通行地役権・登記なしでも対抗できるケースと実務の落とし穴
登記簿を確認しても通行地役権の記載がなければ、「この土地は問題なし」と判断していませんか？
通行地役権の登記なしが引き起こす基本的なリスクと民法177条の原則
不動産取引の現場では、登記簿に記載のない権利は「存在しない」として処理されがちです。しかし通行地役権に関しては、登記がないからといって安心できないケースが数多くあります。
まず原則を整理しておきましょう。民法177条は「不動産に関する物権の得喪及び変更は、登記をしなければ第三者に対抗することができない」と規定しています。通行地役権も物権の一種であるため、原則として登記なしでは第三者（土地の新所有者など）に権利を主張できません。つまり原則は「登記なし＝対抗不可」です。
では、なぜ通行地役権が特別に問題になるのでしょうか。理由は明快で、現実の不動産取引において通行地役権の登記がされているケースが非常に少ないからです。全日本不動産協会の情報によれば、現在登記されている地役権のほとんどは電気事業者が有する電線路敷設のための地役権であり、通行地役権については未登記のものが多いとされています。通行のための正式な契約書を作成しなかったり、黙示の意思表示で設定したり、時効により取得したりするケースが多いことが背景にあります。
実務上のリスクはここにあります。「登記がない→通行地役権なし」と単純に判断して土地を購入・仲介した後に、隣人から通行を主張されてトラブルになるケースが後を絶ちません。
| 確認項目 | 見落としリスク |
|---|---|
| 登記簿の地役権欄 | 未登記なら記載なし→見落としの原因になる |
| 現地の通路状況 | 砂利・アスファルト舗装の通路は地役権の証拠になりうる |
| 隣地の出入り状況 | 実際に通路として継続使用されている事実が重要 |
| 売主へのヒアリング | 口頭での承諾・慣行が潜在的な地役権になっている場合がある |
現地調査で通路らしき形状を確認したら、必ず売主に経緯を確認することが基本です。
参考：全日本不動産協会「地役権の登記がされていない承役地の譲受人の要役地所有者に対する対抗力」
通行地役権の登記なしでも第三者に対抗できる最高裁判例の条件
原則は「登記なし＝対抗不可」ですが、最高裁は重要な例外を認めています。これが最高裁平成10年2月13日判決です。不動産従事者として必ず押さえておくべき判例です。
この判決では、以下の要件をともに満たす場合、未登記の通行地役権でも第三者に対抗できると判示されました。
- 🔵 要件①：承役地（通路となっている土地）が要役地所有者によって継続的に通路として使用されていることが、その位置・形状・構造等の物理的状況から客観的に明らかであること
- 🔵 要件②：承役地の譲受人（買主）が、そのことを認識していたか、または認識することが可能であったこと
この2つが揃えば、買主が「通行地役権が設定されていることを知らなかった」としても、原則として地役権設定登記の欠缺（欠如）を主張する正当な利益を有する第三者にはあたらないとされます。結論は「登記なしで対抗できる」ということです。
具体例で考えるとわかりやすいです。隣地の方が10年以上アスファルトで舗装した通路を設けて日常的に通行しており、その通路が現地でも一目瞭然の状態になっていたとします。この土地を購入した買主が「現地を見ていたから通路があることは知っていた」という場合、通行地役権の登記がなくても、隣人は買主に対して通行権を主張できる可能性が高いのです。
さらに、この判例の続きとして最高裁平成10年12月18日判決では、「登記なしで対抗できる場合には、通行地役権者は譲受人に対して地役権設定登記手続を請求でき、譲受人はこれに応ずる義務を負う」とも判示しています。つまり登記なしで対抗できるだけでなく、登記を求められる義務まで発生するわけです。これは意外ですね。
参考：三井住友トラスト不動産「私道の通行権（2）」（弁護士法人 御宿・長町法律事務所 長町真一弁護士）
通行地役権の時効取得とは何か・登記なし状態で20年通行するとどうなる
通行地役権は契約で設定するのが一般的ですが、契約がなくても時効により取得されることがあります。これが「通行地役権の時効取得」です。
時効取得が成立するには、以下の2つの要件が必要とされています。
- 🟡 要件①：通行する人が自ら他人の土地に通路を開設したこと（単に通り抜けているだけでは不足）
- 🟡 要件②：通路の開設後、20年以上継続して通行していること
「ただ通っているだけ」では時効取得は認められません。自分で砂利を敷いたり舗装したりして、誰の目にも明らかな通路を作った上で20年以上使い続ける、というのが条件です。
ここが不動産実務で見落とされがちなポイントです。時効取得の場合も、前述の最高裁平成10年判決の基準が適用されます。通路が物理的に明らかで、買主が認識可能だった場合には、時効取得された通行地役権が登記されていなくても、買主に対抗することができます。
例えば、昭和60年に隣人が砂利を敷いて通路を作り、以後ずっと使い続けているとしましょう。計算すると既に40年以上が経過しており、時効取得の要件を満たしている可能性が非常に高い状況です。その土地を買い取って塀を建てようとしても、隣人から通行を主張され、計画が頓挫するリスクがあります。
消滅時効の点も重要です。民法291条・166条に基づき、継続的に行使される地役権は「行使が妨げられる事実」が生じた日から20年で消滅します。通路に壁が建てられた場合などがこれにあたります。つまり一度塞がれた通路であれば、消滅時効により地役権が消えている可能性もあります。これが条件です。
参考：三井住友トラスト不動産「隣人による通行～通行地役権の時効取得～」
競売物件における通行地役権・登記なしでも消滅しない最高裁平成25年判決
通行地役権の未登記問題は、競売物件でも深刻です。競売で落札すれば「すべてリセット」されると思っている不動産業者も少なくありませんが、それは大きな誤解です。
最高裁平成25年2月26日判決は、競売物件における未登記通行地役権について重要な判断を示しました。その要旨は以下のとおりです。
「通行地役権の承役地が担保不動産競売により売却された場合において、最先順位の抵当権の設定時に、既に設定されている通行地役権に係る承役地が要役地の所有者によって継続的に通路として使用されていることがその位置、形状、構造等の物理的状況から客観的に明らかであり、かつ、上記抵当権の抵当権者がそのことを認識していたか又は認識することが可能であったときは、特段の事情がない限り、登記がなくとも、通行地役権は上記の売却によっては消滅せず、通行地役権者は、買受人に対し、当該通行地役権を主張することができる」
ここで注目すべきは、判断基準時が「競売時（買受人の認識）」ではなく「最先順位の抵当権設定時（抵当権者の認識）」である点です。つまり、競売で落札した買受人本人が通路の存在に気づかなかったとしても、もとの抵当権設定時に通路が明らかだったなら、通行地役権は消滅しません。
これは競売参加者にとって想定外のリスクです。競売物件を取得しても、登記のない通行地役権が残存し、隣人の通行を認めなければならない事態が起きえます。競売物件を扱う場合は、現地の状況確認が特に重要です。
参考：全日本不動産協会「競売手続きによる買受人に対する通行地役権の主張」
不動産仲介業者が通行地役権の登記なし案件で負う重要事項説明義務と実務対応
未登記の通行地役権を見落として仲介を行うと、宅建業者として重大なリスクを負います。これが実務上、最も深刻な問題です。
宅地建物取引業法第35条に基づく重要事項説明では、対象物件に設定されている権利の内容を説明する義務があります。通行地役権が未登記であっても、現地の状況から明らかに地役権に近い状況が存在する場合は、それを説明せずに契約を進めることは義務違反に問われる可能性があります。
実際の裁判例でも、媒介業者が「土地の一部に未登記の地役権が設定されている」という説明を怠ったために不法行為責任を認められたケースが存在します（一般財団法人不動産適正取引推進機構のRETIO判例データベースに複数収録）。
では実務的にどう対応すればいいでしょうか？ポイントは「登記情報だけで判断しない」ことです。
- 🔍 現地確認：砂利・コンクリート・アスファルト舗装の通路がある場合は、使用者・使用期間・経緯を徹底的に聴取する
- 🔍 売主ヒアリング：「口頭で許可した」「昔から通っている」といった発言がないか確認する
- 🔍 近隣調査：隣地の出入り状況、通路の利用頻度、期間の目安を把握する
- 🔍 専門家連携：判断が難しい場合は弁護士や司法書士に相談し、リスクを買主に正確に伝える
現地確認が鍵です。登記情報と現地の「見た目」が一致しない場合、それ自体がリスクのサインといえます。
通行地役権の登記手続き自体は、物件所在地の管轄法務局で行います。申請に必要な主な書類は、登記原因証明情報（契約書など）・承役地の登記識別情報（権利証）・印鑑証明書（3ヶ月以内）・地役権図面・本人確認書類などです。手続きが煩雑なため、依頼者に対して司法書士への相談を促すのが実務上のスムーズな対応です。
参考：一般財団法人不動産適正取引推進機構「既存道と地役権を説明しなかった宅建事業者への損害賠償請求」
通行地役権の登記なし案件で実務家だけが気づく「現地確認チェックポイント」
ここでは他の記事には載っていない独自視点として、未登記通行地役権を現地で察知するための実践的なチェックポイントを整理します。
不動産実務に慣れたプロほど「登記簿を見て現地へ行く」という順番で動きがちです。しかし未登記通行地役権の問題は、まず現地を「疑いの目」で見ることから始まります。
現地で注目すべきサインは複数あります。第一に「明らかに手が入った通路状の土地」です。幅1〜2メートル程度（ドア1枚分＝約90センチを目安に、人が十分通れる幅）で、砂利・石・コンクリートブロック・アスファルトなどで整備されている部分があれば、それは誰かが意図的に開設した通路の可能性があります。
第二に「隣地との動線」です。隣の建物の玄関や勝手口が、問題の土地の通路側に向いている場合、その方向から出入りしていることが想定されます。
第三に「古いインフラの痕跡」です。通路部分に沿って古い排水溝・側溝・電気メーターへの配線などが通っていると、長期間にわたってその通路が生活に使われてきた証拠になりえます。
第四に「経年の踏み固め」です。舗装がなくても、土が固く踏み固められていたり、草が生えていないラインが直線的に続いていたりする場合、継続的な通行の痕跡である可能性があります。
これらを発見したときの実務対応として、以下のフローが有効です。
- 📌 発見した通路状の箇所を写真撮影し、位置・幅・舗装状況を記録する
- 📌 売主に「この部分を使用している方はいますか？いつ頃から？」と直接確認する
- 📌 隣地所有者に接触し、使用状況・期間・経緯を把握する（難しい場合は調査の限界を買主に伝える）
- 📌 20年以上の使用が疑われる場合、司法書士・弁護士にリスク評価を依頼する
- 📌 買主への重要事項説明に「通行地役権の可能性あり」として明記する
「問題ないと思っていた」では済まない事態になりえます。未登記だからこそ、現地の目視が何より大切です。
通行地役権に関連する権利関係の整理には、登記情報の確認が第一歩です。法務局の登記情報提供サービス（https://www1.touki.or.jp/）では、オンラインで全国の登記情報を閲覧できます（手数料334円〜）。承役地・要役地双方の登記情報を確認する習慣を、現地調査と組み合わせて持つことが実務家の基本姿勢です。