。
厳しいところですね。
不動産業者には、公図混乱地域に所在する物件を取り扱う際に、重要事項説明書の中で具体的なリスクを説明する義務があります。「図面と現況が異なる可能性がある」といった抽象的な一文では不十分です。将来的な境界紛争リスク・建築再建築時の支障・隣地からの越境や所有権主張のリスクなど、取引後に想定される不利益を踏み込んで説明することが求められます。
これらの説明を怠ると、宅建業法上の説明義務違反・契約不適合責任・不法行為責任に基づく損害賠償請求を受けるリスクが生じます。それだけが原則です。
公図混乱地域の物件が抱えるリスクはさらに続きます。金融機関は境界未確定の土地を担保評価しにくいため、住宅ローン審査が通らないケースが多く、買主が自己資金購入者または高リスク許容の投資家に限定されます。その結果、取引価格は周辺相場を大幅に下回ります。
取引を進める場合には、次の手順で調査と対応を行います。
- 旧公図を管轄登記所で取得し、現況との比較・確認を行う
- 隣接地との筆界確認と境界標の有無を確認する
- 土地家屋調査士に相談し、筆界特定制度の活用を検討する
- 地図混乱地域該当の有無を法務局窓口で確認する
- 重要事項説明書に混乱の実態と具体的リスクを詳細に記載する
法務局が実施する「登記所備付地図作成事業」では、地図混乱地域の是正が優先的に進められていますが、対象地区の選定は2年度ごとの公開であり、いつ整備されるかは不明です。対処を急ぐ場合は、利害関係者全員の合意による地図訂正（集団和解方式）が選択肢となりますが、都市部での成功事例はほとんどなく、難易度は極めて高いです。
地図混乱地域の背景・実務対応フロー・重説リスクの詳細解説（不動産実務ガイド）
旧公図取得の独自視点｜市区町村役場でも取れる？法務局との違い
あまり知られていない話があります。
旧公図（正確には「公図」全般）は法務局だけでなく、市区町村役場（税務課など）でも入手できる場合があります。役場が保管しているのは「地籍図」または「公図の写し」で、毎年1月1日時点のものです。そのため分筆・合筆など年途中の登記変更が反映されておらず、最新情報ではない可能性があります。
それだけ覚えておけばOKです。
手数料は役場の方が若干安いケースが多いものの、宅建業務で使う公図は登記所（法務局）や登記情報提供サービスで取得するのが原則です。土地家屋調査士や司法書士などの登記専門家が必ず法務局側を使うのはこのためです。
もう一つ、実務で見落としがちなのが「公図がそもそも存在しない土地」です。
公図が存在しない土地（「公図なし」または「公図沿海地」ともいう）は、ごくわずかですが実在します。海岸・河川敷・山林の一部など、明治期の地租改正事業の対象外となった土地が該当します。こうした土地は旧公図も現行公図も存在せず、取引時に位置・面積・境界の特定が特に難しくなります。「公図がない」ことに気づかないまま仲介を進めると、重大な見落としになります。
宅建業者としての実務フローを整理すると次のようになります。
- 管轄登記所を確認：電話または法務局HPで所在地ごとの管轄を調べる
- 地番を事前に特定：ブルーマップ・権利証・固定資産税明細書で確認
- 取得媒体を選択：証明書が必要なら窓口・郵送、確認用ならオンライン（361円）
- 旧公図の有無を確認：和紙・マイラー図面の場合は管轄登記所でのみ取得
- 現況と照合：赤道・青道・筆界未定・公図混乱の有無を確認
デジタルツールとしては、法務省が提供する「MAPPLE法務局地図ビューア」が、アカウント登録不要で地番を無料確認できるため便利です。事前調査の第一歩として活用できます。