売買代金と手付金と上限
売買代金 手付金 上限の宅建業法
不動産売買の「手付金の上限」を語るとき、最初に分岐させるべきは「売主が宅建業者として“自ら売主”なのか」です。宅地建物取引業者が自ら売主となり、買主が宅建業者ではないケースでは、宅建業法の規制により、手付（解約手付）は売買代金の20％（十分の二）を超えて受領できません。
この20％ルールは「高額手付で買主の解除権を事実上奪う」ことを防ぐ趣旨で、現場でも説明の起点になります。
なお、20％を超える額を受領してしまうと、保全措置を講じていたとしても“受領自体がアウト”になり得るため、資金授受の設計段階で必ず確認が必要です。
次に押さえるべきは、宅建業法上「手付」は性質を問わず“解約手付として扱う”という整理です。買主は手付放棄で、売主（宅建業者側）は倍返し（受領手付＋同額の提供）で、相手方が履行に着手するまで解除できます。
参考）OSF
この「解約手付の扱い」があるため、手付金を高くしすぎると、買主が撤退しにくい（＝説明責任・紛争リスクが上がる）という実務上の影響が出ます。
「上限は20％だから20％でよい」という短絡より、ローン特約・引渡し時期・履行着手のタイミングまで含めた設計が安全です。
参考：手付の額の制限（20％）と手付解除（解約手付）の条文・要点
売買代金 手付金 上限と手付解除
手付金の説明で現場がつまずきやすいのが、「上限」と「解除」の話が一体化して伝わってしまう点です。宅建業法の場面では、受領した手付がどんな名目でも解約手付として扱われ、解除できる期限は「相手方が契約の履行に着手するまで」と整理されます。
ここで重要なのは、“期日”ではなく“行為”で線が引かれることです。買主側がローン申込をした、売主側が引渡し準備をした、などの行為が履行着手に当たるかは個別判断になりやすく、条文の丸暗記だけでは危険です。
そのため、手付解除の説明は「いつまで」という日付だけでなく、「履行着手と評価され得る行為の例」をセットで示すとトラブルを減らせます。
また、現場の誤解として「手付解除できるなら、買主はいつでも手付放棄で逃げられる」がありますが、履行着手後は手付解除が使えない点が核心です。
買主への説明では、ローン特約や違約金条項（損害賠償予定）と混同しないよう、「手付解除は“履行着手までの片道切符”」と整理して伝えると理解が揃いやすいです。
手付金の額（%）を先に話すより、解除の可否の枠組みを先に置くほうが、結果として上限の話も通りやすくなります。
売買代金 手付金 上限と手付金等の保全
「手付金の上限20％」と並んで、もう一つ絶対に混同してはいけないのが「手付金等の保全措置」です。宅建業者が自ら売主となり、引渡し前に受領する金銭（手付金等）については、一定の場合、受領前に保全措置（保証委託や保証保険、完成物件では寄託＋質権設定など）を講じる必要があります。
そして重要な例外として、工事完了前の取引では「受領しようとする手付金等の額が代金の5％以下かつ1000万円以下」なら、保全措置なしで受領できる枠が示されています。
完成物件（工事完了後）では「代金の10％以下かつ1000万円以下」が同様の例外枠として整理されます。
ここで現場事故が多いのが、「1000万円以下なら保全不要」とか「10％以下なら何でもOK」といった、条件の片方だけを抜いてしまう誤説明です。条文上は“％条件”と“1000万円条件”がセットで効いており、どちらか一方だけ満たしても例外になりません。
参考）https://www.semanticscholar.org/paper/95b7de6cc6b33027b59fda1ac890f3811d41cee1
さらに、保全措置は「していないなら受領できない（買主は支払わないことができる）」という効果も整理されているため、資金を受け取る側の段取り（書面交付・電磁的方法の扱い等）も含めて工程管理が必要です。
つまり、20％は「手付（解約手付）の受領上限」、5％・10％・1000万円は「手付金等の保全措置の要否」という別カテゴリの規制で、同じ“上限”という言葉でくくると必ず混線します。semanticscholar+1
参考：手付金等の保全措置（工事完了前/後、5％・10％・1000万円、措置の類型）
売買代金 手付金 上限の実務チェック
実務で「売買代金 手付金 上限」を点検するときは、数字を並べるより、まず取引類型を三段で確定させるのが速いです。チェックの順番は、①売主は宅建業者として自ら売主か、②買主は宅建業者か（相手方が非業者か）、③物件は工事完了前か完了後か、の順が安全です。
この3点が確定すれば、「手付20％の制限がかかるか」および「保全措置が必要か（5％・10％・1000万円の例外に入るか）」が分離して判断できます。
媒介担当がやるべきは、金額だけの合意形成ではなく、条文が求める“受領の順序（措置→受領）”と“書面交付”を、契約・入金スケジュールに落とし込むことです。
特に、売買代金が高額な案件ほど「％は小さいのに金額は1000万円超」という逆転現象が起きます。たとえば代金2億円で手付金等が6％だと、％条件は完成物件の10％以下でも、金額が1000万円を超えた時点で例外から外れ、保全措置が必要になり得ます。
また、手付を20％ぎりぎりに設計した場合、買主側の資金手当てがタイトになり、ローン特約の運用や決済遅延リスクが上がるため、「法的上限」と「実務上の適正」のズレも説明できると評価されます。hosyo+1
相場感として手付金が売買代金の5〜20％の範囲で定められることがある、という一般的説明は便利ですが、宅建業法の適用関係（自ら売主等）に触れずに使うと誤解を招くので、セットで語るのが無難です。funds+1
売買代金 手付金 上限と誤解
検索上位の解説でも、現場で誤解が残りやすいポイントがいくつかありますが、独自視点としては「名目の工夫で上限を回避できる」と思われがちな点が要注意です。宅建業法の保全措置の条文は、手付金という名目に限らず「代金に充当され、契約締結後〜引渡し前に支払われる金銭」を広く手付金等として捉えています。
つまり「中間金」「申込金の一部充当予定」「預り金」など、ラベルを変えても、実質が代金の前払いなら保全や説明の射程に入るため、書類の名付けだけで安全にはなりません。
ここを踏み外すと、買主保護の観点だけでなく、社内のコンプライアンス監査でも指摘されやすい“地味だが痛い”論点になります。
また、手付20％の制限は「売主が宅建業者で、買主が宅建業者以外」という典型場面で効く一方、売主が個人の場合など、同じ感覚で「上限20％」と断言すると誤りになることがあります。実務では、誰が“宅建業者として自ら売主なのか”を確認してから説明する癖が、クレーム予防になります。funds+1
さらに、買主側の心理として手付が高いほど「キャンセルできない」という圧力が強まり、手付解除のルール（履行着手まで）を知らない買主ほど不信感が増えます。だからこそ、金額の交渉より先に、解除・保全・上限を三点セットで説明するほうが成約後の揉め事が減ります。osf+1
- ✅ 20％：宅建業者が自ら売主の場合の「手付（解約手付）の受領上限」
- ✅ 5％・10％＋1000万円：宅建業者が自ら売主の場合の「手付金等の保全措置の例外枠」
- ⚠️ 数字だけ暗記は危険：20％と保全（5％/10％/1000万円）を混同しやすい