里道とは何か・接道義務との関係と救済策
里道に接した土地でも、二項道路の指定があれば建築できることを知らずに「再建築不可」と判断して値引きしてしまうと、数百万円単位の損失につながります。
里道とは何か・法的位置づけと「赤線」の正体
里道（りどう）とは、明治時代の地租改正時に作成された公図（字限図）上に記録された、国道・県道・市町村道のいずれにも指定されなかった生活道路のことです。当時の公図では赤い線で描かれていたことから、「赤線」「赤道（あかみち）」とも呼ばれます。法務局で取得できる現在の公図では色分けこそなくなりましたが、地番が付されていない「道」という表記がその正体です。
里道は、道路法の適用を受けない「法定外公共物」に分類されます。同じく法定外公共物である水路（青線・青道）と並んで、不動産実務では見落とし厳禁の存在です。もともとは国有財産でしたが、2000年（平成12年）の地方分権一括法施行に伴い、現に公共の用に供されているものは市町村に管理権限が移りました。
| 通称 | 内容 | 公図上の表記 |
|---|---|---|
| 里道（赤線・赤道） | 昔から人が通ってきた生活道路。法定外公共物。 | 地番なし「道」 |
| 水路（青線・青道） | 農業用水路や普通河川。同じく法定外公共物。 | 地番なし「水」 |
里道は一見すると「ただの古い道」に見えます。しかし建築可否の判断に直結するため、不動産従事者にとっては公図を確認した瞬間に気づける「目利き力」が求められます。公図で地番のない細長い土地が隣接していたら、まず里道（または水路）を疑うのが基本です。
里道と接道義務の関係・なぜ建築不可になるのか
建築基準法第43条は「建築物の敷地は、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接しなければならない」と定めており、これが「接道義務」です。これは、火災時の消防車や救急車の進入路確保、避難経路の維持を目的とした公共安全上のルールです。
里道が問題になるのは、この「道路」の定義にあります。建築基準法第42条が定める道路は、国道・都道府県道・市町村道など道路法上の道路や、位置指定道路・二項道路（みなし道路）などに限られます。里道はこのいずれにも原則として該当しません。つまり里道は「道路のように見えても、建築基準法上の道路ではない」のです。
そのため、敷地が里道にしか接していない場合は接道義務を満たさず、建築確認がおりません。再建築不可物件になると、通常物件より売却価格が5〜7割程度に下がるとも言われています。これは大きなデメリットです。
注意が必要なのは「目で見て舗装されているから大丈夫」という判断です。里道は現地で整備されたものも多く、見た目だけでは建築基準法上の道路かどうか判別できません。舗装状況は里道か否かと無関係、が原則です。
| 里道の状態 | 接道義務の扱い | 建築確認 |
|---|---|---|
| 二項道路に指定されている | 建築基準法上の道路とみなす | ⭕ 可（セットバック要件あり） |
| 43条2項の許可を得ている | 個別許可により接道可 | ⭕ 条件次第で可 |
| それ以外の里道（原則） | 接道義務を満たさない | ❌ 不可 |
里道に接する土地で建築できる3つの救済策
里道に接する土地であっても、以下の3つの救済策のいずれかに該当すれば建築確認を得られる可能性があります。「どうせ建てられない」と即断するのは早計です。
① 二項道路（みなし道路）指定
建築基準法42条2項に基づき、特定行政庁が「みなし道路」として指定した里道は、建築基準法上の道路として扱われます。対象は、建築基準法の基準時（昭和25年11月23日または都市計画区域指定日）に既に建築物が立ち並んでいた幅4メートル未満の道です。二項道路ならセットバックが条件です。セットバックとは、道路の中心線から2メートル後退した位置まで敷地を下げる措置で、将来の道路拡幅を担保するものです。
② 建築基準法43条2項の認定・許可
接道義務を満たせなくても、敷地の周囲に広い空地があるなど、特定行政庁が「交通上・安全上・防火上・衛生上支障がない」と認め、建築審査会の同意を得た場合に建築が許可される制度です。里道を通じて建築基準法上の道路に接している場合もこの許可の対象となり得ます。注意点として、以前の建築で許可が下りたとしても、次回も必ず下りるとは限りません。法令や行政庁の判断基準が変わることもあるため、都度確認が必須です。
東京都建築指導部による43条2項の許可の取り扱いは以下で確認できます。
③ 法定外公共物占用許可申請（里道またぎ）
土地と建築基準法上の道路との間に里道が介在しているケース（「里道またぎ」と呼ばれます）では、里道の占用許可を市町村から得ることで建築可能になる場合があります。許可が認められると「道路に接している」とみなされます。手続きの詳細は市町村ごとに異なります。
これら3つの救済策を確認することが、里道に接する土地を調査する際の基本ステップです。救済策の存在を知らないまま「建築不可」と判断するのは、不動産従事者として大きなリスクです。
里道の実務調査手順・公図確認から役所ヒアリングまで
里道かどうかを正確に把握するには、次の順序で調査を進めるのが実務上の定石です。
ステップ1：法務局で公図を取得する
最初に行うのは公図の確認です。法務局で取得できる公図上で、地番が付されていない「道」という表記があれば、里道の可能性が高いと判断します。地番がない点が里道識別の第一のポイントです。なお、一部の里道には例外的に地番が存在する場合もあります。公図はオンラインでも取得できます。
登記情報提供サービス｜民事法務協会（公図や登記簿のオンライン取得が可能）
ステップ2：市町村役場の建築指導課へ確認する
公図だけでは判断が難しいケースでは、市町村役場の建築指導課（自治体によって名称が異なります）に公図を持参して確認します。「この道は里道ですか？」「二項道路に指定されていますか？」「43条2項の許可は可能ですか？」の3点を必ず確認してください。
担当者の回答が必ずしも正確とは限りません。対応してくれた職員の名前・日時をメモしておくと、後々責任の所在が問題になった際に役立ちます。役所には里道の管理台帳が存在するケースもあり、活用できます。
ステップ3：二項道路の判定と43条2項の調査
市役所での確認で「二項道路ではない」という回答が得られた場合でも、あきらめてはいけません。建築主事が設置されている都道府県の建築指導窓口に出向いて43条2項の許可可否を確認するというステップを踏むことが重要です。市役所と県庁で回答が分かれるケースも実際にあります。
ステップ4：里道またぎの場合は占用許可申請を確認
土地と道路の間に里道が挟まっている（里道またぎ）場合は、占用許可申請が必要です。市町村の担当窓口で手続きの流れを確認してください。
里道の払い下げ・敷地内に里道がある場合の対処法
里道が敷地の中に取り込まれているケースも珍しくありません。分筆の歴史的経緯などで、気づかないうちに敷地内に地番なしの「道」が入り込んでいることがあります。この状態では建物の建築に支障が出るほか、土地の一体活用が困難になり、売却時の資産評価にも悪影響が出ます。
この場合の解決策が「払い下げ（ふるいさげ）」です。払い下げとは、道路としての公共的役割を失った里道について市町村が「用途廃止」を認めた後、その土地を申請者（隣接地所有者）に売却する手続きです。払い下げが完了すれば、里道部分が私有地となり、敷地として一体的に使えるようになります。
払い下げ手続きの大まかな流れは次のとおりです。
- 市町村の担当窓口に事前相談（公図・位置図を持参）
- 土地家屋調査士による境界確定測量（隣接地所有者全員の立会い必要）
- 用途廃止申請（里道が現に通行に使われていないことが条件）
- 払い下げ申請・市町村の審査・売買契約締結
- 司法書士による所有権保存登記
費用と期間の目安：
| 費用項目 | 目安 |
|---|---|
| 境界確定測量費 | 約20万〜80万円（面積・立会人数による） |
| 申請書類作成費 | 約5万〜20万円 |
| 払い下げ代金 | 1㎡あたり数百円〜数万円（鑑定評価額） |
| 登記費用 | 登録免許税（取得価格の2%）＋報酬3万〜10万円 |
| 合計の目安 | 総額50万円以上になることも |
期間は申請から完了まで通常6ヶ月〜1年程度、隣接地所有者との合意が難しい場合は年単位になることもあります。時間がかかります。早めに動くのが得策です。
現に通行に使われている里道は払い下げの対象にならない点も注意が必要です。払い下げが認められるのは、道路としての機能を実質的に失っている里道に限られます。
旧法定外公共物（旧里道・旧水路等）の境界確定・購入手続き｜近畿財務局（手続きの流れが整理されており実務参考として有用）
不動産従事者が見落としやすい里道の独自視点・注意ポイント
実務経験が豊富な不動産従事者でも、里道絡みの判断で見落としが起きやすいポイントがいくつかあります。ここでは検索上位の記事ではあまり触れられていない視点を紹介します。
「都市計画区域外」では接道義務が原則適用されない
建築基準法第43条の接道義務が適用されるのは、都市計画区域および準都市計画区域内に限られます。逆にいえば、都市計画区域外の里道接道土地は、接道義務の制約なく建築できるケースが多いのです。地方の農村部や山間地などでの物件調査では、まずエリアが都市計画区域内かどうかを確認することが最初のチェックポイントになります。ただし、地方自治体の条例や別法令による制限がかかるケースもゼロではないため、地元の担当部署への確認は欠かせません。
43条2項の許可は「永続的」ではない
43条2項の許可を得て建築した実績があっても、次の建て替え時に同じ許可が下りるとは限りません。行政庁の判断基準の変更や法令改正によって許可の可否が変わり得るため、売買の際には「現在も許可の見込みがあるか」を改めて役所に確認することが重要です。これを怠ると、買主が後のリフォームや建て替えで許可が下りず、トラブルに発展するリスクがあります。
敷地内里道の見落としは重大な説明義務違反リスクに直結する
公図を確認せずに取引を進め、後から「敷地内に里道があった」と発覚した場合、重要事項説明での説明義務違反に問われる可能性があります。里道の存在は建築行為の可否に直結するため、必ず公図で確認してから取引に臨むことが不動産従事者の義務です。説明漏れは損害賠償リスクにつながります。
里道と水路が隣接しているダブル問題
里道と水路が隣り合って存在しているケース（「赤線」と「青線」が並走）も実務では珍しくありません。双方が敷地と道路の間にある場合、それぞれの占用許可が必要になり、手続きが二重になります。意外と多いパターンです。公図の読み込み時には色（赤・青）だけでなく位置関係をセットで把握する習慣をつけることが実力者の証といえます。
42条道路に該当しない法定外公共物（水路と里道）｜サポート行政書士法人（里道と水路の取り扱いの違い・占用許可の必要性が整理されている）