建築物省エネ法の改正2025で義務と手続きはどう変わったか
省エネ基準等級4で建てた家は、2030年には「性能不足」と見なされ売却査定が下がります。
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建築物省エネ法の改正2025が義務化した「省エネ基準適合」の全体像
2025年4月1日、建築物省エネ法の大幅改正が施行されました。この改正は、2022年6月17日に公布された「脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律」（令和4年法律第69号）に基づくもので、約3年越しの準備期間を経てついに全面施行されたものです。
改正の最大のポイントは、「省エネ基準への適合義務化の対象範囲が、原則すべての新築建築物に拡大された」という点です。これまでは非住宅かつ延べ床面積300㎡以上の中規模・大規模建築物のみが適合義務の対象でした。300㎡未満の小規模住宅や住宅全般については「建築士が施主へ省エネ性能を説明する」という努力義務・説明義務にとどまっていたのです。つまり、従来は「説明さえすれば基準を満たさなくてもよかった」わけです。
改正後はその扱いが根本から変わりました。つまり義務格上げです。
改正後の制度では、延べ床面積10㎡超の新築建築物のほぼすべてが省エネ基準への適合を義務付けられます。適用除外となるのは、①10㎡以下の小屋・増改築、②居室を有しないか高い開放性がある建築物（自動車車庫・神社・スケート場など）、③国指定の文化財・歴史的建造物、④仮設建築物の4類型だけです。一般的な戸建て住宅・アパート・マンション・オフィスビル・店舗はすべて対象と理解して問題ありません。
省エネ基準に適合していると確認するための審査手続きが「省エネ適合性判定（省エネ適判）」です。原則として確認申請と並行して実施される審査で、基準に合格できなければ着工できません。これが施工会社・設計事務所・建築主の全員にとって大きな実務変化となっています。
参考情報（省エネ基準適合義務化の概要・国土交通省公式）。
令和4年度改正建築物省エネ法の概要｜国土交通省
建築物省エネ法の改正2025で求められる「断熱等級」と省エネ基準の中身
省エネ基準への適合を語るうえで欠かせないのが「断熱等級」の理解です。断熱等級は、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）に基づいて国土交通省が定めた指標で、等級1〜7の7段階で住宅の断熱性能を示します。数字が大きいほど断熱性能が高く、省エネ性が優れています。
2025年4月の義務化で求められる最低ラインは断熱等級4・一次エネルギー消費量等級4の同時クリアです。意外な事実を一つ挙げると、断熱等級4は2022年3月まで「最高等級」でした。日本の住宅市場でトップクラスの性能として扱われていた水準が、わずか数年で「義務の最低基準」に格下げされたのです。いいことですね、時代が進んでいるわけです。
省エネ基準の技術的な中身は、大きく2つの指標で構成されています。
1つ目は外皮性能です。外皮とは外壁・屋根・床・窓など、室内と外気を隔てる部分全体のことです。外皮性能の指標には「UA値（外皮平均熱貫流率）」と「ηAC値（冷房期の平均日射熱取得率）」があります。UA値は数値が小さいほど断熱性能が高く、熱が外に逃げにくいことを意味します。東京・大阪が含まれる6地域では、断熱等級4の場合UA値0.87以下が求められます。これはB5用紙1枚（約6.4cm四方）あたりに換算すると、1時間に失われる熱量が約0.87ワット以内というイメージです。
2つ目は一次エネルギー消費量基準です。空調・換気・照明・給湯・その他設備のエネルギー消費量の合計を「BEI（建築物エネルギー消費性能基準比）」で評価します。計算式は「BEI ＝ 設計一次エネルギー消費量 ÷ 基準一次エネルギー消費量」で、この値が1.0以下であれば基準を満たします。住宅の場合は太陽光発電などの創エネ分を差し引いた自家消費量だけが控除対象です。
| 指標 | 内容 | 基準値の目安（6地域） |
|---|---|---|
| UA値 | 外皮から熱が逃げる量 | 0.87以下（等級4） |
| BEI | 一次エネルギー消費量の比率 | 1.0以下 |
住宅では外皮性能と一次エネルギー消費量の両方への適合が必要で、非住宅は一次エネルギー消費量基準のみとなります。この違いは基本です。
参考情報（省エネ基準の概要・国土交通省）。
省エネ基準の概要 PDF｜国土交通省
建築物省エネ法の改正2025で変わった「4号特例」と確認申請の実務への影響
省エネ基準適合義務化と並んで、施工現場への影響が大きいのが「4号特例の縮小（廃止）」です。建築基準法上の「4号建築物」とは、木造2階建て以下かつ延べ面積500㎡以下などの小規模建築物を指し、これまで建築士が設計・工事監理を担えば構造・省エネ関連の審査を省略できるという特例が適用されてきました。
2025年4月以降、この「4号建築物」という区分が廃止されました。改正後は「新2号建築物（木造2階建て以上または延べ面積200㎡超）」と「新3号建築物（木造・非木造を問わず平屋かつ延べ面積200㎡以下）」に再整理されます。新2号建築物となった木造2階建て住宅では、構造関連規定等の審査が義務化され、確認申請時に構造計算書の添付が必要になりました。
厳しいところですね。この変更が施主のコスト面に直接はね返ります。構造計算書の作成費用は一般的に30万〜50万円程度かかるとされています。30万円といえば、東京都市圏での国内旅行10泊分に相当するほどの金額で、以前はゼロだったコストが突然発生するインパクトは相当なものです。
また審査期間が長くなる点も見逃せません。構造関連書類の提出や省エネ適判の手続きが加わることで、確認済証の交付までにかかる時間が従来より1〜3か月程度延びるケースもあり得ます。着工前の準備スケジュールを余裕をもって組み直す必要があります。
一方で、リフォームへの影響も重要な確認ポイントです。新2号建築物にあたる木造2階建て住宅で「大規模な修繕または模様替え」を2025年4月以降に行う場合、確認申請が必要になります。ただし、改修そのものは省エネ基準の義務対象外であり、増築・改築を伴う場合のみ「増改築部分だけ」が省エネ基準への適合対象となります。省エネ基準が改修全体に及ぶわけではない点は注意すれば大丈夫です。
参考情報（4号特例見直しの詳細・国土交通省）。
4号特例が変わります（パンフレット）PDF｜国土交通省
建築物省エネ法の改正2025で「省エネ適判」が不要になる3つのパターン
「全新築建物に適合義務」という改正の原則を聞くと、すべての案件で省エネ適判の手続きを踏む必要があるように思えます。しかし実際には、省エネ適判が不要になる3パターンが設けられており、ここを正確に理解しておくと実務の無駄を大幅に削減できます。
パターン①：都市計画区域外の平屋かつ200㎡以下
建築基準法上の確認申請そのものが不要なケース（都市計画区域外の平屋建て・延べ面積200㎡以下の建物）は、省エネ適判も不要です。省エネ基準への適合義務は残りますが、審査手続きを別途行う必要がないという整理になっています。これは条件が条件です。
パターン②：仕様基準による評価で省エネ計算が不要な場合
省エネ性能を計算式ではなく「仕様基準（規定の断熱材の種類・厚さなどを用いる方式）」で担保する場合、省エネ適判を省略して建築確認審査と一体的に確認できます。計算不要で仕様を満たせば認められるため、手続きが大幅に簡略化されます。
パターン③：長期優良住宅や設計住宅性能評価済み住宅
長期優良住宅認定を取得している住宅、または登録住宅性能評価機関による設計住宅性能評価書が交付された住宅は、省エネ適判を省略できます。確認申請と同時に評価書等を提出すれば宣言書の提出も省略可能です。長期優良住宅の認定書と「長期使用構造等の確認書」を提出する場合も同様の扱いになります。
| パターン | 該当ケース | 省エネ適判 |
|---|---|---|
| ① | 都市計画区域外の平屋・200㎡以下 | 不要 |
| ② | 仕様基準による評価 | 不要（確認申請と一体審査） |
| ③ | 長期優良住宅・性能評価済住宅 | 省略可 |
これら3パターンの「省エネ適判が不要・省略可」は、あくまで「別途の審査手続きが不要」というだけで、省エネ基準への適合義務自体はなくなりません。省エネ適合と省エネ適判は別物が原則です。
参考情報（省エネ適判の手続き合理化・国土交通省）。
【建築物省エネ法第11・12条】適合性判定の手続き・審査の合理化について｜国土交通省
建築物省エネ法の改正2025のあと、2030年へ向けて知っておくべき「次の基準引き上げ」
今回の改正で断熱等級4が義務の最低ラインになりましたが、これがゴールではありません。政府は2030年度以降に新築される住宅については「断熱等級5（ZEH水準）」を確保するという方針を明確に示しています。断熱等級5は「ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）水準」に相当し、東京・大阪などの6地域ではUA値0.60以下が求められます。等級4（UA値0.87以下）より約30%高い断熱性能の水準です。
ここで重要な落とし穴があります。2025年以降に「等級4ぎりぎり」で建てた住宅は、2030年の基準と比べて性能が見劣りする可能性があります。将来の住宅市場において売却査定やリセールバリューに影響が出るリスクがあるわけです。資産価値への影響は見えにくいですが、長い目でみると大きなデメリットです。
住宅ローン減税との関係も整理しておく必要があります。2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅は、省エネ基準に適合していなければ住宅ローン減税を一切受けられません（すでに制度上の必須要件化が済んでいます）。さらに、省エネ性能が高い住宅ほど借入限度額が増額される仕組みになっています。ZEH水準省エネ住宅は借入限度額4,500万円、省エネ基準適合住宅は3,000万円と差があります（2024〜2025年入居の場合）。
🔢 省エネ性能と住宅ローン減税の借入限度額の違い（2024・2025年入居の新築）。
- 🏅 長期優良住宅・低炭素住宅：借入限度額 5,000万円（最大控除額 455万円）
- ⭐ ZEH水準省エネ住宅：借入限度額 4,500万円（最大控除額 409.5万円）
- ✅ 省エネ基準適合住宅（等級4）：借入限度額 3,000万円（最大控除額 273万円）
- ❌ 省エネ基準を満たさない住宅：住宅ローン減税の適用なし
等級4と長期優良住宅では控除額の差が最大182万円にのぼります。痛いですね。等級4で建てることが「義務を果たしている」ことは確かですが、「お金の面で最も得」かどうかは別の話です。
また補助金についても、国が実施する主要制度（子育てグリーン住宅支援事業など）ではZEH水準住宅（等級5）以上を対象としているものが多く、等級4止まりでは対象外となるケースがあります。ZEH水準住宅への補助額は1戸あたり40万円、長期優良住宅では80万円が交付される制度もある点を踏まえると、等級5以上を目指すことの経済的メリットは非常に大きいといえます。
新築やリフォームを検討している方は、等級4での義務達成にとどまらず、等級5（ZEH水準）以上を射程に入れた設計を建築士・施工会社に相談してみることをおすすめします。断熱等級や省エネ性能のシミュレーションは国土交通省が提供する「省エネ住宅ポータルサイト」などで事前確認が可能です。
参考情報（住宅ローン減税・省エネ要件の詳細）。
住宅ローン減税｜国土交通省
参考情報（断熱等級4から5への義務化の流れと違い）。
2025年の「断熱等級4」から2030年には「断熱等級5」が基準に｜ミサワリフォーム関東
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