賃貸事例比較法と継続賃料の関係を正しく理解する
賃料増額請求を申し入れたのに、鑑定書で賃貸事例比較法が「不採用」になっていても問題ありません。
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賃貸事例比較法の継続賃料における基本的な考え方
賃貸事例比較法とは、市場で実際に発生した多数の賃貸借事例を収集・選択し、対象不動産と比較して試算賃料（比準賃料）を求める手法です。同一需給圏内の類似物件の賃貸事例を多数収集する
これらを経て得られた試算賃料が「比準賃料」です。新規賃料なら積算法・収益分析法とあわせて最終的な賃料を決定します。
ただし継続賃料の場面では、話が複雑になります。継続中の賃貸借はほとんどが当事者間でのみ完結するため、その内容を第三者が把握するのが非常に難しいのです。これが実務上の最大のボトルネックになっています。
賃貸事例比較法が継続賃料で採用されにくい3つの理由
継続賃料の鑑定評価において、賃貸事例比較法が「不採用」になるケースは決して珍しくありません。これは手法自体に問題があるのではなく、継続賃料という特性に起因しています。
理由①：継続賃貸借の事例収集が著しく困難
通常の賃貸更新は当事者間で完結することが一般的で、第三者がその内容を知ることはほぼ不可能です。国土交通省の研究報告書でも「継続賃料固有の価格形成要因まで類似性を厳格に求めることは困難な場合があり、継続賃料評価において賃貸事例比較法は、賃貸事例の収集・選択が困難」と明記されています。
理由②：継続賃料は個別性が強すぎる
継続賃料は「直近合意時点」と「価格時点」という2時点間を踏まえて算定されます。「契約締結の経緯」「賃料改定の歴史」「一時金の授受状況」など、当事者間固有の事情が複雑に絡み合います。そのため、別の物件の継続賃料事例をそのまま比較対象にすることが難しいのです。個別性が強すぎるというわけです。
理由③：要因比較が技術的に困難
神戸市の法律事務所が分析した裁判例の傾向によれば、不動産鑑定士が賃貸事例比較法を採用しない根拠として「継続賃貸借の賃貸事例はその経緯に個別性が強く、適切な分析が困難」という理由がほぼ共通して使われていることが確認されています。
実際に甲府地裁平成16年4月27日の裁判例では、借主と同一当事者が関係する賃貸事例は取得できたものの、他の賃貸事例が収集できなかったとして賃貸事例比較法を不採用とし、rimawarihounomoishinaitadashiirikai.html”>利回り法・改定賃料算定の総合方式の比率配分の実例（裁判例集約）｜みずほ中央法律事務所
参考：上記ページでは、賃貸事例比較法の不採用事例を含む複数の裁判例における各試算賃料の比重配分が詳しく解説されています。
賃貸事例比較法と差額配分法・スライド法の役割分担
継続賃料の鑑定評価で用いられる4手法のうち、実務で最も多く採用されるのは差額配分法とスライド法です。これは賃貸事例比較法の適用が難しい継続賃料の特性を補うためです。
差額配分法の仕組みと役割
差額配分法は、「新規賃料」と「現行賃料」の差額（賃料差額）に着目した手法で、次の計算式で試算賃料を求めます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 計算式 | 継続賃料 ＝ 現行賃料 ＋（新規賃料 − 現行賃料）× 配分割合 |
| 折半（1/2配分）の例 | 現行30万円・新規40万円 → 差額10万円 × 50% → 継続賃料35万円 |
| 借主寄り（1/3配分）の例 | 差額10万円 × 33% → 継続賃料約33.3万円 |
| 貸主寄り（2/3配分）の例 | 差額10万円 × 67% → 継続賃料約36.7万円 |
この「配分割合」が最大の争点です。鑑定評価基準は具体的な数値を定めておらず、実務では折半（1/2）が多く用いられますが、契約締結の経緯・長期間改定がなかった事情・権利金の授受など個別の状況によって1/3や2/3が採用されることもあります。
スライド法の仕組みと役割
スライド法は、直近合意時点の純賃料に変動率（消費者物価指数や地価変動率など）を乗じて試算賃料を求める手法です。経済事情の変動を客観的指標で反映できる点が特徴ですが、指標の選択に議論が生じやすいという側面もあります。
実務上、差額配分法は市場の実勢を直接反映しやすい一方で、地価急騰期には結果が大きく振れる傾向があります。東京地裁平成3年9月25日の判決では、バブル期の地価高騰を受けて「土地の価格が著しく高騰していた一時的な状況を前提に正常な賃料額を定めることはできない」として、利回り法・差額配分法の結果を重視しないという判断が示されています。これは賃貸事例比較法が原則です。つまり複数手法を組み合わせ、状況に応じて重み付けを調整することが必要だということです。
参考：上記ページでは4手法の裁判における採用傾向と、差額配分法の配分率に関する主要裁判例が表形式で整理されています。
継続賃料と新規賃料の取り違えが引き起こす鑑定リスク
賃料鑑定で最も根本的な誤りの一つが、「新規賃料」と「継続賃料」の取り違えです。この2つは評価の目的・手法体系・考慮すべき要因がまったく異なります。
新規賃料と継続賃料の本質的な違い
新規賃料は市場における需要と供給の関係で決まる「今の相場」であり、特定の当事者関係や過去の経緯は考慮しません。一方、継続賃料は「直近合意時点（過去）」と「価格時点（現在）」という2時点間の事情を踏まえた賃料であり、特定の当事者間の個別事情が色濃く反映されます。
両者の最大の違いは、新規賃料が1時点の評価であるのに対し、継続賃料は2時点間を考慮した評価だという点です。
そのため、「周辺の新規賃料相場が月額23万円に上昇したから、現行15万円の継続賃料も23万円になるはずだ」という主張は成立しません。継続賃料は現行賃料をベースに算定されるため、新規賃料水準に一気に跳ね上がることは通常ありません。
定期借家の再契約時にも要注意
定期借家契約は期間満了で終了し、改めて再契約する形式をとります。形式的には新規契約であるため、新規賃料として評価すべきに思えます。しかし同一当事者間で同一物件について再契約する場合、裁判例では実質的に継続関係があるとして継続賃料的な評価が行われたケースがあります。
賃貸事例比較法の適用を検討する際も、求めようとしているのが新規賃料なのか継続賃料なのかを最初に明確にしなければ、手法選択の段階から誤りが生じます。継続賃料であれば、賃貸事例比較法を適用するとしても「継続賃料固有の価格形成要因の比較」を適切に行う必要があります。
継続賃料の評価について｜国土鑑定（千葉不動産鑑定相談室）
参考：上記ページでは継続賃料と新規賃料の2時点評価の違いと、4手法それぞれの数式が分かりやすくまとめられています。
賃貸事例比較法を継続賃料に適用する際の独自視点：直近合意時点の認定が結果を左右する
賃貸事例比較法に限らず、継続賃料の4手法すべてに共通する「隠れた急所」が直近合意時点の認定です。この時点の設定が1年ずれるだけで、試算賃料は大きく変わります。
直近合意時点とは何か
直近合意時点とは、現在の賃料が当事者間で合意された最後の時点のことです。利回り法ではこの時点における基礎価格と継続賃料利回りが計算の起点になり、スライド法ではこの時点の純賃料に変動率を乗じます。差額配分法でも、この時点からの経緯が差額の配分判断に影響します。賃貸事例比較法でも、この時点以降の市場動向が比較の前提となります。
認定が難しいケースが多い
長期間にわたって賃料改定が行われていない場合、直近合意時点を「契約締結時点（例：20年前）」と認定するか、「黙示の合意があった」として直近の時点に認定するかで、計算結果が大きく変わります。
裁判例では、単に異議なく賃料を支払い続けたことのみをもって「黙示の合意があった」とは認定せず、当事者間の交渉経緯や据置きに至った経緯を具体的に検討する立場が多く見られます。
試算賃料への影響は深刻
直近合意時点を古い時点に認定すると、その後の経済情勢変動が大きく試算賃料に反映され、結果の変動幅が大きくなります。逆に近い時点に認定すれば変動幅は小さくなります。これは賃料増額請求か減額請求かによって、当事者双方が激しく争うポイントになります。
実際に過去に調停が成立している場合は、その調停成立時点が直近合意時点と認定されます。調停成立後の不動産市場の変化が賃料鑑定に与える影響は、関係者が思っている以上に大きいことを覚えておくと役立ちます。
継続賃料の交渉や鑑定評価を依頼する際は、直近合意時点の裏付けとなる契約書・改定合意書・調停調書などの資料を事前に整理しておくことが、スムーズな評価と交渉の近道です。これが条件です。不動産鑑定士への相談前に契約書類一式を揃えておくことを強くおすすめします。
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