敷地設定の同意書の雛形と正しい作り方
同意書なしで建築確認申請が通っても、あなたは懲役10年のリスクを負ったままです。
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敷地設定の同意書とは何か・なぜ必要なのか
敷地設定とは、建物の建て替えや新築をするために、隣接する他人の土地の一部を「自分の敷地の一部」として建築確認申請を行うことです。接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという建築基準法第43条の規定）を満たせない土地でも、隣地を含めて敷地を設定し直すことで、再建築が可能になる場合があります。
驚くべき事実として、建築基準法上は、敷地設定において土地所有者の同意は「法律の文言上」不要です。建築基準法には「自分が所有する土地にしか建てられない」という条文が存在しないため、書類に問題がなければ確認済証が交付されてしまうのです。
しかし、これはあくまで建築基準法上の話。つまり法的には別の話があります。
同意なく他人の土地を敷地として申請した場合、刑法第235条の2「不動産侵奪罪」に問われ、10年以下の懲役刑が科される可能性があります。さらに、設計図面の偽造という行為については刑法第243条「未遂罪」の対象にもなりえます。また、土地所有者が建築確認の取消しを建築審査会に申し立てた実例もあり、工事中断や建て替え計画の頓挫という経済的損害が現実に起きています。
同意書は必須です。
同意書（土地使用承諾書）を作成することで得られるメリットは非常に大きく、①トラブルを未然に防ぐ法的な証拠になる、②住宅ローン審査の通過率が上がる、③将来的に所有者が相続や売却で変わっても敷地設定を維持しやすくなるという3つが代表的です。口頭での合意は後に「そんな約束はしていない」と言われるリスクがあるため、必ず書面化してください。
e-GOV｜刑法第235条の2（不動産侵奪罪）：無断敷地設定が懲役刑に該当する根拠条文はこちらで確認できます。
敷地設定の同意書の雛形（ひな形）の基本構成
同意書には決まった書式はなく、市区町村や金融機関によって求められる内容が異なることがあります。ただし、どのケースにも共通して盛り込むべき基本構成があります。以下に、実際に使える雛形の骨格を示します。
土地使用承諾書（敷地設定用）
令和 年 月 日
承諾者（土地所有者）。
住所 ___________________________
氏名 ___________________________ ㊞
使用者（建築確認申請者）。
住所 ___________________________
氏名 ___________________________
第1条（承諾の内容）
承諾者は、下記の土地について、使用者が建築確認申請を行うための敷地設定として使用することを承諾します。
【土地の表示】
所在地：___________________________
地番：___ 番___ 地目：___ 地積：___㎡
第2条（使用目的）
使用目的は、建築基準法に基づく建築確認申請における接道義務を満たすための敷地設定に限るものとします。
第3条（使用期間）
令和 年 月 日から建築物が存続する期間とする。
第4条（承諾料）
承諾料は（無償とする／月額___円とする）。
第5条（承継）
本承諾書の内容は、承諾者の相続人および本土地の第三取得者に対しても引き続き効力を有するものとします。
第6条（費用負担）
本承諾に関連して生じた費用は使用者の負担とします。
以上が基本構成です。実際に使用する際は、司法書士や行政書士などの専門家に内容を確認してもらうことを強くおすすめします。
この雛形の中でもっとも重要なのが「第5条（承継）」です。承継条項が入っていない同意書は、土地所有者が変わった途端に無効を主張されるリスクがあります。たとえば隣地所有者が亡くなり相続が発生した場合や、隣地が売却されて新しいオーナーになった場合、承継条項がなければ「そのような話は知らない」と言われる可能性があります。これは法的に見ても非常に弱い状態です。承継条項は省略せず必ず記載してください。
💡 雛形の入手先について
雛形は各自治体のホームページで公開されているケースがあります。また、住宅金融支援機構（フラット35）では融資申込みに使う参考書式を公開しているため、ローン申請と合わせて確認するのが効率的です。
住宅金融支援機構（フラット35）参考書式集：融資手続きで使う書式がまとめてダウンロードできます。敷地利用関連の書式も含まれています。
敷地設定の同意書に必須の記載事項と注意点
雛形をもとに作成する際、記載もれがあると後でトラブルの原因になります。必须の記載事項を一つひとつ確認しましょう。
① 当事者の氏名・住所・捺印
土地所有者（承諾者）と建築確認申請者（使用者）双方の氏名・住所を正確に記載します。法人の場合は法人名・代表者名・所在地が必要です。捺印は実印が望ましく、印鑑証明書を一緒に添付すると書類の信頼性が上がります。
② 対象土地の特定情報
所在地・地番・地目・地積を正確に書きます。「別紙物件目録記載の土地」としてまとめ、土地の公図や登記事項証明書の写しを添付する方法も有効です。曖昧な表現（「隣の土地の一部」など）は避けてください。
③ 使用目的の明記
「建築確認申請における接道義務を満たすための敷地設定」という具体的な目的を記載します。目的の記載が曖昧だと、「この土地でほかのことをしてもいいのか」という解釈トラブルに発展します。
④ 使用期間
「工事期間中のみ」か「建物が存続する期間」かによって、同意書の性質が大きく変わります。建て替え後も継続的に敷地設定が必要な場合は、「建物が存続する期間」と記載しておくのが適切です。この点は特に住宅ローンの審査で金融機関がチェックします。
⑤ 承諾料（使用料）の有無
無償か有償かを必ず明記します。無償の場合も「無償とする」と明示しておくことでトラブルを防げます。
⑥ 承継条項
前述の通り、これは絶対に省略してはいけません。「本承諾の内容は、承諾者の相続人および土地の第三取得者にも効力が及ぶ」という趣旨の文言を入れてください。
⑦ 自治体への提出が必要な場合の注意
自治体によっては独自の書式を定めているところがあります。たとえば大阪府の一部自治体では「敷地境界の整備に関する条例」に基づく書類が別途求められるケースがあり、これを怠ると検査済証が交付されない事例が実際に報告されています。事前に建築確認申請先の窓口に確認することが重要です。
⑧ 印紙税について
土地使用承諾書（同意書）は通常の賃貸借契約書ではないため、原則として収入印紙は不要です。ただし、有償で継続的な使用条件が設定されている場合は賃貸借契約書とみなされることがあり、印紙税が発生する可能性があります。判断に迷う場合は税理士や行政書士に確認しましょう。
横浜市｜建築基準法第43条第2項に関する手続き：自治体独自の様式・手続き要件の確認例として参考になります。
住宅ローン審査と敷地設定の同意書の深い関係
「建築確認が下りたから大丈夫」と思っている方は要注意です。住宅ローンの審査では、建築確認済証とは別に、敷地設定に関する土地所有者の同意書の提出を求める金融機関が多くあります。
なぜかというと、金融機関にとって住宅ローンの担保となるのは「建物と土地（の権利）」です。他人の土地を敷地として含んでいる場合、その土地所有者との関係が悪化した場合にトラブルが起きると担保価値が下がるリスクがあるためです。同意書がなければ「将来的に土地利用を巡って紛争が起きるリスクがある」と判断され、審査が通らないケースが出てきます。
同意書には住宅ローン審査向けに強化すべき点が3つあります。
まず、使用期間を「建物が存続する期間」として長期設定することです。工事中のみの承諾では金融機関が「建物完成後の敷地利用が不安定」と判断します。次に、承継条項を盛り込むことです。土地所有者が変わっても同意が継続することを示せれば、金融機関の懸念を大幅に払拭できます。そして3つ目として、土地所有者の印鑑証明書を添付することです。
住宅金融支援機構（フラット35）を利用する場合は、機構が定める参考書式に沿った書類の準備が求められます。民間銀行においても、窓口担当者に「敷地設定の同意書はどのような書式・内容が必要か」を事前確認しておくと、審査がスムーズに進みます。これは実務上非常に重要なポイントです。
また、再建築不可物件は担保評価が低く、そもそも住宅ローンを断られることも多い実情があります。敷地設定によって建築確認を取得し、かつ適切な同意書を整備することで「建築法規上問題のない土地・建物」と評価されるようになり、はじめてローン審査の土俵に乗れることを覚えておいてください。
【独自視点】同意書取得後も見落とされがちな「所有者変更リスク」への備え方
敷地設定の同意書を無事に取得できた後、多くの人が見落としているリスクがあります。それが「土地所有者の変更」です。
たとえば、同意書を交わしてから5年後に隣地所有者が亡くなり、その相続人が「父はそんな約束をしていたのか」と疑問を呈するケースが実際にあります。また、隣地が第三者に売却されて新しいオーナーが「この同意書は私には関係ない」と主張するケースも報告されています。
承継条項が入っていれば対抗できる可能性は高まりますが、それだけでは不十分な場合があります。より強固な対策として、以下の3点が有効です。
まず地役権の設定登記です。敷地設定の同意内容を「地役権」として法務局に登記することで、第三者への対抗要件を備えられます。地役権は登記された権利であるため、土地が売却されて所有者が変わっても、新オーナーは登記された地役権の内容を原則として承継しなければなりません。同意書だけよりも格段に安全です。
次に定期的な確認と書面の更新です。同意書は一度作ったら終わりではなく、土地所有者が変わったタイミングで新しい所有者と改めて同意書を取り直すことが望ましいです。隣地の相続や売却情報は、普段からのコミュニケーションや固定資産税の名義変更などの機会に確認できます。
そして司法書士・行政書士への依頼です。同意書の作成と並行して、土地の境界確認や地役権設定の登記手続きまでを専門家に一括依頼すると、法的に強固な状態を作れます。費用は地役権設定登記で数万円〜10万円程度が目安ですが、建て替えコスト全体からすれば比較的小さな出費です。
地役権の設定は強力な対策です。
加えて、同意書には「第三者への承継」条項だけでなく、「同意の撤回手続き」についても記載しておくことが実務上のポイントです。「理由なく一方的に撤回できない」「撤回する場合は〇ヶ月前に書面で通知する」といった条項を入れておくと、突然の同意撤回リスクを抑えられます。口頭の合意でも法的には成立しますが、このような細部まで書面化している同意書は、住宅ローン審査においても金融機関の担当者から高く評価されます。
e-GOV｜地方自治法第14条：自治体の条例が法律と同様の効力を持つ根拠条文です。自治体ごとに追加書類が必要になる理由の確認に役立ちます。