包括根抵当権が禁止なのはなぜか、民法の仕組みから理由を解説
ローン完済後も根抵当権を放置すると、家を売るとき数十万円の余計な費用が発生します。
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包括根抵当権とは何か、根抵当権との違い
根抵当権とは、あらかじめ上限額（極度額）と「債権の種類」を決めたうえで、その範囲内であれば何度もお金を貸し借りできる担保権のことです。たとえば、製造会社がメインバンクから繰り返し運転資金を借り入れる場合、借り入れのたびに抵当権を設定し直すのは非常に手間がかかります。そこで、「銀行取引から生じる債権」を極度額3,000万円の範囲で担保するという形で根抵当権を一度だけ設定しておけば、以後の借り入れを一括して担保できます。これが根抵当権の基本的な使われ方です。
普通の抵当権は「1,000万円の貸付債権を担保する」という形で、担保する債権が特定されています。そのため、その債権が弁済されれば抵当権も消滅するという「付従性」があります。一方、根抵当権は元本確定前の段階では特定の債権とリンクしておらず、被担保債権が全額弁済されても当然には消滅しません。消滅させるには別途、根抵当権の抹消登記が必要になります。これが根抵当権の大きな特徴です。
そして問題となるのが「包括根抵当権」です。包括根抵当権とは、債務発生原因や債権の種類による限定を一切せず、「債権者と債務者の間に生じる一切の債権を担保する」と設定されたものを指します。つまり、銀行取引に限らず、売買でも損害賠償でも何の債権でも担保しますという、範囲の限定がない根抵当権です。これは現行民法のもとでは認められていません。
包括根抵当権は、債務者にとって「どの範囲の債務が担保に取られているのか」が全く分からない状態を生み出します。また後順位の抵当権者も、根抵当権者がどこまで回収できるのかを事前に把握できなくなります。これが規制の核心です。
包括根抵当権が禁止されている理由と民法398条の2の構造
包括根抵当権が認められない直接の根拠は、民法398条の2第2項です。同項は、根抵当権が担保すべき不特定の債権の範囲を「債務者との特定の継続的取引契約によって生ずるものに限定して定めなければならない」と規定しています。つまり、法律が「範囲を限定することは必須」と明確に定めているわけです。
根拠は原則です。極度額も必ず設定しなければなりません。極度額がなければ「債権金額無制限」の根抵当権になってしまいますが、これも民法398条の2第1項が認めていません。極度額が定まっていることで、後順位の担保権者や一般債権者は「この根抵当権者が最大でいくらまで優先的に回収するか」を登記を見れば把握でき、自分の回収見込みを計算できるわけです。
禁止の理由は大きく3つに整理できます。1つ目は、担保提供者（債務者または物上保証人）への無制限の負担防止です。包括根抵当権が許されれば、設定者は「どんな債権に対しても不動産を担保に取られている」という状態に置かれ続けます。これでは日常的な取引行為が全て担保の対象になりかねません。2つ目は、後順位権者や一般債権者の保護です。登記を見ても優先弁済の最大額が分からないと、後から担保を設定しようとする者や、別の債権者が不測の損害を被るリスクがあります。3つ目は、信用秩序の安定という観点です。担保の内容が明確でなければ不動産取引の信頼性が損なわれ、融資市場全体のリスクが高まります。
民法（債権法）改正の解説55 ［民法398条の2］ 根抵当権の設定｜横浜ロードlaw
（民法398条の2の条文改正の内容と包括根抵当禁止の趣旨を弁護士が詳しく解説しています）
包括根抵当権の禁止と被担保債権の適法な範囲の定め方
包括根抵当権が禁止されているとはいえ、根抵当権として認められる被担保債権の範囲はかなり広く設定できます。これが実務上重要なポイントです。
民法398条の2第2項が認める範囲は「債務者との特定の継続的取引契約によって生ずるもの」または「一定の種類の取引によって生ずるもの」です。前者は、たとえば「令和2年4月13日付自動車部品売買基本契約から生じる債権」のように、具体的な基本契約を特定する方法です。後者は「銀行取引による債権」「売買取引による債権」のように、取引の種類で範囲を区切る方法で、実務ではこちらがよく使われます。基本契約があってもなくても構わないため、より柔軟な対応が可能だからです。
さらに同3項は、この2項の範囲以外でも根抵当権を設定できるケースを定めています。具体的には、①特定の原因に基づいて継続して生ずる債権（例：空港騒音被害者の継続的損害賠償請求権）、②手形上・小切手上の請求権、③電子記録債権（いわゆる「でんさい」）の3種類です。でんさいは平成20年施行の電子記録債権法により認められた新しい債権の形で、紙の手形をデジタル化したものです。紛失・盗難リスクがなく、二重譲渡リスクも排除されているとされています。
つまり、許容される範囲は「一切の債権」ではいけないが、「特定の取引種類から生じる債権」であれば幅広く設定できるということです。これが原則です。
根抵当権（ネテイトウケン）｜法律事務所つくばコム
（根抵当権と包括根抵当権の違いを法律用語として分かりやすく整理しています）
包括根抵当権の禁止と極度額・元本確定の関係
包括根抵当権の禁止は「被担保債権の範囲の限定」という側面で説明されますが、同じく重要なのが「極度額の設定義務」と「元本確定」という2つのルールです。この3つはセットで根抵当権を規律する仕組みです。
極度額とは、根抵当権によって担保される最大限度額のことで、この金額を超える債権は根抵当権で保護されません。たとえば極度額3,000万円に設定されていれば、たとえ合計で4,000万円の債権が発生していても、根抵当権者が優先的に回収できるのは3,000万円までです。実務では、融資予定金額の120〜140%程度に設定することが多い傾向にあります。仮に1,000万円の借入予定であれば、極度額は1,200〜1,400万円程度に設定されるわけです。
元本確定とは、根抵当権が担保する元本の範囲を特定の時点で確定させることです。確定すると、以後に新たに発生する債務は担保対象外になります。意味合いとしては「この時点で存在する債務だけを担保する、普通の抵当権と同じ状態にする」というイメージです。元本確定後は付従性・随伴性が生まれ、被担保債権の変更や債務者の変更ができなくなります。
元本確定期日を定めていない場合、根抵当権の設定から3年が経過すると、設定者は元本確定を請求できます（民法398条の19）。請求から2週間が経過した時点で元本が確定します。根抵当権者側からも一定の事由（債務者や根抵当権者の破産・競売申立てなど）が生じた場合は自動的に確定することになっています。
| 概念 | 内容 | 設定・変更タイミング |
|——|——|——|
| 極度額 | 優先弁済の上限額 | 確定前・後ともに変更可（利害関係人の承諾が必要） |
| 被担保債権の範囲 | どの取引から生じた債権を担保するか | 元本確定前のみ変更可（承諾不要） |
| 元本確定 | 担保する債権の範囲を確定する手続き | 一度確定すると元に戻せない |
【宅建過去問】（平成26年問04）抵当権と根抵当権の比較｜e-takken.tv
（包括根抵当権の禁止を含む根抵当権の過去問と詳細解説が確認できます）
包括根抵当権の禁止が不動産取引や相続に与える実務的な影響
「包括根抵当権の禁止」という話は法律の学習で登場することが多いですが、実際の不動産取引や相続手続きでも直接関わる場面があります。知っておくと損を防げる情報です。
まず、根抵当権が設定された不動産を売却する際の注意点です。根抵当権は普通の抵当権と違い、借入を完済しても自動的に消滅しません。そのため、根抵当権付き不動産を売却しようとするとき、根抵当権が登記されたままになっているケースがよくあります。買主側はこれをリスクとみなすため、売却価格が下がったり、そもそも売りにくくなったりします。完済後は速やかに根抵当権の抹消登記を行うことが大切です。
次に、相続時の問題です。根抵当権が設定された不動産を相続した場合、被担保債権の範囲がどこまでかを必ず確認する必要があります。「銀行取引による債権」という範囲で根抵当権が設定されていれば、被相続人が持っていた銀行への未払い債務が担保対象に含まれます。相続から6ヶ月以内に根抵当権の指定債務者合意または指定根抵当権者合意の登記をしないと、相続開始時に元本が自動確定してしまいます（民法398条の8）。この手続きを知らずに放置すると、その後の新たな融資が担保されなくなるため、銀行との取引継続に支障が出ることがあります。
また、根抵当権の被担保債権の範囲の変更は元本確定前にしかできません。たとえば、当初「A社との売買取引による債権」で設定したが、途中で「リース取引による債権」も含めたくなった場合、元本確定前であれば双方の合意と登記で変更が可能です。ただし元本が確定した後は変更できなくなるため、事業の変化に合わせて早めに対応することが重要です。
このように根抵当権に関する民法の規制は、単に試験対策として覚えるだけでなく、実際の取引・相続でお金に直結する問題です。登記簿を確認する習慣と、専門家（司法書士や弁護士）への早期相談が、余計なコストや紛争を防ぐ確実な方法です。
根抵当権付き不動産の注意点｜相続した土地に根抵当権がついている場合｜市川相続遺言相談室
（相続時に根抵当権付き不動産を取得したときの手続きと注意点が詳しくまとめられています）