土地家屋調査士費用と取得価額の正しい算入判断
土地家屋調査士への報酬を全額「土地」の取得価額に入れると、建物分の減価償却が丸ごと消えて数十万円の節税機会を失います。
土地家屋調査士費用の取得価額算入の基本ルール
不動産を取得した際に支払う土地家屋調査士への報酬は、一見するとそのまま「土地」の取得価額に含めればいいように思えます。しかし、税務上の正確なルールはもう少し複雑です。
固定資産の取得価額には、その資産の購入代価に加えて「事業に使うために直接要した費用」が含まれるのが原則です。これは法人税法施行令第54条、および所得税基本通達38-10などに根拠があります。土地家屋調査士費用がこの「直接要した費用」に該当するかどうかは、依頼した目的によって変わります。
つまり原則は「目的で決まる」です。
整理すると、土地を取得するために測量・境界確定を依頼した場合はその費用が土地の取得価額に算入されます。一方、新築建物のために表題登記を依頼した費用は建物の取得価額に算入します。そして既に所有している土地の境界を確認するだけの目的で依頼した場合は、取得価額に算入せず当期の経費として処理できます。
この区分を間違えると、土地に算入すべきでない費用を算入してしまい、後の税務調査で修正申告を求められるリスクがあります。特に「不動産を買ったから全部土地に入れた」という処理は要注意です。
不動産取得に伴う各種費用の取り扱いについては、税理士法人コンタックスの解説が参考になります。登記費用・仲介手数料・固定資産税清算金など費用ごとの取扱いが整理されています。
不動産の取得に伴う諸費用の取り扱い – 税理士法人コンタックス
土地家屋調査士費用の取得価額算入先：目的別の判断一覧
実務でよく迷うのが「どの費用がどこに入るのか」という点です。土地家屋調査士が行う業務は複数あり、それぞれ算入先が異なります。以下に整理します。
まず、境界確定測量（土地取得時）については、土地を購入する際に買主負担で行う測量・境界確定費用は土地の取得価額に算入します。これは所得税基本通達38-10の「土地の測量費は取得費に算入する」という定めに基づいています。費用相場は40万〜100万円程度です。東京ドームのグラウンド面積（約1.3万㎡）ほどの広い土地になると、隣接所有者が多くなり100万円超になるケースもあります。
次に、建物の表題登記（新築時）ですが、新たに建てた建物の登記を土地家屋調査士に依頼する場合、その費用は建物の取得価額に算入します。一般的な木造2階建て100㎡前後の住宅で8万〜12万円程度が相場です。これは建物を「事業の用に供するために直接要した費用」として扱われるためです。
また、既存土地の境界確認（維持管理目的）については、すでに所有している土地の境界をあらためて確認する場合、特定の売却・建設・造成目的がなければその費用は「維持・管理のための費用」として当期の経費に算入できます。これは内山公認会計士・税理士事務所でも解説されているポイントです。
最後に、土地分筆・合筆登記については、土地の分筆や合筆に伴う調査士費用も土地の取得価額の調整項目として処理します。分筆登記は42万円前後、合筆登記は5万円前後が目安です。
| 業務内容 | 算入先 | 費用相場 |
|---|---|---|
| 土地取得時の境界確定測量 | 土地の取得価額 | 40万〜100万円 |
| 新築建物の表題登記 | 建物の取得価額 | 8万〜12万円 |
| 既存土地の境界確認（維持管理） | 当期経費 | 数万〜十数万円 |
| 土地分筆登記 | 土地の取得価額 | 40万〜50万円 |
| 売却目的の確定測量 | 譲渡費用 | 30万〜50万円 |
この一覧で判断できます。
土地の測量費の取り扱いについては、国税庁の所得税基本通達に根拠が示されています。
土地家屋調査士費用の取得価額算入：個人と法人での扱いの違い
同じ土地家屋調査士費用でも、個人と法人では処理の選択肢が異なります。これが意外と見落とされやすい点です。
法人が新築建物の表題登記費用を支払った場合、「取得価額に算入してもいいし、経費にしてもいい」という選択制が認められています。これは法人税基本通達7-3-3の2に基づくもので、登録免許税などと同様に選択できます。取得価額に算入すれば減価償却を通じて毎年少しずつ経費化でき、税額控除の対象金額（中小企業投資促進税制など）を大きくすることもできます。
一方、個人（事業用建物の新築時）の場合は原則として「経費にする（取得価額には含めない）」扱いとなります。これは税理士ドットコムでも回答されている実務上の取り扱いです。
どちらが有利かは状況によります。
法人で取得価額に算入する場合のメリットは、中小企業投資促進税制などの税額控除の対象が広がる点にあります。たとえば取得価額が大きくなることで、税額控除額（取得価額の7%など）が増える効果があります。一方、即時に経費化する場合は当期の課税所得を直接圧縮できます。どちらを選択するかは、その年の利益水準や税額控除の適用可否によって判断が変わりますので、決算前に税理士と確認しておくのが確実です。
取得価額算入の選択ルールについては国税庁のNo.5400で整理されています。
No.5400 減価償却資産の取得価額に含めないことができる付随費用 – 国税庁
土地家屋調査士費用の取得価額算入で注意したい「目的変更」ケース
不動産実務でよく起きるのが、当初の計画が変わったときの扱いです。これが誤処理の温床になります。
典型的なケースが「建設計画変更による不要費用」です。建物を建てるために測量や地盤調査を発注したものの、その後建設計画が変更されて測量結果が使われなくなった場合、その費用は取得価額に算入しないことができます。国税庁No.5400でも明記されている点です。逆に、計画が変更されずに建物が建った場合は測量費等は建物の取得価額に算入しなければなりません。
これは実務では判断が難しいケースです。
たとえばA社が新築予定地の測量を30万円で依頼したとします。その後、設計変更で建物の形状が大きく変わり、測量図が使えなくなりました。この場合、変更前の測量費30万円は経費処理できます。しかし建物が予定通り完成した場合は30万円が建物の取得価額に含まれ、減価償却を通じて毎年少しずつ費用化されます。
つまり同じ「測量費30万円」でも、最終的に建物が建つかどうかで処理が変わるということです。結論は「建設完了後に確定する」です。
このため、契約書や発注書に「何の目的で依頼したか」を明記しておくことが税務対策として有効です。特に複数の用地を同時に取得・開発する場合は、費用と目的のひもづけを記録として残しておくことが重要になります。
固定資産の取得価格に算入される費用の実務的なポイントについては、筒井会計事務所のコラムに実例を交えた解説があります。
固定資産の取得価格に算入される費用の実務のポイント – 筒井会計事務所
土地家屋調査士費用の取得価額算入と減価償却：建物算入で得られる節税効果の実際
土地家屋調査士費用を建物の取得価額に算入することには、明確な節税上のメリットがあります。これを見落としている不動産従事者は少なくありません。
土地はいくら高額でも減価償却できません。土地の取得価額に算入された費用は、その土地を売却するまで一切経費化されないのです。これが基本です。
一方、建物の取得価額に含めると、建物の法定耐用年数に応じて毎年の減価償却費として費用化できます。たとえば木造住宅（耐用年数22年、定額法）に表題登記費用10万円を算入したとします。毎年の追加償却額は10万円÷22年≒約4,545円です。小さな額に見えますが、新築アパート1棟あたり建物に算入できる調査士費用が50万円あれば、毎年約2.3万円が減価償却費として上乗せされます。
これは使えます。
さらに、取得価額を大きくすることで中小企業投資促進税制（取得価額の7%を税額控除）などの恩恵を受けやすくなる面もあります。取得価額が10万円増えれば、税額控除額が7,000円増えます。複数棟を保有する法人にとって、この積み上がりは無視できません。
ただし、建物の取得価額を大きくしすぎることへの注意点もあります。固定資産税の課税標準は取得価額そのものではなく固定資産税評価額ですが、取得価額の大きさは減価償却費の計算に直結するため、過大に算入すると後の修正が難しくなります。