設計性能評価書と建設性能評価書の違いと宅建実務での活用
建設性能評価書がなくても、住宅性能評価の「最高等級」を重要事項説明に記載できます。
設計性能評価書と建設性能評価書の基本的な定義と違い
住宅性能評価制度は、2000年4月に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」によって整備された制度です。この制度の中心にあるのが「設計性能評価書」と「建設性能評価書」の2種類の評価書であり、宅建事業従事者として両者の違いを正確に把握することは実務の基本になります。
設計性能評価書とは、住宅の設計段階において、指定住宅性能評価機関が設計図書を審査し、その住宅が一定の性能水準を満たしていることを証明した書面です。つまり「まだ建てていない段階」での評価です。一方、建設性能評価書は、実際に施工された住宅に対して、施工段階の現場検査を経た上で発行される評価書です。「建てた後の現物」を検査した証明書という点が大きな違いになります。
ポイントを整理すると次のようになります。
| 項目 | 設計性能評価書 | 建設性能評価書 |
|---|---|---|
| 取得タイミング | 着工前（設計段階） | 竣工後（施工完了後） |
| 審査対象 | 設計図書 | 設計図書＋現場検査 |
| 法的根拠 | 品確法第5条 | 品確法第6条 |
| 評価マーク | 緑色のマーク | オレンジ色のマーク |
2つは「セット」で取得されることが多いですが、必ずしも両方を取得しなければならないわけではありません。設計性能評価書だけを取得して建設性能評価書を取得しないケースも実務上は存在します。ただし、評価の「完結性」という意味では建設性能評価書まで取得することが理想といえます。
建設性能評価書には現場検査が含まれます。これは基礎配筋検査・躯体検査・竣工検査など複数回にわたる検査を経るため、施主や購入者にとっての安心感が格段に高まります。この点を宅建業者として的確に顧客へ説明できるかどうかが、信頼構築の差になります。
設計性能評価書・建設性能評価書の取得フローと評価項目
評価書の取得フローを把握しておくことは、販売スケジュールの管理や顧客説明の精度向上に直結します。実務ではデベロッパーやハウスメーカーがフローを主導することが多いですが、宅建事業者として概要を知っておくことは不可欠です。
取得の流れは大きく以下のステップで進みます。
- 📌 Step1：申請先の選定｜国土交通省が指定する「指定住宅性能評価機関」（日本ERI、ハウスプラスなど）に申請する。
- 📌 Step2：設計図書の提出（設計性能評価）｜建築確認申請書類と同時期に図面・仕様書一式を評価機関に提出する。
- 📌 Step3：設計評価書の発行｜審査が通ると「設計住宅性能評価書」が発行される。これが設計性能評価書です。
- 📌 Step4：現場検査（建設性能評価）｜基礎配筋・躯体・竣工など、原則4回以上の現場検査を受ける。
- 📌 Step5：建設評価書の発行｜全検査をパスすると「建設住宅性能評価書」が発行される。
評価される性能項目は全部で10分野あり、主なものは以下のとおりです。
- 🏗️ 構造の安定（耐震・耐風など）
- 🔥 火災時の安全
- 💧 劣化の軽減
- 🌡️ 温熱環境・エネルギー消費量
- 🔊 音環境
- ♿ 高齢者等への配慮（バリアフリー）
- 🌿 防犯・防火対策
全10分野のうち、「必須評価項目」と「選択評価項目」があります。耐震等級や省エネ性能は購入検討者が特に重視する項目であり、このあたりの等級の数値を宅建業者が的確に説明できると商談の質が上がります。
評価が基本です。等級の意味を理解せずに「最高等級です」と伝えるだけでは、顧客の信頼は得られません。「耐震等級3＝建築基準法の1.5倍の耐震性能」といった具体的な解説ができるかどうかが差になります。
なお、住宅性能評価の申請に関する詳細情報や指定評価機関の一覧は国土交通省の公式サイトから確認できます。
参考：住宅性能評価制度の概要（国土交通省）
宅建業法における重要事項説明と設計性能評価書・建設性能評価書の関係
宅建業法第35条に基づく重要事項説明において、住宅性能評価書の取得の有無は説明義務事項に含まれています。これは多くの宅建事業者が把握していることですが、細部の運用を誤っているケースが少なくありません。厳しいところですね。
宅建業法施行規則第16条の4の3により、売買契約の対象となる新築住宅について、設計住宅性能評価書または建設住宅性能評価書が交付されている場合は、その旨と評価の内容を重要事項説明書に記載しなければなりません。この義務は「取得済みであれば必ず記載しなければならない」という性格のものです。
問題になりやすいのは、売主から評価書の存在を告知されていないケースです。仲介業者が「評価書があるとは知らなかった」という理由は免責にはなりません。宅建業者として取得有無を自ら確認する義務があると解されているため、売主や施工会社への確認を怠った場合は行政指導や業務停止処分のリスクがあります。
重要事項説明書への記載方法としては、以下の点を明記します。
- 📄 設計住宅性能評価書の交付の有無
- 📄 建設住宅性能評価書の交付の有無
- 📄 評価書番号・発行機関名・発行日
- 📄 評価された性能項目と等級
なお、設計性能評価書のみ取得している段階（竣工前の新築売買）では、設計評価書の記載のみでも問題ありません。ただし、引渡し時点で建設性能評価書が発行されている場合は、その内容も重要事項説明書に反映させる必要があります。つまり引渡し直前にも評価書の発行状況を改めて確認するプロセスが必要ということです。
参考：宅地建物取引業法施行規則 第16条の4の3（e-Gov法令検索）
設計性能評価書・建設性能評価書の取得費用と実務上のコスト感覚
評価書の取得費用は、住宅の種類（戸建て・共同住宅）と延床面積によって異なりますが、相場感を把握しておくことは売主との交渉や購入者への説明に役立ちます。意外ですね。
一般的な木造戸建て住宅（延床面積125㎡程度）を例にとると、費用の目安は以下のとおりです。
| 評価種別 | 費用目安 |
|---|---|
| 設計住宅性能評価（設計のみ） | 約8万〜12万円 |
| 建設住宅性能評価（現場検査込み） | 約12万〜20万円 |
| セット取得（設計＋建設） | 約18万〜28万円 |
マンションなど共同住宅の場合は戸あたりの費用が下がる傾向にありますが、総戸数によって評価機関の費用体系が大きく変わります。100戸規模のマンションでは1戸あたり数万円台に収まるケースもあります。
この費用は原則として建築主（売主・施主）が負担します。購入者が負担するケースは稀ですが、注文住宅の場合は購入者が評価取得を要望し費用を負担するケースも実務上は存在します。費用が条件です。
費用の観点で宅建業者として意識したいのは「評価書取得の有無が売却価格に影響するか」という点です。国土交通省が実施した調査によると、住宅性能評価書を取得した住宅は取得していない住宅と比較して、中古流通時の査定評価に一定のプラス影響があるとされています。具体的には省エネ等級・耐震等級の高い住宅は数十万〜100万円程度の価値差が出るケースもあります。
また、評価書取得住宅は住宅ローン金利の優遇が受けやすくなります。たとえばフラット35（住宅金融支援機構）では、建設性能評価書の取得が技術基準確認の代替として認められており、手続きが簡素化される場面があります。これは使えそうです。
参考：フラット35の技術基準と住宅性能評価の関係（住宅金融支援機構）
宅建実務者が見落としがちな設計性能評価書・建設性能評価書の紛争解決機能
多くの宅建事業者が「評価書＝性能の証明書」として認識していますが、実は住宅紛争の解決制度と直結している点はあまり知られていません。これが評価書の「もう一つの顔」です。
住宅性能評価書（設計・建設いずれか）を取得した住宅は、「住宅に係る紛争処理体制の整備」として、指定住宅紛争処理機関（各都道府県の弁護士会に設置）が提供する紛争処理サービスを利用できます。この利用申請費用はわずか1万円です。
通常の民事訴訟では着手金だけで数十万円かかることを考えると、1万円で弁護士会の専門相談・あっせん・調停・仲裁を利用できるこの制度は、購入者にとって非常に大きなメリットです。つまり評価書は「性能の証明」と「トラブル時の安全弁」の両方の機能を持っているということです。
宅建業者として営業場面でこの点を説明できると、購入者の評価書に対する理解が深まり、検討が前向きになるケースがあります。特に「契約後のトラブルが心配」という慎重な顧客層には刺さる情報です。
また、評価書を取得していない住宅でも、住宅瑕疵担保責任保険（供託制度含む）に加入していれば別ルートの紛争解決は可能です。ただし評価書経由の紛争処理サービスは費用面・手続き面での使い勝手が優れているため、両制度の違いを説明できると顧客からの信頼度が上がります。
| 制度 | 対象住宅 | 申請費用 | 解決手段 |
|---|---|---|---|
| 評価書活用型紛争処理 | 評価書取得住宅 | 1万円 | 相談・あっせん・調停・仲裁 |
| 瑕疵担保保険ルート | 保険加入住宅 | 別途 | 保険金請求・補修対応 |
| 通常の民事訴訟 | 全ての住宅 | 数十万〜 | 訴訟（判決） |
紛争処理サービスの詳細は、公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター（通称：住まいるダイヤル）の公式サイトで確認できます。実務で顧客から紛争に関する質問を受けた際の参照先として、ブックマークしておくと役立ちます。
参考：住宅紛争処理支援センター（住まいるダイヤル）
設計性能評価書・建設性能評価書を活用した中古住宅売買の実務対応
設計性能評価書・建設性能評価書は新築住宅のイメージが強い制度ですが、中古住宅の売買においても評価書の存在は大きな意味を持ちます。この視点は検索上位記事では十分に掘り下げられていない、実務的な独自論点です。
中古住宅の売買において、過去に発行された設計性能評価書や建設性能評価書が存在する場合、その書類は不動産の「性能履歴」として機能します。特に建設性能評価書は施工段階の現場検査が含まれており、「この住宅は竣工時に第三者機関の検査を受けている」という客観的証明になります。
実務上の注意点として、中古住宅売買では評価書が売主手元に保管されていないケースが非常に多いです。評価書の保管義務は法律上定められていないため、紛失している場合でも法的問題はありません。ただし評価書の再発行は原則として認められておらず、評価機関に問い合わせても「評価番号の照会」程度しか対応できないケースがほとんどです。
評価書が確認できた場合の実務対応としては、以下を確認・記録しておくことを推奨します。
- 🔍 評価書の発行年月日・評価機関名・評価書番号
- 🔍 評価された性能項目と各等級
- 🔍 設計評価書のみか、建設評価書まであるか
- 🔍 その後の増改築やリフォームによって性能が変化していないか
増改築の状況は確認が必須です。耐震等級3の評価を受けた住宅でも、その後の無届け増築や耐力壁の撤去リフォームがあった場合は、評価書の等級が現状を反映していない可能性があります。この点を確認せずに「耐震等級3の住宅」と説明すれば、後々の紛争リスクになりえます。
評価書付き中古住宅は、フラット35Sの利用可能性や住宅ローン控除の適用判定においても有利に働く場面があります。顧客が住宅ローンを検討している段階から、評価書の有無を確認してFP的な情報として提供できると、宅建業者としての付加価値が高まります。
参考：中古住宅の住宅性能評価に関する情報（一般社団法人 住宅性能評価・表示協会）