贈与税がかからない金額・年間の仕組みと不動産特例を徹底解説
毎年110万円まで贈与しても、実は「贈る順番」と「名義」を間違えると課税対象になります。
贈与税がかからない金額・年間110万円の基礎控除とは
贈与税の非課税枠として最もよく知られているのが、年間110万円の基礎控除です。これは「暦年課税制度」と呼ばれる仕組みで、1月1日から12月31日までの1年間に受け取った贈与の合計額が110万円以下であれば、贈与税は一切かかりません。
重要なのは、この110万円という基準が「受け取った側（受贈者）1人あたり」に適用される点です。たとえば、父と母の2人からそれぞれ110万円ずつ受け取った場合、合計220万円になります。この場合、受贈者の合計受取額は220万円となり、110万円を超えた110万円分に対して贈与税がかかります。
つまり贈与者が複数でも合算が原則です。
不動産業に従事していると、親から子への土地や建物の贈与、あるいは購入資金の援助という場面に立ち会うことが多いでしょう。その際、「毎年110万円ずつ贈与すれば大丈夫」とアドバイスされているケースを目にします。これは正しい知識ですが、実務上は注意点があります。
毎年同じ金額・同じ時期に繰り返す贈与は、「定期贈与」とみなされるリスクがあります。定期贈与とは、最初から一定額を複数年にわたって贈与することを契約していると税務当局が判断するケースで、この場合は贈与総額に対して一括で課税されます。
これは見落としがちな落とし穴です。
対策としては、毎年必ず贈与契約書を作成し、贈与する金額や時期をあえて毎年変えることが有効です。110万円ちょうどではなく、ある年は100万円、別の年は120万円にするなど、意図的にバリエーションをつけることで定期贈与とみなされるリスクを下げることができます。税務の専門家である税理士への相談も、この段階で検討に値します。
贈与税がかからない金額・年間に関わる不動産の非課税特例一覧
暦年贈与の110万円基礎控除以外にも、不動産に関連する贈与で非課税になる特例が複数存在します。これらを知っているかどうかで、クライアントへのアドバイスの質が大きく変わります。
① 住宅取得等資金の贈与税の非課税特例
父母や祖父母などの直系尊属から、住宅の取得や増改築のための資金を贈与された場合、一定額まで贈与税が非課税になる特例です。2024年1月1日以降の贈与については、省エネ等住宅の場合は1,000万円、それ以外の住宅は500万円が非課税枠となっています。
条件は細かいため確認が必須です。
主な適用条件として、受贈者が贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を取得・居住していること、受贈者の合計所得金額が2,000万円以下（床面積40㎡以上50㎡未満の場合は1,000万円以下）であることなどが挙げられます。
国税庁：直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税（No.4508）
② 配偶者への居住用不動産の贈与（おしどり贈与）
婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産またはその取得資金を贈与した場合、最大2,000万円まで非課税になる特例です。基礎控除の110万円と合算すると、合計2,110万円まで贈与税がかからない計算になります。これは使えそうです。
ただし、同じ配偶者からの贈与でこの特例を受けられるのは一生に一度です。適用には贈与税の申告書の提出が必要で、申告をしなければ特例は受けられません。自動的には適用されない点に注意が必要です。
国税庁：夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除（No.4452）
③ 相続時精算課税制度
60歳以上の父母または祖父母から、18歳以上の子または孫への贈与について選択できる制度です。2,500万円の特別控除があり、累計2,500万円まで贈与税がかかりません。ただし、この制度を選択した後は暦年課税に戻すことができない点が重要です。また、2024年からは年間110万円の基礎控除が相続時精算課税にも適用されるようになりました。
つまり制度選択は慎重に行うのが基本です。
贈与税がかからない金額・年間で陥りやすい「名義預金」リスク
不動産の贈与に関わる場面で見落とされがちなのが、名義預金の問題です。名義預金とは、形式上は他人（子や孫）の名義になっているものの、実質的には贈与者が管理・支配している預金口座のことです。
名義が変わっても贈与は成立しません。
たとえば、親が子の名義で銀行口座を開設し、毎年110万円ずつ入金していても、通帳や印鑑を親が管理していて子が存在を知らない場合は、税務調査で「贈与が成立していない」と判断されます。この場合、その預金は相続財産とみなされ、相続発生時に相続税の対象となってしまいます。
税務調査で指摘されるケースは後を絶ちません。国税庁の調査によると、相続税の税務調査では調査件数の約80%以上で何らかの申告漏れが指摘されており、名義預金はその主な原因の一つとなっています。
国税庁：令和4事務年度における相続税の調査等の状況（名義財産への指摘を含む）
贈与を有効に成立させるためには、以下の条件を満たすことが求められます。
| 確認項目 | 内容 |
|---|---|
| 贈与契約書の作成 | 毎年、日付・金額・双方の署名押印があるもの |
| 受贈者による管理 | 子や孫自身が通帳・印鑑を保管・管理する |
| 受贈者への通知 | 贈与を受けた事実を受贈者が認識している |
| 振込先口座 | 受贈者名義の口座に直接振り込む |
不動産業者として顧客対応をしている際、「うちは毎年少しずつ子どもに贈与しているから大丈夫」という言葉を聞いたら、この名義預金の問題を念頭に置いて税理士への相談を促すことが、クライアントへの誠実な対応につながります。
贈与税がかからない金額・年間を超えた場合の税率と計算方法
年間110万円の基礎控除を超えた部分については、贈与税が課税されます。贈与税の計算は、まず受贈者が1年間に受け取った贈与の合計額から基礎控除110万円を差し引いた「課税価格」を算出します。その課税価格に対して、累進税率が適用されます。
贈与税の税率は「一般税率」と「特例税率」の2種類があります。特例税率は、直系尊属（父母・祖父母）から18歳以上の受贈者への贈与に適用されるもので、一般税率より税負担が軽くなっています。
| 課税価格（基礎控除後） | 特例税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10% | − |
| 400万円以下 | 15% | 10万円 |
| 600万円以下 | 20% | 30万円 |
| 1,000万円以下 | 30% | 90万円 |
| 1,500万円以下 | 40% | 190万円 |
| 3,000万円以下 | 45% | 265万円 |
| 4,500万円以下 | 50% | 415万円 |
| 4,500万円超 | 55% | 640万円 |
具体例で確認しましょう。父から子（25歳）へ年間500万円の贈与があった場合、課税価格は500万円−110万円＝390万円です。特例税率を適用すると、390万円×15%−10万円＝48万5,000円の贈与税が発生します。
不動産の購入に際して親からまとまった資金援助を受ける場合、この計算が現実的な数字として登場します。住宅取得等資金の非課税特例を組み合わせることで、課税される金額を大幅に圧縮できる可能性があります。
計算の前に特例の確認が先決です。
不動産従事者だからこそ知っておくべき「負担付贈与」の課税リスク
不動産に特有の贈与形態として、「負担付贈与」があります。これは、贈与を受ける側が一定の債務（ローン残債など）を引き受けることを条件に不動産を贈与する形式です。一見すると双方にメリットがあるように見えますが、税務上の扱いは通常の贈与とは大きく異なります。
これは意外な落とし穴です。
負担付贈与の場合、不動産の価値は「固定資産税評価額」ではなく「通常の取引価格（時価）」で評価されます。一般的に、固定資産税評価額は時価の約70%程度とされているため、時価で評価されると課税対象額が大きく増加します。たとえば時価5,000万円・ローン残債2,000万円の不動産を子に負担付贈与した場合、5,000万円−2,000万円＝3,000万円が課税対象となります。
通常贈与の場合は固定資産税評価額が基準になりますが、負担付では時価が使われます。差額は数百万円単位になることも珍しくありません。不動産の仲介や相談を行う立場として、この違いを頭に入れておくことは非常に重要です。
また、負担付贈与は贈与者側でも「みなし譲渡」として所得税が発生するケースがあります。贈与者が個人の場合、時価で譲渡したとみなされるため、取得価格と時価の差額が譲渡所得となり、所得税・住民税が課税されます。
贈与者・受贈者の両方にリスクがあるということですね。
実務では「ローン付きの不動産を子に渡したい」というケースがしばしば登場します。その際は税理士への事前相談を強くお勧めするのが、不動産従事者としての誠実な姿勢です。適切な名義変更のタイミングや、売却後に資金を贈与する方法など、代替手段を検討することでリスクを回避できる場合があります。
