贈与税の基礎控除改正で不動産節税の常識が変わった
毎年110万円を贈与しても3年以内に亡くなると、その分は相続税の課税対象に戻されます。
贈与税の基礎控除改正の概要と2024年からの変更点
2024年（令和6年）1月1日以降、相続税・贈与税に関する税制が大きく見直されました。不動産業に携わる方にとって、この改正は顧客の資産承継プランに直結する重要な変化です。
改正の核心は2つあります。ひとつは「暦年課税の生前贈与加算期間の延長」、もうひとつは「相続時精算課税制度への基礎控除の新設」です。これまで多くの不動産オーナーが活用してきた「毎年110万円の暦年贈与」は、制度自体がなくなったわけではありません。しかし、相続発生時の取り扱いが大きく変わりました。
従来のルールでは、被相続人が亡くなる前3年以内に行った贈与は相続財産に持ち戻されて相続税が課税されていました。改正後は、この持ち戻し期間が最長7年に延長されます。つまり、亡くなる7年前からの贈与が相続財産に加算される可能性があります。
ただし、激変緩和の経過措置があります。延長された4年分（亡くなる前4〜7年の贈与）については、合計100万円までは相続財産に加算しないという緩和規定が設けられています。東京都内の不動産を複数所有するオーナーが毎年110万円の暦年贈与をしていた場合、従来なら3年間・330万円分が持ち戻し対象でしたが、改正後は最大7年間・770万円分が対象になります。規模が大きくなるほど影響は甚大です。
つまり、早期から計画的に動くことが原則です。
国税庁｜相続開始前に贈与があった場合の相続税の課税（暦年課税の加算期間に関する公式説明）
贈与税の基礎控除と相続時精算課税の新ルールを徹底比較
今回の改正でもうひとつ注目すべきは、相続時精算課税制度に年間110万円の基礎控除が新設された点です。これは不動産業者として把握しておくべき実務上の大きな変化です。
従来の相続時精算課税は、累計2,500万円の特別控除を使い切るまで贈与税が非課税になる一方、一度選択すると暦年課税に戻れず、贈与した財産はすべて相続時に精算されるというデメリットがありました。贈与した不動産の評価額が相続時に下落していても、贈与時の価額で計算される点も大きなリスクでした。
改正後は「毎年110万円以内の贈与なら申告不要・相続時の精算からも除外」という仕組みが加わりました。これは従来の暦年課税の基礎控除110万円と同じ金額ですが、意味がまったく異なります。相続時精算課税の新しい基礎控除110万円は、相続財産への持ち戻し対象外です。これは使えそうです。
一方で、暦年課税の110万円は先述のとおり7年以内の贈与が持ち戻される可能性があります。
| 比較項目 | 暦年課税（改正後） | 相続時精算課税（改正後） |
|---|---|---|
| 基礎控除 | 年間110万円 | 年間110万円（新設） |
| 持ち戻し期間 | 最長7年 | 基礎控除内は持ち戻しなし |
| 申告義務 | 控除内なら不要 | 控除内なら不要（新設） |
| 制度選択 | 選択不要 | 一度選択すると変更不可 |
| 土地評価の特例 | 適用あり | 改正後は適用可（2024年〜） |
不動産を将来的に子どもへ引き継がせたいオーナーにとって、相続時精算課税を選択したうえで毎年110万円以内の現金や少額資産を贈与し続けるパターンが、今後は有効な選択肢になりえます。どちらが有利かは個々の資産状況によるため、顧客から相談を受けた際は税理士との連携が必須です。
国税庁｜相続時精算課税制度の基礎控除に関するQ&A（2024年改正対応）
贈与税の基礎控除改正が不動産の生前贈与戦略に与える実務上の影響
不動産の生前贈与は、土地や建物という高額資産が絡むだけに、今回の改正の影響が特に大きい領域です。ここを正確に理解しているかどうかが、顧客対応の質に直結します。
まず、不動産そのものを贈与する場合です。たとえば評価額2,000万円の土地を子どもに贈与すると、暦年課税の基礎控除110万円を差し引いた1,890万円に対して贈与税が課税されます。贈与税の税率は累進課税で、1,890万円の場合は特例税率（直系尊属間）で45%・控除額265万円を適用すると、納税額は約586万円になります。これは大きな出費ですね。
一方、相続時精算課税を選択して同じ2,000万円の土地を贈与した場合、贈与税は非課税（特別控除2,500万円の範囲内）ですが、相続時に2,000万円として相続財産に組み込まれます。相続税率が贈与税率より低くなるケースでは節税効果が出ます。
もうひとつ実務で重要なのが「小規模宅地等の特例」との関係です。2024年改正により、相続時精算課税を選択した場合でも小規模宅地等の特例が適用できるようになりました（従来は適用不可のケースがありました）。居住用の宅地なら最大330㎡まで評価額が80%減額されます。たとえば東京23区内の50坪（約165㎡）の土地で評価額6,000万円のケースでは、特例適用で評価額が1,200万円まで圧縮されます。この変更は大きいです。
ただし、この特例を使えるかどうかは相続人の居住状況や保有期間などの要件に左右されます。顧客に伝える際は「改正で使いやすくなった可能性がある」という情報提供にとどめ、最終判断は必ず税理士に確認してもらうよう案内するのが適切です。
国税庁｜小規模宅地等の特例（相続時精算課税との関係を含む詳細説明）
贈与税の基礎控除改正による経過措置と2031年問題を不動産プロが知るべき理由
「加算期間が7年になるのはいつから？」という疑問は、顧客から実際によく聞かれます。ここを正確に把握していないと、誤ったアドバイスにつながるリスクがあります。
経過措置の仕組みを整理しましょう。改正法の適用は2024年1月1日以降の贈与からです。しかし7年間の加算期間が完全に効力を持つのは、2024年1月1日以降に7年が経過した2031年1月1日以降に亡くなった場合からです。
つまり現時点（2025年）では、以下のように段階的に加算期間が延びていきます。
- 2024年以前の贈与：従来どおり3年加算
- 2024年中に贈与し2024年に相続開始：3年加算（経過措置）
- 2027年以降に相続開始：徐々に加算期間が延長
- 2031年以降に相続開始：完全に7年加算が適用
この「段階的移行」を理解していないと、顧客の贈与計画が的外れになりかねません。たとえば、現在70歳の不動産オーナーが2024年から毎年110万円の暦年贈与を開始したとします。2031年以降に亡くなった場合、2024年〜2031年のすべての贈与（最大770万円）が持ち戻しの対象になる可能性があります。このケースで延長分4年（2024〜2027年の贈与）は合計100万円まで持ち戻し免除の緩和措置が使えますが、それを超えた分は課税されます。
2031年問題が条件です。これを見越した提案ができる不動産業者は、顧客からの信頼度が格段に上がります。資産承継に強い税理士や司法書士との協力体制を整えておくと、より具体的なアドバイスができるようになります。
財務省｜相続税・贈与税の一体化に関する税制改正の概要（経過措置の詳細説明あり）
贈与税の基礎控除改正後に不動産業者が顧客提案で差別化できる独自視点
ここからは、検索上位の記事ではあまり取り上げられていない視点をお伝えします。不動産業者としての「提案力の差」が生まれるのは、税制の理解だけでなく、それを顧客の実状に落とし込めるかどうかです。
注目したいのが「家族信託との組み合わせ」です。贈与税の改正と並行して、家族信託（民事信託）を活用した不動産の承継が増えています。家族信託は贈与ではないため、贈与税の課税対象にはなりません。所有権を移転せずに管理権限だけを子どもに渡す仕組みで、認知症対策としても機能します。
たとえば、80歳の親が所有するアパートを家族信託で子どもに管理委託した場合、親が認知症になっても子どもが管理・修繕・売却判断を行えるようになります。一方、所有権は親のままなので贈与税も不動産取得税も発生しません。これはかなり使えそうです。
ただし、信託設定には公正証書の作成費用や司法書士への依頼費用（目安として不動産評価額の0.3〜0.5%程度）がかかります。また、信託した不動産には小規模宅地等の特例が適用されないケースがあるため、相続税対策と組み合わせる際は慎重な設計が必要です。
不動産の売買・管理を行う立場から「税金面でも将来を考えた提案ができる」という姿勢は、単なる仲介業者とは一線を画します。贈与税改正の知識を武器に、資産承継に関心の高いオーナー層へのアプローチを強化することが、今後の差別化につながります。
なお、家族信託の設計や節税効果の試算は税理士・司法書士の専門領域です。不動産業者として情報提供・専門家紹介という役割を明確にしたうえで連携することが、顧客への誠実な対応になります。
裁判所｜信託に関する基礎情報（家族信託の法的根拠を確認したい方向け）
国税庁｜贈与税と不動産取得税の関係（信託・贈与の課税区分に関する参考資料）
不動産保有会社の相続税対策Q&A〈第6版〉: 有利選択・設立・活用のすべて