特定居住用宅地等の要件と小規模宅地等特例の正しい理解
同居していた子が相続で自宅を取得しても、申告期限前に売却すると80%減額がゼロになります。
特定居住用宅地等の要件の基本：小規模宅地等の特例における位置づけ
小規模宅地等の特例とは、相続税の計算において、被相続人が生前に使用していた土地の評価額を一定の条件のもとで大幅に減額できる制度です。この特例は「特定居住用宅地等」「特定事業用宅地等」「貸付事業用宅地等」の3つに大きく分類されます。
特定居住用宅地等は、被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族が居住の用に供していた宅地等が対象です。適用面積の上限は330㎡（約100坪、テニスコート約1.5面分の広さ）で、評価減の割合は80%という非常に大きな特例です。
つまり、評価額5,000万円の土地であれば、4,000万円を相続税の課税対象から外せるということです。これは使えそうです。
宅建事業従事者として相続案件に関わる場合、この特例の有無によって相続税額が数百万円から1,000万円以上変わることもあります。正確な要件の把握は、顧客への適切なアドバイスのためにも欠かせません。
なお、特定居住用宅地等の特例の根拠となる法令は、租税特別措置法第69条の4です。税理士との連携が必要な場面も多いですが、宅建業者としての基礎知識として体系的に押さえておきましょう。
国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
特定居住用宅地等の要件：取得者が配偶者・同居親族の場合
取得者が被相続人の配偶者の場合、要件は最も緩やかです。配偶者は特段の居住継続要件や保有継続要件がなく、相続した宅地等を申告期限前に売却しても特例を受けられます。これは知っておくと得する知識です。
一方、取得者が被相続人と同居していた親族の場合は、以下の2つの要件をともに満たす必要があります。
- 相続開始の直前から申告期限まで、引き続きその建物に居住していること（居住継続要件）
- 相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月以内）まで、その宅地等を継続して保有していること（保有継続要件）
申告期限は10か月です。この期間内に売却してしまうと、80%減額の特例が適用されなくなります。実際の相続案件では、「もう使わない家だから早く売りたい」という相続人からの相談を受けることがあります。申告期限前の売却は絶対に避けるよう、しっかり伝える必要があります。
なお、「同居」の認定は実態によって判断されます。住民票の住所が一致していても、実際に同居していた事実がなければ認められません。逆に、住民票は別でも生活の実態として同居していた場合は認められることがあります。実態が条件です。
国税庁｜小規模宅地等の特例（同居親族が取得した場合の居住継続要件に関する解釈通達）
特定居住用宅地等の要件：家なき子特例の条件と2018年改正後の注意点
被相続人に配偶者も同居相続人もいない場合、一定の別居親族が取得したときでも特例が適用できます。これが通称「家なき子特例」です。意外ですね。
家なき子特例の適用を受けるには、以下の要件をすべて満たす必要があります。
- 相続開始前3年以内に、自己または自己の配偶者・3親等内の親族・特別の関係がある法人が所有する家屋に居住していないこと
- 相続開始時に居住している家屋を過去に所有していたことがないこと
- 相続税の申告期限まで、その宅地等を継続して保有していること
この要件が2018年（平成30年）4月1日の税制改正で大幅に厳格化されました。改正前は「相続開始前3年以内に日本国内にある自己または自己の配偶者が所有する家屋に居住していないこと」という条件だったため、自宅を意図的に親族法人や3親等内の親族に売却・贈与してから賃貸物件に移る、いわゆる「持ち家をなくす節税策」が横行していました。
改正後は「3親等内の親族が所有する家屋に居住していた場合」も除外対象となりました。つまり、自分の家を親や子、兄弟姉妹などに売り渡して形式的に「家なし」になっても、家なき子特例は使えないということです。
宅建業者として顧客から「家を売れば相続税が安くなるのでは？」という相談を受けることがあります。2018年改正後はこの手法が封じられている点を正確に伝えることが重要です。誤ったアドバイスは顧客の不利益につながります。
なお、経過措置として、2018年4月1日前から継続して旧要件を満たしていた場合は、2020年3月31日までの相続に限り旧規定が適用されていました。現在は完全に新要件のみが適用されます。
国税庁｜平成30年度税制改正の解説（小規模宅地等の特例の見直し）
特定居住用宅地等の要件：二世帯住宅・老人ホーム入居時の適用判断
実務でよく問題になるのが、二世帯住宅と老人ホーム入居のケースです。厳しいところですね。
二世帯住宅の場合、構造によって同居と認められるかどうかが変わります。内部で行き来できる「非区分登記」の二世帯住宅は、居住の用に供する一棟の建物として330㎡まで全体に特例が適用されます。これが基本です。
一方、内部で行き来できない「区分登記」の二世帯住宅の場合は、被相続人の居住部分のみが対象となり、子が居住する区分は別の独立した住宅と扱われます。区分登記の二世帯住宅では、子の居住部分について家なき子特例も適用できないケースが多く、注意が必要です。
建物の登記状況を事前に確認することが重要です。
老人ホーム入居については、2014年（平成26年）の税制改正で要件が緩和されました。被相続人が老人ホームに入居していた場合でも、以下の要件をすべて満たせば、特定居住用宅地等として特例の対象になります。
- 被相続人が介護保険法に規定する要介護認定または要支援認定を受けていたこと（または障害者支援施設等に入所していたこと）
- 被相続人が老人ホーム等（養護老人ホーム・有料老人ホーム・介護老人保健施設・グループホームなど）に入居していたこと
- 被相続人が老人ホームに入居後、空き家になった自宅を事業用・賃貸用に供していないこと
つまり、老人ホーム入居後に空き家になった自宅を他人に貸してしまうと、特例が使えなくなります。「空いているから貸して収益を得たい」という相続人の気持ちは理解できますが、申告期限前に賃貸に出してしまうと数百万円の節税効果が消える可能性があります。
国税庁｜No.4132 相続人が老人ホームに入所していた場合の小規模宅地等の特例
特定居住用宅地等の要件を宅建実務に活かす：相続税申告と手続きの流れ
特定居住用宅地等の特例は、相続税の申告書への添付書類の準備と期限内申告が前提となります。この特例を受けるためには、相続税がゼロになる場合であっても申告書の提出が必須です。これは必須です。
申告書に添付が必要な主な書類は以下のとおりです。
- 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで連続したもの）
- 相続人全員の戸籍謄本
- 遺産分割協議書（または遺言書）
- 住民票の写し（被相続人・取得者）
- 登記事項証明書（対象の宅地等）
- マイナンバーが確認できる書類
家なき子特例の場合はさらに、相続開始前3年以内に居住していた家屋の賃貸契約書や、家屋を所有していないことを証明する書類（各市区町村の固定資産税の証明書など）が必要となります。書類の取得に時間がかかることがあるため、早めの準備が重要です。
宅建事業従事者として相続案件に関与する際は、税理士との適切な連携が欠かせません。特に特例の適用可否の判断、申告書の作成・提出は税理士の業務領域です。ただし、不動産の評価や売却・活用方法については宅建業者の専門性が活きる場面です。「特例の期限内に売却しないこと」を相続人に適切なタイミングで伝えるのは、宅建業者だからこそできるアドバイスです。
また、相続税の申告期限（10か月）は、相続財産の調査・遺産分割協議・申告書の作成にかかる時間を考えると、決して余裕のあるスケジュールではありません。相続開始後すぐに税理士・宅建業者・司法書士が連携するワンストップ体制を整えておくことが、顧客満足度の向上にもつながります。これは使えそうです。
特定居住用宅地等の要件を正確に理解し、顧客に適切な情報提供と専門家への橋渡しができる宅建事業従事者は、相続案件における信頼性が大きく高まります。制度改正も定期的に行われるため、国税庁の最新情報を定期的に確認する習慣をつけましょう。
国税庁｜小規模宅地等の特例の申告書添付書類一覧（相続税申告手続き詳細）
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