弁済業務保証金いくら必要か
還付充当金を2週間以内に納付しないとあなたは営業停止になります。
弁済業務保証金分担金の基本金額と計算方法
弁済業務保証金分担金は、不動産業を開業する際に保証協会に納付する資金のことを指します。この制度を利用することで、営業保証金を法務局に直接供託するよりも大幅に少ない金額で開業できるのが最大の特徴です。
納付する金額は、主たる事務所（本店）が60万円、従たる事務所（支店）が1か所につき30万円と明確に定められています。つまり、本店だけで開業する場合は60万円、本店と支店1か所なら60万円＋30万円＝90万円、本店と支店2か所なら60万円＋（30万円×2）＝120万円という計算になります。
本店と支店4か所で開業する場合を考えてみましょう。弁済業務保証金分担金なら60万円＋（30万円×4）＝180万円で済みます。一方、営業保証金を直接供託する場合は1,000万円＋（500万円×4）＝3,000万円も必要になるのです。
差額は2,820万円にもなります。
これは開業資金を抑えたい事業者にとって大きなメリットです。
ただし、保証協会に納付する際は現金のみが認められており、有価証券での納付はできません。営業保証金は有価証券でも供託可能なのに対し、この点は異なるルールなので注意が必要です。
また、弁済業務保証金分担金は保証協会への入会費のような性質を持っています。この金額を納付することで、保証協会の社員（会員）となり、保証協会がまとめて法務局に弁済業務保証金を供託してくれる仕組みです。
供託金とは？営業保証金と弁済業務保証金の特徴の違いを詳しく解説 – 株式会社イーエス（営業保証金と弁済業務保証金の違いを図解で解説している記事です）
弁済業務保証金と営業保証金の金額比較
弁済業務保証金制度と営業保証金制度は、どちらも取引相手を保護するための制度ですが、納付する金額と手続きに大きな違いがあります。この違いを理解しておくことは、開業時の資金計画を立てる上で極めて重要です。
営業保証金制度では、宅建業者が直接法務局に供託する必要があります。金額は本店で1,000万円、支店1か所につき500万円です。この金額は現金だけでなく、国債などの有価証券でも納付できる柔軟性があります。ただし、開業時に1,000万円もの資金を用意するのは中小企業にとって大きな負担です。
一方、弁済業務保証金制度では、本店60万円、支店30万円という金額を保証協会に納付します。これは営業保証金の約17分の1という少額です。
つまり、営業保証金の6%程度ということですね。
ただし、保証協会に加入する際は、弁済業務保証金分担金とは別に、入会金や年会費などの費用も発生します。保証協会によって異なりますが、入会金は30万円から100万円程度、年会費は年間数万円から十数万円程度が一般的です。それでも営業保証金を直接供託するよりは圧倒的に安く済みます。
興味深いのは、納付する金額は少ないのに、取引相手が受けられる保護の範囲は営業保証金と同じという点です。本店と支店2か所の業者の場合、宅建業者が納付するのは120万円ですが、取引相手は最大2,000万円（1,000万円＋500万円×2）まで弁済を受けられます。これは保証協会が複数の業者から集めた分担金をまとめて供託し、集団で保証する仕組みだからです。
この仕組みによって、取引相手の保護を維持しながら、開業のハードルを下げることができています。
開業時の資金繰りに不安がある場合、まずは保証協会への加入費用を試算することをおすすめします。全国宅地建物取引業保証協会（全宅）や不動産保証協会（全日）など、複数の保証協会があり、費用やサービス内容が若干異なるため、比較検討する価値があります。
弁済業務保証金の納付期限と手続きの流れ
弁済業務保証金分担金の納付には、厳格な期限が設定されています。この期限を守らないと、保証協会の社員としての地位を失い、営業ができなくなるリスクがあるため、実務上最も注意すべきポイントの一つです。
新規に保証協会に加入する場合、弁済業務保証金分担金は加入前に納付しなければなりません。つまり、保証協会の社員になるための条件として、事前に分担金を支払う必要があるということです。納付後、保証協会は受け取った日から1週間以内に、その金額に相当する弁済業務保証金を法務局の供託所に供託します。
供託が完了すると、保証協会から供託済みの証明書が交付され、これを添付して免許権者（国土交通大臣または都道府県知事）に届け出ることで、正式に営業を開始できます。
支店を追加する場合はどうなるでしょうか。
既に保証協会の社員である宅建業者が新たに事務所を設置したときは、その設置日から2週間以内に、追加の弁済業務保証金分担金（30万円×設置する事務所数）を保証協会に納付しなければなりません。この2週間という期限は非常に短いため、支店開設の計画段階から資金を準備しておく必要があります。
もし2週間以内に納付しなかった場合、社員の地位を失います。社員の地位を失うと、保証協会の保護が受けられなくなるため、営業保証金制度に切り替えて、失った日から1週間以内に営業保証金を法務局に供託しなければなりません。この場合、本店1,000万円という高額な資金を急遽用意する必要が出てきます。
これは資金繰りに大きな打撃です。
また、弁済業務保証金の還付があった場合も、期限に注意が必要です。取引相手に弁済が行われると、保証協会は社員に対して「還付充当金」を納付するよう通知します。還付充当金とは、還付された分を補填するための資金です。社員は通知を受けた日から2週間以内に、通知された金額を保証協会に納付しなければなりません。
この2週間以内という期限を守れないと、やはり社員の地位を失うことになります。突然の通知に備えて、ある程度の予備資金を確保しておくことが賢明です。
期限管理を確実にするため、支店開設や還付通知の受領日をカレンダーに記録し、アラート設定することをおすすめします。税理士や行政書士などの専門家に相談し、スケジュール管理をサポートしてもらうのも有効な方法です。
「宅建業保証協会（弁済業務保証金）」の重要ポイントと解説 – 宅建レトス（納付期限や手続きの流れを詳しく解説している参考記事です）
弁済業務保証金からの還付請求の仕組み
弁済業務保証金は、宅建業者との取引で損害を受けた一般消費者を保護するための制度です。万が一トラブルが発生した場合、取引相手は供託された弁済業務保証金から弁済を受けることができますが、その手続きには独特のルールがあります。
還付を受けられるのは、宅建業者と宅地建物取引を行った一般消費者や事業者です。ただし、平成29年の法改正により、宅建業者同士の取引は還付の対象外となりました。つまり、宅建業者が他の宅建業者と取引して損害を受けても、弁済業務保証金からの弁済は受けられません。
還付を受けるための手続きは、まず保証協会に「認証」を申請することから始まります。認証とは、その債権が弁済業務保証金からの還付対象であることを保証協会が確認する手続きです。被害者は、取引の内容や損害の証拠を示して、保証協会に認証を求めます。
保証協会が認証すると、被害者は直接供託所に還付請求を行います。
供託所から還付を受ける流れですね。
還付できる限度額は、営業保証金相当額です。例えば、本店のみの業者なら1,000万円、本店と支店2か所の業者なら2,000万円（1,000万円＋500万円×2）が限度となります。宅建業者が納付した弁済業務保証金分担金は120万円でも、取引相手は最大2,000万円まで弁済を受けられるのです。
これが集団保証の強みです。
ただし、還付を受けられない債権もあります。宅地建物取引に直接関係しない債権、例えば、宅建業者に広告制作を依頼した広告代理店の報酬請求権、融資をした銀行の貸付金返還請求権、従業員の給料債権などは、還付の対象外です。あくまで「宅地建物取引により生じた債権」のみが対象となります。
また、興味深いことに、保証協会に加入する前の取引であっても、加入後であれば還付を受けられます。例えば、ある業者が保証協会に加入する前に取引した消費者が損害を受けた場合、その業者が後に保証協会に加入していれば、その消費者は弁済業務保証金から弁済を受けることができます。
これは消費者保護を徹底するための規定です。
還付が実行されると、供託所は国土交通大臣に通知し、国土交通大臣が保証協会に通知します。保証協会は通知を受けた日から2週間以内に、還付額に相当する弁済業務保証金を供託所に追加供託します。同時に、還付の対象となった社員に対して、還付充当金の納付を求める通知を行います。
このように、還付請求には複数の機関が関与する複雑な手続きが必要です。トラブル発生時には、保証協会の苦情解決窓口に相談することで、スムーズに手続きを進めることができます。
弁済業務保証金制度の実務上の注意点
弁済業務保証金制度を活用する際には、実務上いくつか見落としがちな注意点があります。これらを理解しておくことで、予期せぬトラブルや営業停止のリスクを回避できます。
まず、特別弁済業務保証金分担金という制度があります。これは、弁済業務保証金が不足した際に、保証協会が臨時で社員に納付を求めるお金です。経済不況や業者の倒産が相次ぐと、還付請求が増加し、供託している弁済業務保証金が不足する可能性があります。その場合、保証協会は社員に対して追加の分担金納付を請求できるのです。
社員は請求を受けた日から1ヶ月以内に納付しなければなりません。
これも納付しないと地位を失います。
この特別弁済業務保証金分担金は、通常の分担金とは別に突然請求される可能性があるため、予備資金として一定額を確保しておくことが賢明です。実際にどの程度の頻度で請求されるかは保証協会の財務状況によりますが、過去には請求された事例もあります。
次に、保証協会の社員の地位を失った場合の対応です。還付充当金の未納や特別弁済業務保証金分担金の未納により社員の地位を失うと、1週間以内に営業保証金を供託しなければなりません。この手続きを怠ると、監督処分（指示処分・業務停止処分・免許取消処分）の対象になります。
仮に営業保証金を期限内に供託できたとしても、本店だけで1,000万円という高額な資金が必要になるため、資金繰りが困難になる可能性が高いです。そのため、分担金の納付期限は絶対に守るべきルールと認識しておくことが重要です。
また、弁済業務保証金の取戻しについても理解しておく必要があります。保証協会の社員が地位を失った場合や、事務所を廃止した場合、保証協会は供託所から弁済業務保証金を取り戻すことができます。ただし、社員が地位を失った場合は、保証協会が6ヶ月以上の期間を定めて公告をする必要があります。これは、まだ還付請求をしていない被害者がいる可能性があるためです。
一方、一部の事務所を廃止した場合は、公告なしで直ちに取り戻すことができます。本店と支店3か所の業者が支店1か所を廃止した場合、30万円分の弁済業務保証金を公告なしで取り戻せるのです。
公告が不要なのは事務処理が早いメリットです。
さらに、供託所等の説明義務も実務上重要です。保証協会の社員である宅建業者は、取引相手に対して、契約が成立するまでの間に「保証協会の名称・住所・供託所の所在地」などを説明しなければなりません。ただし、取引相手が宅建業者の場合は、この説明を省略できます。
この説明を怠ると、宅建業法違反として監督処分の対象になる可能性があるため、契約書や重要事項説明書に記載し、口頭でも説明することが望ましいです。
保証協会への加入は、年会費や研修参加費など継続的な費用も発生します。これらのコストと、営業保証金を直接供託する場合の資金負担を比較し、自社の事業規模や資金状況に合った選択をすることが大切です。多くの中小業者は保証協会への加入を選択していますが、大手業者の中には営業保証金を直接供託するケースもあります。
保証協会加入のメリットとデメリット – 宅建業免許サポート（保証協会加入時の費用や継続的なコストについて詳しく解説している記事です）
宅建 宅建業法_特別弁済業務保証金分担金