売主側司法書士の役割と費用負担
売主側が1万円～3万円の費用を負担しても司法書士を別々に依頼すべき取引があります
売主側司法書士が担当する登記手続きの範囲
不動産取引において、売主側の司法書士が担当する業務範囲は明確に決まっています。通常、所有権移転登記は買主側が選定した司法書士が担当しますが、売主側に関連する登記については売主が司法書士を指定できます。
売主側の司法書士が担当する主な登記は抵当権抹消登記です。不動産にローンの担保として設定されている抵当権を抹消する手続きで、売主がローンを完済した際に必要となります。これは売主側の事情による登記ですので、費用も売主が負担するのが一般的です。
司法書士への報酬は1万円から3万円程度が相場となっています。これに加えて、登録免許税として不動産1個につき1,000円が必要です。土地と建物の両方に抵当権が設定されている場合は、登録免許税だけで2,000円となります。この金額は土地1筆・建物1棟の典型的なケースですので、イメージとしてはコンビニのお弁当2個分程度の税金ということですね。
住所変更登記や氏名変更登記も売主側司法書士の業務範囲です。不動産を購入した当時と現在で住所や氏名が変わっている場合、登記簿上の情報を最新のものに更新する必要があります。これも売主側の都合で必要となる登記ですので、費用は売主負担となります。報酬は約1万5千円から、登録免許税は不動産の数×1,000円が目安です。
つまり売主側の負担が基本です。
売主が個人で物件を売却する中古物件取引では、買主側の司法書士に売主側の登記も一括して依頼するのが主流となっています。1人の司法書士がすべての登記を担当することで、手続きがスムーズに進み、連携ミスのリスクも低減できるからです。
ただし、新築物件や再販物件、任意売却物件など、売主が不動産会社の場合は例外となります。こうしたケースでは、売主側が独自に司法書士を指定することが多く、売買契約書に「売主指定の司法書士を利用すること」という特約条項が盛り込まれることもあります。
売主側で登記費用を負担する部分については、売主が司法書士を選ぶ権利があることを覚えておきましょう。
売主側司法書士による本人確認と意思確認の重要性
決済日当日、司法書士が最初に行う業務が売主の本人確認と意思確認です。この確認作業は、不動産取引の安全性を担保する最後の砦として極めて重要な役割を果たします。
本人確認では、運転免許証やマイナンバーカードなどの写真付き身分証明書を提示してもらい、売主本人であることを確認します。たとえ仲介業者が既に本人確認をしていても、司法書士は必ず独自に確認を行います。
なりすましによる詐欺被害を防ぐためです。
意思確認はさらに重要です。
売主が本当に自分の意思で不動産を売却しようとしているのか、契約内容を理解しているのか、誰かに強制されていないか、といった点を司法書士が直接確認します。特に高齢の売主の場合は、認知症などで判断能力が低下していないかも慎重に見極める必要があります。
司法書士が本人確認・意思確認を怠った結果、後日トラブルが発生した場合、司法書士は損害賠償責任を負う可能性があります。
それほど重い責任を伴う業務なのです。
2024年4月からは犯罪収益移転防止法の改正により、司法書士の本人確認義務がさらに厳格化されました。
売主本人が決済の場に出席できない事情がある場合、事前面談という方法があります。決済日より前に司法書士が売主のもとを訪問し、本人確認・意思確認を済ませておくのです。出張費などの追加費用が発生することもありますが、取引の安全性を確保するためには必要な手続きとなります。
売主と買主がそれぞれ別の司法書士に依頼する「分かれ取引」のケースでは、売主側の司法書士が売主の本人確認・意思確認を担当します。買主側の司法書士には法的に売主の本人確認をする根拠がないため、売主本人が決済の場に来ない取引では、売主側に必ず司法書士をつける必要があります。
これが分かれ取引の大きなメリットです。
不動産仲介業者の立場からすると、売主の判断能力に不安がある案件では、契約前の段階で司法書士に意思確認を依頼することも検討すべきです。契約後に売主の判断能力不足が判明すると、契約自体が無効になるリスクがあります。事前に専門家の目で確認しておくことで、そうしたトラブルを未然に防げます。
売主側司法書士の決済立会いでの実務
決済当日、司法書士は取引の安全性を確保する重要な役割を果たします。立会いの流れを理解しておくことで、スムーズな取引を実現できます。
決済の場には、売主・買主・仲介業者・司法書士・金融機関担当者など、多くの関係者が集まります。司法書士はまず参加者全員の確認を行い、本人確認と意思確認へと進みます。
次に登記申請に必要な書類の確認です。売主からは登記識別情報（権利証）、印鑑証明書、委任状、固定資産税評価証明書などを預かります。これらの書類に不備がないか、有効期限内であるかを細かくチェックします。印鑑証明書は発行から3ヶ月以内のものが必要ですので、期限切れには特に注意が必要です。
書類確認が完了したら、いよいよ決済です。
買主から売主への売買代金の支払いが実行されます。銀行振込の場合は、司法書士が着金を確認してから次の手続きに進みます。この着金確認は極めて重要で、確実に代金が売主の口座に入金されたことを確認するまでは、登記申請の準備を開始しません。
売主に住宅ローンの残債がある場合は、売買代金の一部を使って金融機関への完済を行います。司法書士は金融機関の担当者と連携しながら、完済の手続きと抵当権抹消書類の受領を同時進行で進めます。この段階での連携ミスは取引全体の遅延につながりますので、事前に金融機関と打ち合わせをしておくことが大切です。
すべての確認が完了したら、司法書士は「登記申請可能」の判断を下します。これにより取引は無事完了となり、司法書士は速やかに法務局へ登記申請を行います。申請から完了までは通常1週間から2週間程度かかります。
立会い報酬は2万円からが相場です。
分かれ取引の場合、売主側司法書士と買主側司法書士は決済前に必ず連絡を取り合い、当日の段取りを確認します。どちらの司法書士がどの書類を用意するか、登記原因証明情報はどちらが作成するかなど、細かい打ち合わせが必要です。
売主側司法書士は売主の利益を守る立場ですが、同時に取引全体の安全性にも責任を持ちます。中立公平な立場で、すべての関係者が安心できる取引を実現することが求められます。
売主側司法書士を指定するケースと業界慣行
不動産取引における司法書士の選定には、物件の種類や売主の立場によって異なる慣行があります。不動産業従事者としては、これらのパターンを理解しておくことが重要です。
新築の建売住宅や分譲マンションでは、売主である不動産会社が司法書士を指定するのが一般的です。売買契約書に「所有権移転登記は売主指定の司法書士に依頼すること」という司法書士指定特約が明記されることがほとんどです。
この慣行には合理的な理由があります。
分譲地のように複数区画を同時に販売するケースでは、指定の司法書士がすべての区画の権利関係を把握しています。これにより登記手続きを効率的に進められ、買主にとってもスムーズな引き渡しが実現します。また、売主である不動産会社が金融機関から融資を受けて開発を行っている場合、その金融機関との調整に慣れた司法書士を使うことで、抵当権抹消などの手続きが円滑に進みます。
再販物件や買取再販物件も売主指定となるケースが多いです。不動産会社が中古物件を買い取ってリフォームし、再販売する物件では、会社として付き合いのある司法書士を指定します。複数の物件を扱う買取再販業者にとって、信頼できる司法書士との継続的な関係は業務効率に直結します。
任意売却物件でも売主側司法書士の関与が重要です。債権者である金融機関との調整、複数の抵当権の処理、配当金の分配など、通常の売買よりも複雑な手続きが必要となります。任意売却に精通した司法書士の存在が、取引成功の鍵を握ります。
中古物件の個人間売買では、買主が司法書士を指定するのが原則です。所有権移転登記の費用は買主負担ですので、買主が司法書士を選ぶ権利があります。ただし、売主側で登記費用を負担する抵当権抹消や住所変更については、売主が別の司法書士を指定することも可能です。
関西地域では独特の慣行があります。
「京都方式」「関西方式」と呼ばれる分かれ取引が一般的で、売主側と買主側がそれぞれ別の司法書士を立てることが多いのです。各当事者が普段から付き合いのある司法書士に依頼できるため、安心感があるという理由から定着しています。
不動産仲介業者の立場からは、司法書士指定について事前に買主へ説明しておくことが大切です。特に新築物件で売主指定となる場合、買主が「自分で司法書士を選びたい」と希望しても難しいケースがあります。契約前の重要事項説明の段階で、司法書士の選定方法と費用について明確に説明しましょう。
売主指定の司法書士を利用する場合でも、買主は必ず見積書を事前に入手すべきです。報酬額が相場と比較して高額でないか確認することで、不当な費用負担を避けられます。
売主側司法書士とのトラブルを避ける実務ポイント
不動産取引において司法書士との連携は成否を左右します。売主側の立場で注意すべきポイントを押さえておくことで、スムーズな取引を実現できます。
書類の準備は早めに始めましょう。登記識別情報（権利証）、印鑑証明書、固定資産税納税通知書など、売主が用意すべき書類は複数あります。特に印鑑証明書は発行から3ヶ月以内のものが必要ですので、決済日から逆算して取得時期を計画する必要があります。
住所変更が必要なケースでは注意が必要です。
不動産を購入した当時から引っ越しをしている場合、登記簿上の住所と現住所が異なります。この場合、所有権移転の前に住所変更登記を行わなければなりません。住所変更登記には住民票または戸籍の附票が必要で、取得に時間がかかることもあります。決済日の2週間前には司法書士へ相談しておくことをおすすめします。
抵当権抹消書類の受領タイミングも重要なポイントです。ローンを完済しても、金融機関から抹消書類が郵送されてくるまで1週間から2週間かかることがあります。決済日に間に合わないと取引自体が延期になってしまいますので、完済予定日と決済日の間隔は十分に確保しましょう。
分かれ取引を行う場合、売主側司法書士と買主側司法書士の連携が不可欠です。両者が事前に連絡を取り合い、登記原因証明情報の作成担当、書類の受け渡し方法、費用の精算タイミングなどを確認しておきます。特に登記原因証明情報は売主側司法書士が作成して買主側司法書士へ送信するのが一般的ですので、作成スケジュールを早めに調整する必要があります。
これだけは確認しておけばOKです。
司法書士への報酬支払いタイミングについても、事前に確認しておきましょう。決済当日に現金で精算する場合と、後日振込の場合があります。特に分かれ取引では、売主側司法書士の費用を誰が支払うのか（売主本人か、売買代金から差し引くのか）を明確にしておくことで、決済当日の混乱を避けられます。
不動産仲介業者は、売主と司法書士の橋渡し役として重要な役割を果たします。売主が高齢で手続きに不慣れな場合、必要書類のチェックリストを作成して渡す、司法書士との面談日程を調整する、といったサポートが求められます。
売主側に複数の相続人がいるケースでは、さらに注意が必要です。相続登記が完了していない不動産を売却する場合、まず相続登記を行ってから所有権移転登記をする必要があります。相続人全員の印鑑証明書や遺産分割協議書が必要となり、手続きが複雑化します。こうした案件では早い段階で司法書士に相談し、必要書類と手続きの流れを確認しておくことが欠かせません。
司法書士選びでは、不動産登記の実務経験が豊富な事務所を選ぶことが大切です。特に複雑な権利関係がある物件、共有名義の物件、古い権利証しかない物件などでは、経験豊富な司法書士の存在が取引成功の鍵となります。報酬の安さだけで選ぶのではなく、実績と信頼性を重視しましょう。
不動産取引マナーについて詳しく解説している専門サイトもありますので、司法書士との連携方法について確認する際の参考になります。