空家等対策の推進に関する特別措置法改正
放置すれば特定空家になる前でも、固定資産税が最大6倍になります。
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空家等対策特別措置法改正の背景と施行時期
空家等対策の推進に関する特別措置法は2015年に施行されましたが、その後も空き家は増加を続けています。国土交通省の統計によると、居住目的のない空き家は年々増加しており、2023年時点でも深刻な状況が続いていました。この状況を受け、2023年6月に法改正が成立し、同年12月13日に施行されました。
参考）報道発表資料：令和５年改正空家法に基づく取組が広がる＜br＞…
改正の主な目的は3つです。空き家の活用拡大、管理の確保、そして特定空家の除却の円滑化です。
参考）【空き家対策特別措置法】の改正についてわかりやすく解説！【特…
従来の法律では「特定空家」のみが対象でしたが、改正法では特定空家になる前の段階から対応できるようになりました。これにより、不動産従事者として早期にクライアントへ助言できる機会が増えています。つまり予防的な対応が可能になったということですね。
参考）空家等対策特別措置法とは？改正になった部分も解説！｜不動産売…
空家法における管理不全空き家の定義と認定基準
管理不全空き家とは、放置すれば特定空家となるおそれのある空き家を指します。2023年の改正で新たに設けられた区分で、不動産従事者が最も注意すべきポイントの一つです。
認定基準は特定空家ほど厳しくありません。外壁の一部が剥がれている、雑草が生い茂っている、窓ガラスが割れているなど、今は深刻ではないものの今後悪化する可能性がある状態が対象となります。市区町村が現地調査を行い、建物の老朽化の程度や周囲への影響を総合的に判断して認定します。
参考）管理不全空家とは？認定基準や特定空家との違い、固定資産税等の…
2024年度までに全国で3,211件が指導を受け、378件が勧告を受けました。指導段階で適切に対応すれば問題ありませんが、放置すると次のステップに進みます。不動産従事者としては、クライアントが所有する空き家の状態を定期的に確認するよう助言することが重要です。
参考）https://built.itmedia.co.jp/bt/articles/2601/21/news067.html
管理不全空き家勧告後の固定資産税増額の仕組み
管理不全空き家として勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が解除されます。これが所有者にとって最も大きな経済的負担となります。
住宅用地特例とは、住宅が建っている土地の固定資産税を軽減する制度です。具体的には、200㎡以下の小規模住宅用地で評価額の6分の1、200㎡を超える部分で3分の1に軽減されます。この特例が解除されると、固定資産税は最大6倍になる計算です。
参考）空き家の固定資産税が6倍に！？特定空家指定等を回避するための…
例えば年間7万円だった固定資産税が、勧告後は42万円になる可能性があります。
これは月額で約3万円の負担増です。
痛い出費ですね。
勧告を受ける前の助言・指導段階で適切に対応すれば、特例解除を回避できます。不動産従事者としては、この段階でクライアントに売却や解体、リフォームなどの選択肢を提示することが求められます。
空家等活用促進区域における規制緩和の内容
空家等活用促進区域は、市区町村が中心市街地や観光拠点、地域再生拠点などを指定する新しい制度です。この区域内では、空き家の活用を促進するために建築基準法等の規制が緩和されます。
参考）2023年の空家等対策特別措置法改正とは？改正に伴う変更点を…
具体的な緩和内容は、前面道路の幅員規制と用途規制の合理化です。通常、建築基準法では建物の建て替えに一定の道路幅が求められますが、この区域では条件が緩和されます。また、住宅専用地域で店舗への用途変更が可能になるなど、活用の選択肢が広がります。
参考）https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001621264.pdf
市区町村は区域を指定した後、活用指針を策定し、空き家所有者に活用を要請できるようになりました。不動産従事者としては、担当エリアに空家等活用促進区域が指定されているか確認し、クライアントに情報提供することが重要です。区域内であれば、従来は難しかった用途変更や建て替えの提案が可能になります。
国土交通省の空家等対策特別措置法改正資料（PDF）では、空家等活用促進区域の詳細な制度内容が解説されています
空家法改正による緊急代執行制度と費用負担
緊急代執行は、2023年の改正で新たに導入された制度です。台風や地震などの自然災害により、空き家が倒壊する危険性が著しく高まった場合、市区町村が命令などの手続きを経ずに即座に解体できるようになりました。
2024年度までに10市町が計12件の緊急代執行を実施しています。従来の代執行では、助言・指導→勧告→命令という段階を踏む必要がありましたが、緊急時にはこのプロセスを省略できます。
迅速な安全確保が可能になりました。
代執行費用は所有者に請求されます。過去の事例では、北海道室蘭市で800万円、埼玉県のある市では約1,040万円が請求されました。さらに、自分で解体業者を選べないため、通常より高額になる傾向があります。
費用は税金債務として扱われ、納付しない場合は財産の差し押さえなど強制徴収の対象となります。不動産従事者としては、災害リスクの高いエリアに空き家を所有するクライアントに対し、早期の対応を強く勧める必要があります。
参考）https://www.kkr.mlit.go.jp/kensei/jutaku/ol9a8v0000035gqj-att/ol9a8v000003xd4w.pdf
不動産従事者が知るべき空家等管理活用支援法人制度
空家等管理活用支援法人制度は、改正法で新たに創設された制度です。市区町村が、空き家の管理や活用に取り組むNPO法人、一般社団法人、一般財団法人などを指定し、公的な立場から活動しやすい環境を整備するものです。
参考）【解説】空き家対策の推進に関する特別措置法が改正、令和5年の…
指定を受けた法人は、空き家所有者の相談対応、空き家の管理代行、活用提案など幅広い業務を行います。不動産会社も一般社団法人などの形態であれば指定対象になります。
参考）https://www.city.unzen.nagasaki.jp/ijuu/kiji0035938/index.html
この制度のメリットは、行政と連携しながら空き家対策に取り組める点です。指定法人として活動することで、自治体からの情報提供や相談案件の紹介を受けやすくなります。
指定を受けるには、法人格を持ち、3年以内に指定取り消しを受けていないことが要件です。申請書類を市区町村に提出し、審査を経て指定されます。不動産従事者としては、この制度を活用して地域の空き家対策に関わることで、新たなビジネス機会を得られる可能性があります。
雲仙市の空家等管理活用支援法人指定ページでは、申請書類や指定プロセスの詳細が確認できます
改正空家法への実務対応｜クライアント助言のポイント
不動産従事者として、改正空家法に基づくクライアントへの助言は重要な業務となります。まず、空き家所有者には定期的な現地確認を勧めましょう。管理不全空き家に認定されるリスクを早期に把握するためです。
具体的な対応策は3つあります。
1つ目は売却です。
空き家のまま放置するリスクを避け、早期に現金化できます。
2つ目は解体して更地にすることです。
管理コストを削減でき、土地として活用しやすくなります。
3つ目はリフォームや建て替えです。
賃貸物件として活用すれば継続的な収入源になります。
参考）空家等対策特別措置法の改正について分かりやすく解説！固定資産…
クライアントが遠方に住んでいる場合、空家等管理活用支援法人への管理委託も選択肢です。
定期的な見回りや簡易な修繕を任せられます。
また、担当エリアに空家等活用促進区域が指定されているか確認してください。指定区域内であれば、用途変更や建て替えのハードルが下がり、活用提案の幅が広がります。行政の空き家対策担当部署と連携し、最新情報を入手することも大切です。
結論は早期対応が鍵です。
空家法改正と不動産媒介報酬の関係性
空家法改正に直接関連するわけではありませんが、2024年7月には空き家に関する不動産媒介報酬の改正も行われました。400万円以下の低廉な空き家の売買において、媒介報酬の上限が引き上げられています。
参考）【完全解説】空き家媒介報酬が倍増！2024年7月改正で変わる…
従来、400万円の物件では媒介報酬は最大18万円（税抜）でしたが、改正後は最大30万円（税抜）まで請求できるようになりました。これにより、不動産会社は低廉な空き家の仲介に取り組みやすくなっています。
空家法改正で管理不全空き家への対応が厳しくなり、売却を検討する所有者が増える可能性があります。その際、媒介報酬の改正は不動産会社にとって追い風となります。
助かりますね。
ただし、報酬引き上げには売主の了承が必要です。調査費用や広告費用など、通常の仲介より手間がかかることを丁寧に説明し、理解を得る必要があります。空家法改正による市場環境の変化と、媒介報酬改正を組み合わせて、空き家問題の解決に貢献できます。
空家対策における市区町村の取組状況と統計データ
国土交通省の調査によると、空家法に基づく措置により除却や修繕が行われた空き家は累計で約22万件に達しました。2015年の法施行以降、特定空家への助言・指導は累計4万2,768件、勧告は4,153件、代執行は878件となっています。
改正法施行後の管理不全空き家への対応では、2024年度までに185市区町村が3,211件に指導を行い、40市区町村が378件に勧告を実施しました。これは制度導入から約1年での数字であり、今後さらに増加すると予想されます。
特筆すべきは緊急代執行の実施件数です。2024年度までに10市町が計12件実施しており、自然災害への対応として活用されています。
厳しいですね。
不動産従事者としては、担当エリアの市区町村がどの程度積極的に空き家対策に取り組んでいるか把握することが重要です。指導・勧告件数が多い自治体では、クライアントが措置を受けるリスクも高まります。市区町村のホームページや窓口で、空き家対策の実施状況を確認し、適切な助言につなげましょう。
国土交通省の報道発表資料では、最新の空家法施行状況統計が公表されています
第三版 これで解決！ 困った老朽貸家・貸地問題 (空家等対策特別措置法・民法改正対応版)