空家法の改正内容と不動産業への影響
空き家を放置すると固定資産税が6倍になるのは、特定空家だけではありません。
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空家法改正の背景と施行時期
2023年12月13日、改正空家等対策特別措置法が施行されました。この改正は、全国で820万戸を超える空き家の増加に対応するために行われたものです。
参考）https://saassist.co.jp/column/20231214/
改正の背景には、従来の法律では「特定空家」に指定されるまで行政が介入できず、空き家の状態悪化を防ぐ予防的措置が不十分だったという課題がありました。
つまり手遅れになる前の対応が基本です。
参考）【空き家法改正】固定資産税が最大6倍！？空き家所有者への影響…
この改正により、不動産業者は顧客への説明責任が大幅に増加しています。空き家の所有者や相続人に対して、法改正の内容を正確に伝えることが求められるようになりました。
参考）【23年12月】空家措置法の改正法が施行｜変更点や対応を解説…
参考リンク：国土交通省による空家等対策の推進に関する資料
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001710695.pdf
空家法における管理不全空家の定義
管理不全空家とは、放置すれば特定空家になる恐れがある「特定空家予備軍」のことです。具体的には、窓ガラスの破損、外壁の剥がれ、雑草の繁茂など、適切な管理が行われていない状態を指します。
従来の特定空家よりもハードルが低く設定されているため、より多くの空き家が対象になる可能性があります。
厳しいですね。
市区町村は管理不全空家に対して、改善の指導・勧告を行うことができます。勧告を受けた場合、住宅用地特例が解除され、固定資産税は最大6倍、都市計画税は最大3倍になります。
参考）空き家の固定資産税が6倍になるのはいつから？【国土交通省へ確…
不動産業者としては、顧客の物件が管理不全空家に該当するリスクがないか、定期的に確認する必要があります。
早期発見が鍵です。
空家法改正による固定資産税6倍のリスク
改正前は、特定空家に指定され勧告を受けた場合のみ、住宅用地特例が解除されて固定資産税が6倍になりました。しかし改正後は、管理不全空家でも同様の措置が適用されます。
固定資産税が6倍になるのは、勧告を受けた翌年からです。例えば、固定資産税が年間5万円だった場合、6倍になると年間30万円の負担になります。
痛い出費です。
都市計画税も含めると、税負担は年間数十万円単位で増加する可能性があります。この情報を知らない所有者は多く、不動産業者が適切に説明することで、売却や活用の意思決定を促すことができます。
参考）空き家の固定資産税6倍はいつから？法改正の要点や対策を解説
税負担増加のリスクを回避するには、空き家の適切な管理、売却、賃貸、または解体のいずれかを選択する必要があります。
選択肢を示すのが原則です。
空家法における緊急代執行制度の内容
緊急代執行制度は、改正空家法で新設された重要な制度です。従来は特定空家の代執行には裁判所の確定判決が必要でしたが、緊急時は命令などの手続きを経ずに即座に解体できるようになりました。
代執行に要した費用は、すべて空き家の所有者が負担します。費用が納付されない場合、国税滞納処分の例により強制的に徴収されます。
参考）https://www.toshi.or.jp/app-def/wp/wp-content/uploads/2018/10/reportg30_6_1.pdf
実際の代執行費用は、事例によって約18万円から約50万円以上と幅があります。建物の規模や状態によっては、数百万円に達するケースもあります。
不動産業者は、顧客に対して代執行のリスクを説明し、早期の対策を促す役割を担います。放置すると財産の差し押さえまであり得るため、深刻な問題として伝える必要があります。
空家法の活用促進区域と不動産業者の役割
空家等活用促進区域は、市区町村が中心市街地や地域再生拠点など、空き家の活用が必要な区域を指定する制度です。この区域内では、建築基準法などの規制が合理化され、空き家の用途変更や建て替えが容易になります。
参考）https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001732461.pdf
促進区域内の空き家所有者は、現在の活用状況や今後の活用計画を市区町村に届け出る必要があります。市区町村は、この情報をもとに流通促進、活用支援、規制の合理化を実施します。
不動産業者にとっては、促進区域内の空き家は取引しやすくなる可能性があります。
いいことづくめですね。
規制緩和により、カフェや宿泊施設など、多様な用途への転換が可能になるからです。
顧客に対して、所有する空き家が促進区域内にあるかどうかを確認し、活用の可能性を提案することが重要です。地域の空き家対策計画を定期的にチェックし、最新情報を把握しておくことが求められます。
参考リンク：国土交通省による空家等活用促進区域のガイドライン
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001732461.pdf
空家法における不動産業者の報酬特例の拡大
2024年7月の改正により、低廉な空家等の報酬特例が拡大されました。従来は400万円以下の物件が対象でしたが、改正後は800万円以下の物件に適用範囲が広がっています。
参考）【空家ビジネスの新時代が到来！】確実に抑えておきたい不動産業…
報酬の上限額は、売買の場合、30万円×1.1の2倍以内（つまり66万円が上限）となります。媒介の場合は、18万円（税込19.8万円）が上限です。
参考）低廉な空家等（800万円以下）と長期の空き家の媒介報酬の特例…
重要なのは、この特例は空き家に限定されておらず、現に居住中の物件でも適用可能という点です。つまり、800万円以下の物件であれば、使用状態を問わず特例を利用できます。
特例を適用する際は、媒介契約締結前に依頼者に説明を実施し、合意を得ることが必須です。説明を怠ると、後々トラブルになる可能性があります。
合意が条件です。
この報酬特例の拡大により、不動産業者は低額物件の取引でも一定の収益を確保できるようになりました。空き家ビジネスに参入しやすい環境が整ったと言えます。
空家法改正後の不動産業者の具体的対応策
まず、顧客に対する空家法の説明を徹底することが最優先です。相続などで空き家を取得した顧客には、管理不全空家のリスク、固定資産税増加の可能性、緊急代執行制度などを明確に伝えます。
次に、空き家対策に関する財政・金融・税制支援の紹介も重要な役割です。市区町村によっては、空き家の解体費用や改修費用に対する補助金制度を設けているケースがあります。
参考）空家等活用促進区域の設定について – 山口県山陽小野田市公式…
空き家バンクや支援法人との連携も効果的です。支援法人制度は改正法で新設されたもので、情報提供、相談、管理受託、所有者探索などの業務を行います。
参考）空家法が大改正（令和５年法第50号）“壊す”から“活かす”時…
定期的な市区町村の空き家対策計画の確認も必要です。空家等活用促進区域の指定状況や、管理不全空家の認定基準は自治体によって異なるため、地域ごとの情報収集が欠かせません。
顧客が遠方に住んでいて空き家の管理が困難な場合は、管理サービスの紹介や、売却・賃貸などの活用方法を具体的に提案します。空き家を放置した場合の経済的リスクを数字で示すことで、行動を促しやすくなります。
助かります。
参考リンク：不動産業における空き家対策の推進に向けた取組について（国土交通省）
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001710695.pdf
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