開発許可 （宅建）要件のポイント
開発許可の意外な壁
私は、宅建士として5年目の田中と申します。これまで数多くの土地取引に携わってきましたが、中でも印象深い案件は、ある山間部の土地の開発許可申請です。
依頼主は、東京で会社を経営するA氏。A氏は、田舎暮らしに憧れ、この土地を購入してログハウスを建て、週末を過ごす別荘として利用したいという希望を持っていました。
土地は、周囲を山々に囲まれた静かな環境にあり、まさにA氏の理想そのものでした。しかし、開発許可申請を進めていくうちに、思いもよらない壁にぶつかることになります。
土地の一部が森林法の適用地域に
問題となったのは、土地の一部が「森林法」の適用地域に含まれていたことです。森林法では、森林の保護を目的として、開発行為に対して厳しい規制が設けられています。
当初、私たちは、土地の一部を切り分けて開発許可を取得すれば問題ないと考えていました。しかし、市役所の担当者から、その方法では許可が下りない可能性が高いことを告げられたのです。
さらに、A氏は、土地の購入前に、地元の不動産業者から「開発許可は問題なく取得できる」との説明を受けていました。しかし、実際に申請してみると、状況は全く異なるものだったのです。
開発許可を取得
絶望的な状況に陥ったA氏は、別荘建設を諦めようかと考え始めました。しかし、私は諦めませんでした。
そこで、私は、森林法に詳しい弁護士に相談することにしました。弁護士は、土地の形状や周辺環境を詳しく調査した上で、開発許可取得の可能性を探ってくれました。
そして、数ヶ月後、弁護士の尽力により、ついに開発許可を取得することができたのです。
念願の別荘を建てた
この案件を通して、開発許可申請には、専門的な知識と経験が必要であることを改めて認識しました。また、地元の不動産業者からの情報にも注意が必要だと感じました。
A氏は、念願の別荘を建てることができ、大変喜んでいました。私も、A氏の笑顔を見ることができて、本当に嬉しかったです。
この経験は、宅建士としての私の自信に繋がりました。今後も、依頼者の希望を叶えるために、全力で取り組んでいきたいと思っています。
宅建の開発許可って何なのよ？
宅地造成等規制法に基づき、宅地造成工事を行う場合、あらかじめ都道府県知事等に許可を受ける必要があります。この許可を「宅地開発許可」といいます。
はー、工事をする前に取る許可ってことね。
宅地造成工事とは、宅地を造成するために行う土木工事のことです。具体的には、土地を削ったり埋めたり、道路や排水路を整備したり、植樹や造成を行ったりします。
要件をざっと見ていきましょう。
宅地造成等規制法に基づく開発許可の要件は、次のとおりです。
- 開発区域が、市街化区域内にあること。
- 開発区域の面積が、1,000平方メートル以上であること。
- 開発区域が、水害や土砂災害の危険性が高い場所にないこと。
- 開発区域が、自然環境保全上の支障となる場所にないこと。
- 開発区域が、交通上、安全に道路に接続していること。
- 開発区域が、周辺の環境に悪影響を及ぼすおそれがないこと。
宅地開発許可申請を行うためには、次の書類を添付する必要があります。
- 宅地開発許可申請書
- 開発計画書
- 地形図
- 地盤調査報告書
- 排水計画書
- 植樹計画書
- その他、必要に応じて提出が要求される書類
宅地開発許可申請の審査期間は、通常1か月程度です。許可が下りれば、宅地造成工事を行うことができます。
宅建の開発行為
宅建のテーマで、開発行為とは、宅地造成等規制法第2条第2項に規定されている、宅地を造成する行為です。具体的には、土地を削ったり埋めたり、道路や排水路を整備したり、植樹や造成を行ったりします。
開発行為を行うためには、原則として都道府県知事等の許可が必要です。ただし、一定の要件を満たす場合には、許可の申請を省略することができます。
開発行為に該当するかどうかは、土地の面積、位置、地形、地質、水文、環境、交通、用途、開発行為の内容等により判断されます。
開発行為を行う際には、環境に配慮し、周辺住民の生活に支障をきたさないように注意する必要があります。また、開発行為に伴う費用を負担する必要があります。
宅建の都市計画法
宅建の開発許可は、都市計画法っていう法律に基づいています。
都市計画法は、宅地建物取引士が行う業務に密接に関係してるので、しっかり抑えておく必要があるんですね。宅地建物取引士は、宅地の売買や賃貸の際に、都市計画をバッチリ守る必要があります。
都市計画法とは、都市の計画及び開発に関する法律で、都市の健全な発展と住民の福祉の向上を図ることを目的としています。
都市計画法に基づき、市町村は、都市計画マスタープランを策定します。都市計画マスタープランは、都市の将来像を描き、都市の開発や整備に関する基本的な計画を定めたものです。
都市計画マスタープランに基づき、市町村は、都市計画法に基づく各種の都市計画を策定します。都市計画法に基づく各種の都市計画には、次のようなものがあります。
- 市街化区域編成計画
- 都市計画区域図
- 都市計画道路
- 都市計画公園
- 都市計画住宅地
- 都市計画建築物
なぜ開発許可が必要？
なんでかーっていうと、法律で決まってるからなんですが、なぜ法律で必要になってるんでしょう？
宅建で開発許可が必要な理由は、次のとおりです。
- 宅地の造成は、周辺環境に与える影響が大きいため、事前に許可を得る必要がある。
- 宅地の造成は、地盤改良や排水工事など、専門的な技術が必要であるため、許可を得ることで、安全な工事を行うことができる。
- 宅地の造成は、周辺住民の生活に影響を与える可能性があるため、許可を得ることで、住民の意見を反映した計画を立てることができる。