賃貸借契約 重要事項説明 必要
賃貸借契約の重要事項説明が必要な理由と宅地建物取引士
賃貸の現場で「重要事項説明（重説）は必要ですか？」と聞かれたら、まず押さえるべきは“誰が、どの立場で、どの行為をしているか”です。宅地建物取引業法では、賃貸借契約を締結するまでの間に、仲介（媒介）や代理を行う不動産会社は、入居予定者に対して賃借物件や契約条件に関する重要事項の説明をしなければならない、とされています。さらに重要事項説明は、宅地建物取引士が、書面を交付した上で口頭で説明する流れが前提です。
この「契約成立までに」「取引士が」「書面交付＋口頭説明」というセットが、実務上の“省略できない骨格”になります。特に賃貸は取引額が売買より小さいため軽視されがちですが、実際には国交省の資料でも、賃貸の媒介・代理における苦情・紛争相談の上位に「重要事項の説明等」が挙がっており、説明不備がトラブル化しやすい構造が見えます。
また、取引士が関与する意義は「説明ができる人」だからではなく、制度趣旨として“専門的な知識・経験・調査能力を持つ宅建業者に説明義務を課すことで、消費者が理解して契約判断できる機会を確保する”点にあります。つまり重説は、単なる読み合わせではなく、判断材料の提供と理解の補助を目的とした業務です。
ここで誤解が出やすいのが、「契約書に同じことを書いてあるから、重説は不要では？」という論点です。制度上、重要事項説明は契約成立前のプロセスで、賃貸借契約書は契約成立後の合意内容を記録する書面、という役割分担になっています。契約の“前”に情報の非対称性を埋めるための制度が重説なので、契約書でのカバーとは機能が違います。
さらに、重説は宅地建物取引士証の提示も含めて運用されてきた経緯があります。国交省資料でも、なりすまし・名義貸し防止の観点から取引主任者証（現：取引士証）の提示義務が新設された経緯が整理されており、本人性・適法性の担保が制度設計の中核です。現場では「名刺はあるので本人確認OK」という運用になりがちですが、重説上は“取引士証の提示”が要点として残ります。
賃貸借契約で重要事項説明書の交付と書面のポイント
実務で最も揉めるのは、「説明した／聞いてない」ではなく「書面に書いてあった／書いてない」へ転びやすい点です。宅建業法の建付けとして、重要事項説明は“書面を交付して説明させなければならない”とされ、書面交付がプロセスに組み込まれています。加えて、重要事項説明書への取引士の記名押印（記名押印の要請）は、説明責任の所在を明確にするための重要な装置です。
この書面があることで、説明内容を“固定”でき、借主側も持ち帰って読み直せます。逆にいえば、書面が曖昧だと、口頭説明をどれだけ丁寧にしても紛争時に守り切れません。国交省資料でも、重要事項説明をめぐる紛争は「事実と異なる説明」や「調査不足による説明漏れ」など説明の不備が多いとされ、口頭説明と書面記載の齟齬が火種になる例が示されています。
賃貸の重要事項説明書で押さえるべき情報は、大きく「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」に分かれる整理が一般的です。実務でのチェック観点を、借主説明の“刺さる順”に並べると次の通りです。
・物件に関する事項：所在地、設備、ライフライン、管理状況など（入居後の生活に直結）
・取引条件に関する事項：賃料、共益費、敷金・礼金、更新、解約、違約金、原状回復など（お金と退去時に直結）
・禁止・注意事項：用途制限、ペット、楽器、転貸、喫煙、近隣配慮など（入居中のトラブルに直結）
このとき、説明側の工夫として有効なのは「重説＝全部読み上げ」ではなく、借主が誤解しやすい条項に“先にラベルを貼る”ことです。例えば「短期解約違約金」「更新料」「解約予告」「原状回復の負担範囲」など、借主の期待とズレやすいポイントを冒頭で明確化すると、最後の“署名押印の瞬間”に初めて揉める事態を減らせます。
なお、賃貸借契約を結ぶ相手が宅建業者の貸主で、かつ仲介・代理が介在しないケースでは、重説義務がない場合があります。公的な解説でも「不動産会社が貸主の場合は重要事項説明の義務はありません」と明記されている一方、重説がない場合でも重要事項説明のポイントを参考に、気になる事項は自ら確認するとよい、とされています。ここは現場で説明がブレやすいので、「重説“義務”がない＝説明“不要”」と短絡しないことが重要です。借主が納得できる形で条件を可視化しないと、結局はクレーム・解約・レビュー悪化として返ってきます。
参考：重要事項説明の法的な位置づけ（第35条）と、制度趣旨・紛争例の背景整理
国土交通省「重要事項説明・書面交付制度の概要」（制度趣旨、説明義務、紛争例がまとまっている）
賃貸借契約の重要事項説明の例外と不要の判断軸
検索上位記事でも頻出するのが「重要事項説明は省略できる？」「不要になるケースは？」という論点ですが、ここは“営業トークの都合”で答えを作ると危険です。判断軸は、宅建業法が規制する「宅地建物取引業（売買・交換・貸借の代理・媒介を業として行う）」に該当するか、そして媒介・代理として契約プロセスに関与するか、です。国交省の一般向け解説でも、仲介や代理を行う不動産会社は契約までに重説が必要、と整理されています。
一方で「貸主である不動産会社と直接契約を結ぶときなど、重要事項説明を受けない場合もある」とされており、ここが“例外（不要になりうる場面）”として理解されます。つまり、媒介・代理としての宅建業者が介在しない構造だと、宅建業法上の重説義務が問題になりにくい、という整理です。
ただし、現場目線では「不要だから何もしない」より「不要でも最低限の説明・書面整備はした方が安全」というのが実態です。理由は単純で、借主は“法律上の義務の有無”ではなく、“聞いていない重要な不利益があったか”で不満を持つからです。
実務上の“危険な省略”は、次のパターンで起こりやすいです。
・媒介なのに「管理会社だから重説いらない」と思い込み、省略する
・重説はやるが、取引士証提示や書面交付のプロセスが曖昧
・書面に書いたが、借主が理解していない前提で進め、後日「説明されていない」と言われる
国交省資料が示す紛争例でも、書面の記載と説明の理解が一致していないと、契約後に齟齬が顕在化して揉めます。省略可否よりも、「説明の証拠性」と「理解の確認」が実務の防波堤になります。
ここで“意外に見落とされる”論点として、契約判断に重要な影響を及ぼす事実の扱いがあります。公的な解説では、人の死の告知に関するガイドラインに触れつつ、宅建業者の調査範囲（近隣聞き込みやネット調査まで必須ではない等）も整理されています。これは重説そのものの条項リストとは別に、「どこまで調べ、どこまで告知するか」という“現場の説明責任”に直結するテーマです。重説の有無にかかわらず、説明の線引きを誤ると炎上しやすい領域なので、社内運用（告知書のテンプレ、確認フロー、記録の残し方）まで落としておく価値があります。
参考：仲介・代理がある場合の重説義務、貸主が不動産会社の場合の扱い、IT重説にも触れた公的解説
不動産流通推進センター「契約前に重要事項説明を受ける」（義務の基本と例外の説明）
賃貸借契約の重要事項説明をIT重説で行う場合の必要条件
近年は、遠隔地入居・繁忙期・法人契約の増加で「IT重説で済ませたい」という要望が強くなっています。公的解説でも、重要事項説明は一定の要件を満たした上で、テレビ会議等のITを利用した非対面の「IT重説」も実施できる、とされています。つまり、オンライン化は“何でもOK”ではなく、“要件を満たした場合に限り”許容される整理です。
さらに国交省の「賃貸取引に係るITを活用した重要事項説明 実施マニュアル概要」では、IT重説の実施に先立ち、取引士が記名押印した重要事項説明書および必要資料を事前送付する必要があること、相手方のIT環境確認、相手方の意向確認を記録に残すのが望ましいこと等が明示されています。現場で起きる事故は、だいたいこの“事前段取り”を軽視したときです。
IT重説を安全に回すための実務チェック（例）は、次の通りです。
・本人確認：身分証の提示方法、法人なら担当者権限の確認
・取引士証提示：画面で明確に確認できる形、開始直後に実施
・双方向性：音声・映像の品質（途切れる環境だと説明の成立性が疑われやすい）
・資料の同一性：借主が見ている重説書面が最新か、ページ番号で突合
・記録：同意取得の方法（後から“言った／言わない”にならない設計）
とくに最後の「記録」は、検索上位記事では軽く触れられがちですが、実務では生命線です。国交省資料でも、選択に当たり相手方の意向確認は書面等の記録として残る方法が望ましい、とされており、ここを運用に落とすだけでクレーム耐性が上がります。
また、IT重説は「説明の省略」ではなく「説明手段の変更」です。現場では、オンラインだと相手の表情が読みづらく、理解度の確認がむしろ難しくなることがあります。そこで、重要条項は“要点→具体例→確認質問”の順で短く区切り、相手の口から復唱してもらう（例：「解約予告は何日前でしたか？」）など、理解確認の設計が有効です。これは手間に見えますが、退去時・更新時のトラブルコストに比べれば安い投資です。
賃貸借契約の重要事項説明が必要な現場での説明責任と記録（独自視点）
検索上位は「法律上必要か」「何を説明するか」に寄りがちですが、従事者向けに一段深掘りするなら、“説明の品質管理”が差別化ポイントになります。重説は、条文上は書面交付と口頭説明ですが、紛争が起きるのは「説明したつもり」「理解したつもり」のズレです。国交省資料でも、書面に正しい内容が記載されていても、相手がその意味を理解できずに紛争化した例が示されており、形式だけ整えても不十分になり得ることが分かります。
そこで、社内で“説明責任を回収できる”運用を作ると強いです。ポイントは、法令の義務を超えて、後日の検証に耐える「ログ」を残すことです。
具体的には、次の3点をテンプレ化すると、属人性が減ります。
・重要条項チェックリスト：短期解約違約金、更新、解約、原状回復、特約（特に借主不利）
・説明の合図：各条項ごとに「理解しました」「質問ありません」のチェック欄（紙でも電子でも可）
・相手方の質問ログ：質問内容と回答、担当者名、日時（後で“誰が何を言ったか”が残る）
この運用は、IT重説でなく対面でも効きます。実務でありがちな失敗は、「書面に全部書いてあるから、相手が読めば分かるはず」という前提で進めてしまうことです。国交省が制度趣旨として掲げるのは“購入者等が十分理解して契約を締結する機会を与える”ことであり、理解まで支援するのが本来の位置づけです。
また、クレームを生みにくい説明順もあります。借主が一番気にするのは“毎月の固定費”と“退去時の精算”なので、賃料等の支払い、更新、解約、原状回復（敷金精算の考え方）を先に説明し、その後に物件属性・禁止事項へ進むと、理解の引っ掛かりが減ります。
最後に、従事者向けの小ネタとして「重説はやったが、紛争になる」典型は“説明の場では納得していたが、後日家族に反対されて覆る”ケースです。ここで効くのは、説明内容を持ち帰れる形（書面の見やすさ、要点サマリ、FAQ）と、再質問の導線（いつまでに、どこへ）です。重説は契約前の最終関門である一方、借主の意思決定プロセスの中では“まだ揺れている”タイミングでもあります。揺れを前提に、追加質問が来る設計にしておくと、契約直前キャンセルや、入居後の不満爆発を減らせます。
