43条但し書き道路とは何か・私道との関係を徹底解説
43条但し書きの許可を得れば、私道でも建築確認が通ると思っているなら、それは大きな誤解です。
43条但し書き道路とは何か・建築基準法の基本ルールを整理する
建築基準法第43条は、建築物の敷地が原則として「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と定めています。これが「接道義務」と呼ばれるルールです。しかし現実には、旧市街地や地方部を中心に、この接道義務を満たさない土地が無数に存在します。
そこで登場するのが、第43条第2項第2号に基づく「但し書き許可（通称：43条但し書き）」という制度です。特定行政庁（都道府県知事や市長）が、建築審査会の同意を経て「安全上・防火上・衛生上支障がない」と認めた場合、接道義務を満たさない土地でも建築が許可されます。
つまり43条但し書きとは例外規定です。原則ダメな土地に対して、行政が個別に「OK」を出す許可制度ということになります。
この制度が重要なのは、「再建築不可物件」の扱いに直結するからです。接道義務を満たさない物件は通常、既存建物を解体した後に新たな建物を建てることができません。しかし43条但し書き許可を取得することで、再建築が可能になるケースがあります。不動産取引において、物件の資産価値を大きく左右する知識です。
43条但し書きは「道路」ではなく「通路」に面した土地にも適用できます。道路に似た機能を持つ通路（農道・里道・位置指定道路の申請前の通路など）に面した敷地でも許可申請が可能です。ここが実務上のポイントです。
43条但し書き道路と私道の違い・混同しやすい道路種別を整理する
不動産実務において「私道」と「43条但し書き道路」はしばしば混同されます。しかし両者はまったく別の概念であり、区別できていないと重大なミスにつながります。
まず「私道」とは、個人または法人が所有・管理する道路のことです。法務局で登記されていることが多く、地番が付いています。私道には「位置指定道路」「開発道路（法42条1項2号道路）」「2項道路（みなし道路）」など、建築基準法上の道路として認定されているものもあります。
一方「43条但し書き道路」とは、厳密には「道路」ではありません。建築基準法上の道路には該当しないが、但し書き許可の対象となっている「通路や空地」のことを、実務慣行的に「43条但し書き道路」と呼んでいます。
つまり「私道＝43条但し書き道路」ではないということです。
整理すると次のようになります。
| 種別 | 建築基準法上の道路認定 | 所有形態の例 | 接道義務への適用 |
|---|---|---|---|
| 位置指定道路（私道） | あり（42条1項5号） | 個人・法人 | 満たす |
| 2項道路（みなし道路） | あり（42条2項） | 個人・公共 | セットバックで満たす |
| 43条但し書きの対象通路 | なし | 個人・法人・国 | 但し書き許可で対応 |
| 未指定の私道 | なし | 個人・法人 | 原則満たさない |
実務では「この私道に面しているから大丈夫」という思い込みが危険です。私道であっても位置指定道路などの認定を受けていなければ、建築基準法上の道路ではありません。43条但し書きの許可が必要になる場合があります。
物件調査の際は必ず、道路の種別を行政窓口（建築指導課や道路管理課）で確認するのが原則です。
43条但し書き道路の許可取得条件と一括同意基準の仕組みを理解する
43条但し書き許可の取得には、単純な申請だけでは足りません。自治体ごとに定める「一括同意基準」を満たすことが前提条件になります。
一括同意基準とは、建築審査会が事前にまとめて審査・同意した基準のことです。この基準を満たす案件については、個別の建築審査会の審議を経ずに許可を出せる仕組みになっています。処理のスピードアップと行政の負担軽減が目的です。これは使えそうです。
ただし注意が必要なのは、一括同意基準の内容は自治体によって大きく異なるという点です。東京都と大阪市、あるいは地方の市町村では、求められる条件がまったく違うことがあります。たとえば東京都の場合、以下のような基準が設けられています（参考：東京都建築安全条例・東京都建築審査会）。
- 通路の幅員が2m以上確保されていること
- 通路の所有者（私道管理者）から通行・建築に関する同意書が取れること
- 建築物の用途・規模が一定の条件内であること
- 通路の終端が道路や公園・広場に通じていること
これらの条件を「すべて」満たしていなければ、一括同意基準の適用外となり、個別案件として建築審査会の審議を受ける必要があります。個別審議になると、許可まで数か月かかることもあります。
特に私道に面した敷地の場合、私道の所有者が複数いると「通行同意書」の取得だけで大きな手間がかかります。所有者の一人でも同意を拒否すると、要件を満たせず許可が取れないケースもあります。私道の権利関係の確認は必須です。
東京都建築審査会 – 43条但し書き許可に関する審査基準・手続きの詳細（公式）
43条但し書き道路に面した私道物件の売買・取引時の実務上の注意点
43条但し書き道路に面した物件を売買する際、不動産従事者が見落としやすいポイントがいくつかあります。知らないと取引後のクレームや契約解除に発展するリスクがあります。厳しいところですね。
① 「許可の再取得」が必要になるケース
43条但し書き許可は、原則として「特定の建築行為」に対して発行されるものです。物件を取得した新所有者が再建築や増改築を行う場合、改めて許可申請が必要になります。前の所有者が許可を取っていたからといって、次の建築行為にそのまま使えるわけではありません。
② 私道の通行・掘削に関する同意書
私道に面した土地の場合、ガス・水道・電気などのインフラを更新・引込む際に私道所有者の「掘削同意」が必要になります。この同意が得られていないと、ライフラインの工事ができず、事実上建物の使用が困難になるケースがあります。売買契約前に必ず私道の権利関係と同意の状況を確認しましょう。
③ 重要事項説明での告知義務
建築基準法上の道路ではない通路・私道に面している場合、接道状況が通常と異なる旨を重要事項説明書に明記する義務があります。「再建築には43条但し書き許可が必要」という点も説明が求められます。告知漏れは宅建業法上の違反リスクがあるため、書式の確認は必須です。
④ 金融機関の融資が通りにくい
43条但し書き許可が必要な物件は、金融機関から「再建築不可またはグレーゾーンの物件」と判断されやすく、住宅ローンの審査が通りにくい傾向があります。実際、メガバンクや地方銀行の多くは、接道要件が43条但し書き前提の物件に対して融資を渋るケースが報告されています。ノンバンクや一部の地域金融機関では対応可能な場合もあるため、事前に金融機関への打診を行うことが重要です。
国土交通省 – 建築基準法第43条に基づく許可・認定制度の解説（公式）
43条但し書き道路と私道が絡む再建築不可物件を活用するための独自視点・出口戦略
43条但し書き道路に面した私道接道の物件は、一般的には「取り扱いが難しい」「融資が通らない」として敬遠されがちです。しかし実務経験を積んだ不動産従事者にとっては、むしろ相場より大幅に割安に取得できるチャンスになり得る物件群でもあります。
但し書き許可の取得可能性を正確に見極められれば、再建築不可物件を再建築可能物件として市場に戻すことができます。
具体的な活用戦略として、以下の3つのアプローチが実務では使われています。
- 許可取得 → フルリノベ → 販売または賃貸：但し書き許可を取得した上で、既存建物をリノベーションして収益化する方法。建替えなしで価値を高められます。
- 隣地買収による接道確保：隣接する土地の一部を購入または借地することで、建築基準法上の接道義務（2m以上）を満たす方法。これにより通常の接道物件として売却可能になります。
- 一括同意基準の確認 → 位置指定道路への変更申請：現況の通路を位置指定道路として認定申請することで、建築基準法上の道路に格上げする手法。手続きに数か月かかりますが、物件の法的ステータスが大きく改善します。
いずれの手法も、事前に特定行政庁の建築指導課に相談することが第一歩です。役所の窓口で「この通路の幅員や延長、接続先を確認した上で、一括同意基準に合致するか確認する」という事前相談（事前協議）を行います。自治体によっては予約が必要な場合もあります。
また、43条但し書き申請の実務経験を持つ建築士や行政書士にサポートを依頼するのが現実的です。申請書類の作成、建築審査会への対応、私道所有者との交渉など、専門的な手続きが伴うためです。費用は案件規模にもよりますが、申請代行で10万円〜30万円程度が相場とされています。許可取得後の物件価値上昇を考えれば、費用対効果は高いといえます。
再建築不可物件の掘り起こしは、人口減少・空き家増加が続く日本の不動産市場において、今後ますます重要なスキルになっていきます。43条但し書きと私道の仕組みを正確に理解しておくことが、他の不動産従事者との差別化につながります。