空き家3000万円控除取り壊し時期
年末の引き渡しで買主解体を選ぶと控除が使えなくなります。
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空き家3000万円控除の基本要件と解体義務
空き家の3000万円特別控除は、相続した空き家を売却する際に譲渡所得から最大3000万円を控除できる制度です。この特例を適用するには、建物を耐震改修するか取り壊して売却することが原則となっています。
参考）相続等により取得した空き家の譲渡所得3000万円特別控除の特…
対象となるのは昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の建物で、相続開始直前まで被相続人が一人で居住していたことが条件です。区分所有建物は除外され、譲渡価格は1億円以下に限られます。
つまり旧耐震の空き家が対象です。
相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があり、相続後は空き家のままであることが求められます。この期限を過ぎると特例が使えなくなるため、早めの売却計画が重要です。
参考）実家を売却する前に知っておきたい「空き家特例控除」3000万…
例えば2023年4月に相続した場合、2026年12月31日までが売却期限となります。
空き家取り壊しを売主が行う場合のタイミング
売主が取り壊しを行う場合、原則として譲渡前に解体を完了させる必要があります。厳密には引き渡し前までに取り壊しを完了させることが求められており、引き渡し後の解体では特例が適用されません。
参考）【空き家特例】共有や相続、買主が取り壊しをする場合などの注意…
ただし固定資産税の面では、1月1日時点で建物が存在すれば住宅用地特例が適用されます。1月2日から12月31日までに解体された空き家は、翌年の1月1日から固定資産税が増加します。
参考）空き家は解体したらすぐに固定資産税が上がるの？−NPO法人 …
固定資産税の基準日が重要ですね。
解体費用は木造住宅の場合1坪あたり4万円程度で、30坪の建物なら120万円程度が必要です。この費用は譲渡費用として譲渡所得から控除できるため、節税効果があります。
参考）空き家を売却する方法と手順とは？かかる費用と注意点も解説｜福…
鉄骨造や鉄筋コンクリート造はさらに高額になり、立地条件によっても費用が変動します。見積もりを複数社から取ることで適正価格を把握できます。
買主による空き家解体での取り壊し時期の注意点
2024年1月1日以降の譲渡から、買主が解体を行う場合でも特例が適用されるようになりました。ただし譲渡年の翌年2月15日までに解体を完了させることが必須条件です。
参考）No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの…
この改正により、売主は解体費用を立て替える必要がなくなり、古家付き土地として現状有姿で売却しやすくなりました。買主側も建築工事と一括で解体を行えるため、工事の効率が上がるメリットがあります。
参考）買主が解体してもOK？令和6年に改正された「空き家を売却した…
両者にメリットがありますね。
しかし年末が引き渡し時期だと、翌年2月15日までに工事が完了しない可能性が高くなります。人手不足で工期が遅れている現状では、工期を確約できないリスクがあるため注意が必要です。
例えば12月に引き渡しをすると、実質的に1カ月半程度しか工期がありません。年明けの引き渡しに変更できるか交渉することで、余裕を持った工事スケジュールが組めます。
売買契約書には「引き渡し後に買主の負担で解体する」という特約を明記し、完了期限を記載することが重要です。期限までに解体が終わらないと特例が使えなくなるため、契約上の期限設定には十分な余裕を持たせるべきです。
参考）【2024年改正】空き家特例の要件を詳説！買い手の解体期限と…
国税庁の「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」ページでは、買主が解体する場合の具体的な要件が確認できます。
取り壊し時期と固定資産税の関係性
空き家を解体すると住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税が最大6倍に増加します。具体的には固定資産税が約4倍、都市計画税が約2倍になるケースもあります。
参考）空き家を解体し更地にすると固定資産税が6倍になるって本当です…
住宅用地特例では、居住用住宅がある場合に課税標準が最大6分の1に軽減されます。しかし空き家を解体して更地にすると、住宅以外の用途にも利用できるため特例が適用されなくなります。
参考）空き家特例と固定資産税の落とし穴：相続前後のコスト最小化術｜…
税負担が一気に増えます。
固定資産税の基準日は毎年1月1日で、この日に建物が存在するかどうかで判定されます。そのため解体のタイミングを調整することで、固定資産税の負担をコントロールできます。
例えば売却が確定している場合、1月2日以降に解体すれば、その年の固定資産税は軽減措置が受けられます。ただし解体後から売却までの期間が長引くと、翌年以降の固定資産税負担が重くなるリスクがあります。
参考）空き家を解体すると固定資産税が増える？減免制度など負担を軽減…
3000万円控除の適用期限との兼ね合いも考慮する必要があり、売却計画全体を見渡したタイミング設定が求められます。特に管理不全空家や特定空家に指定されると、さらに税負担が増加する可能性があります。
参考）実は意外な落とし穴がある空き家や空き地の所有！注意点を知り損…
不動産従事者が知るべき空き家解体の実務上の落とし穴
買主による解体を選択する場合、契約書への特約記載が不十分だと後々トラブルになります。「令和〇年〇月〇日までに完了させる」という具体的な期限を明記し、買主の責任と負担を明確にすることが必須です。
また市区町村への確認申請手続きも忘れてはいけません。空き家の所在地の市区町村に「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を申請し、確認書を含む必要書類を管轄税務署で確定申告する流れです。
参考）相続した空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除 – 高崎市…
申請手続きが意外と複雑です。
確認申請が通っても、翌年2月15日までに解体が終わらないと特例は使えません。人手不足で工期が遅れている現在、工期を確約できない中で訴訟リスクを抱える特約を締結してくれる買主を見つけるのは困難です。
そのため駆け込み売却は避け、余裕を持ったスケジュールで売却を進めることが重要です。法的な期限は翌年2月15日ですが、解体工事の遅れや登記手続き、その後の申請や確定申告の手続きを考慮し、契約書上の完了期限はなるべく余裕を持った日付を設定すべきです。
期限ギリギリの設定は、万が一の際に特例適用を危うくするリスクがあります。顧客に対しては、早めの売却決断を促し、確実に特例が受けられる体制を整えることが不動産従事者の役割です。
例えば11月に売却相談があった場合、翌年1月以降の引き渡しを提案することで、2月15日までの工期確保がしやすくなります。
複数の相続人がいる場合、一人につき最大3000万円の控除があるため、2人であれば6000万円まで控除が可能です。ただし令和6年1月1日以降の譲渡で相続人が3人以上の場合は、特別控除が2000万円に減額されます。
参考）600万円の節税!? 知らないと絶対損する「空き家特例」
この点も顧客への説明時に注意が必要です。特例を最大限活用するための相続人構成の確認と、それに基づいた売却戦略の提案が求められます。
国土交通省の空き家特例措置ページでは、制度の概要や最新の改正内容が確認できます。
Q&A 居住用財産の譲渡特例大全 －相続空き家の3,000万円特別控除から譲渡損失の繰越控除までを網羅－