共有物分割協議書のひな形と書き方を完全解説
ネットのひな形をそのまま使うと、持分割合を超えた分割で贈与税が課される場合があります。
共有物分割協議書とは何か：宅建事業者が押さえる基礎知識
共有物分割協議書とは、複数の共有者が話し合って共有状態を解消する際に作成する合意文書です。不動産取引の現場では、相続や夫婦間購入などで共有名義になった物件を整理するときに、必ず登場します。
民法256条1項は「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる」と定めています。つまり原則です。ただし、共有者全員が合意すれば最長5年間は分割を禁止する特約を設けることも可能です。
宅建業の現場では、以下の3つの場面でこの協議書が必要になります。
| 場面 | 内容 | 主な当事者 |
|---|---|---|
| 相続後の整理 | 複数の相続人が共有登記した不動産を単独名義に切り替える | 相続人全員 |
| 共有名義の解消 | 夫婦間・兄弟間などの持分を一方に集約する | 現共有者全員 |
| 売却前の整理 | 換価分割で売却してから代金を分配する | 共有者全員＋買主 |
協議書が必要なのは「協議がまとまった後」です。まとまらない場合は共有物分割訴訟に移行し、裁判所が分割方法を決定します。まずは協議での解決を優先するのが基本です。
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続の開始を知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料の対象となります。お客様が相続共有不動産を抱えている場合は、この期限を念頭に置いてご案内ください。
参考：相続登記義務化の詳細と過料の対象要件について（法務省公式）
共有物分割協議書ひな形：3つの分割方法ごとの書き方
協議書のひな形は、「現物分割」「換価分割」「代償分割（価格賠償）」の3種類に分かれます。どの方法を選ぶかによって、記載内容が大きく変わります。これが原則です。
① 現物分割のひな形
現物分割は、1つの土地や建物を物理的に分けて各共有者が単独取得する方法です。土地の場合は分筆登記が前提となるため、土地家屋調査士への依頼が必要になります。
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共有物分割協議書（現物分割）
下記の不動産について、共有者間で以下のとおり分割することを協議し合意した。
第1条
甲（住所・氏名）は、分筆後の下記土地（地番○○番○）を単独取得する。
第2条
乙（住所・氏名）は、分筆後の下記土地（地番○○番○）を単独取得する。
（不動産の表示）
所在：○○市○○町○丁目
地番：○○番
地目：宅地
地積：○○㎡
令和○年○月○日
甲：住所 氏名 ㊞（実印）
乙：住所 氏名 ㊞（実印）
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② 換価分割のひな形
換価分割は、不動産を第三者に売却して得た代金を共有者間で分配する方法です。宅建業者が仲介に入るケースで最も多い類型です。
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共有物分割協議書（換価分割）
下記の不動産について、共有者全員で第三者に売却し、
売却代金から諸費用を控除した残額を持分割合に応じて
分配することを協議し合意した。
第1条
甲・乙は共同して下記不動産を売却する。
第2条
売却代金から売却費用を差し引いた残金を、持分割合
（甲2分の1・乙2分の1）に応じて分配する。
（不動産の表示）
所在・地番・地目・地積（登記事項証明書のとおり記載）
令和○年○月○日
甲：住所 氏名 ㊞（実印）
乙：住所 氏名 ㊞（実印）
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③ 代償分割（価格賠償）のひな形
代償分割は、共有者の一方が不動産全体を単独取得し、他の共有者に持分相当の金銭（代償金）を支払う方法です。「誰かが住み続けたい」という場面で使われます。
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共有物分割協議書（代償分割）
下記の不動産について、以下のとおり分割することを協議し合意した。
第1条
甲（住所・氏名）は下記不動産を単独取得する。
第2条
甲は乙（住所・氏名）に対し、
令和○年○月○日までに代償金として金○○○万円を支払う。
（不動産の表示）
所在・地番・地目・地積（登記事項証明書のとおり記載）
令和○年○月○日
甲：住所 氏名 ㊞（実印）
乙：住所 氏名 ㊞（実印）
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不動産の表示は、住所ではなく登記事項証明書に記載されている地番・家屋番号を正確に転記することが条件です。住居表示（住所）と地番は別物なので、この点は特に注意が必要です。
参考：分割方法ごとの必要書類と登記手続の流れについて
共有物の分割とは？方法・必要書類・税金【完全ガイド】｜デイライト法律事務所
共有物分割協議書を登記申請するときの必要書類一覧
協議書を作成しただけでは、法的な効力は不十分です。登記申請まで完了して初めて第三者対抗力が生まれます。
現物分割の場合は2段階の手続きが必要です。まず土地家屋調査士による分筆登記を申請し、その後に司法書士が共有物分割による所有権移転登記を申請します。この2つはセットで進める必要があります。
| 分割方法 | 必要書類 |
|---|---|
| 現物分割 |
・共有物分割協議書 ・譲受側の住民票 ・譲渡側の印鑑証明書（発行から3ヶ月以内） ・譲渡側の登記識別情報または登記済証 ・固定資産税評価証明書 ・（分筆登記）筆界確認書・地積測量図 |
| 換価分割 |
・売買契約書（登記原因証明情報として使用） ・売主全員の印鑑証明書 ・売主全員の登記識別情報または登記済証 ・買主の住民票 ・固定資産税評価証明書 |
| 代償分割 |
・共有物分割協議書 ・売主となる共有者の印鑑証明書 ・売主となる共有者の登記識別情報または登記済証 ・買主となる共有者の住民票 ・固定資産税評価証明書 |
印鑑証明書は、3ヶ月以内に発行されたものが必要です。これは必須です。取得のタイミングが早すぎると、登記申請時に期限切れになるので注意してください。
登記費用の目安を押さえておくと、お客様への説明に役立ちます。司法書士費用は5〜20万円程度、現物分割で土地の分筆が必要な場合は土地家屋調査士費用として50〜100万円以上かかるケースも珍しくありません。意外ですね。登録免許税は原則として不動産価額の1000分の20ですが、一定条件を満たした土地の現物分割では1000分の4に軽減されます。
参考：登記手続と登録免許税の軽減要件について
Vol.7 相続した不動産の共有解消について｜全日本不動産協会
共有物分割協議書で持分割合を誤ると税金が発生する理由
「協議書さえ作れば問題ない」という思い込みが、後から大きな損失を生むことがあります。特に宅建事業者がお客様に説明するうえで、税負担の観点は見落とせません。
持分割合に応じた現物分割をした場合、原則として不動産取得税は非課税です（地方税法73条の7第2号の3）。しかし、分割前の持分割合を超える部分を取得すると、超過した部分に不動産取得税が課税されます。
具体例で見てみましょう。
| ケース | 持分 | 取得した土地の価格 | 課税の有無 |
|---|---|---|---|
| ケースA（非課税） | 各2分の1 | 甲1,000万円・乙1,000万円 | 不動産取得税なし |
| ケースB（課税） | 各2分の1 | 甲1,400万円・乙600万円 | 甲に超過分400万円分が課税対象 |
ケースBのように、甲が持分2分の1を超えた土地を取得する場合、超過400万円分に不動産取得税がかかります。さらに、この超過取得は「贈与があった」と税務署に判断されるリスクがあり、贈与税が課される場合もあります。痛いですね。
また、現物分割における譲渡所得税にも条件があります。分割前に1年以上所有していること、持分割合に応じた分割であること、分割前後で用途が同じであることなどの要件を満たした場合のみ非課税扱いになります（租税特別措置法施行令33条1項6号）。
これらの税務リスクは、協議書のひな形だけでは確認できません。分割前に必ず税理士に相談するよう、お客様へ案内することをおすすめします。
参考：共有物分割と課税関係について、公認会計士・税理士が解説
Vol.7 相続した不動産の共有解消について｜全日本不動産協会
宅建事業者だけが知っておくべき：ひな形を使う際の現場リスク管理
インターネット上で公開されているひな形は、汎用的に作られています。つまり個別の物件事情が一切考慮されていません。現場で使う際には、以下の点を必ず確認してください。
【必ず確認する5つのポイント】
- 📌 不動産の表示が登記事項証明書と完全一致しているか：住居表示（例：○丁目○番○号）ではなく、登記上の地番・家屋番号を記載する。この2つを混同するミスが非常に多い。
- 📌 相続人に漏れがないか：遺産分割の場合、相続人全員が参加しないと協議書は無効になる。認知症の共有者がいる場合は成年後見人の選任が必要。
- 📌 実印と印鑑証明書がセットで揃っているか：登記申請には共有者全員の実印と、3ヶ月以内発行の印鑑証明書が必要。
- 📌 代償金の支払い方法と期日が明記されているか：代償分割の場合、金額と支払期日の記載が曖昧だと後日トラブルになる。
- 📌 抵当権など担保設定が残っていないか：担保がついている状態では、金融機関の同意なしに分割登記を進めることができない。
特に宅建業の実務で見落としがちなのが「所在等不明共有者」の問題です。数十年前の相続で共有名義になったまま放置された物件では、現在の共有者が分からないケースがあります。こうした場合、2021年の民法改正で新設された「所在等不明共有者の持分取得制度」（民法262条の2）を活用できますが、相続開始から10年を経過していることなどの条件があります。
もうひとつ、実務で注意したいのが「換価分割の協議書で換価前に共有登記してしまう」パターンです。いったん共有名義で相続登記をしてから売却する方法は、一見簡単に見えますが、登記費用が二重にかかる、全員の実印と印鑑証明書が2回必要になる、などのデメリットがあります。これは使えそうです。
換価分割を選ぶ場合は、先に換価分割協議書を作成してから、直接第三者へ売却するスキームが手間と費用を最小化できます。宅建業者として、お客様に分割方法の違いとそのコスト差を事前に説明しておくと、後のトラブルが激減します。
参考：遺産分割協議書の記載不備と失敗事例について
遺産分割協議書の記載に不備がある場合（失敗例）と注意点｜白戸法律事務所
相続・贈与における土地分割の税務－法務・登記に留意した実務のポイント－