代執行を実施するための法的要件
行政代執行は、行政代執行法第2条に定められた3つの要件をすべて満たした場合に実施されます。1つ目は代替的作為義務の不履行です。法律によって直接命じられた行為、または法律に基づいて行政が命じた行為を義務者が履行していないことが前提になります。空き家の場合、空家等対策特別措置法に基づく撤去命令や修繕命令が該当します。2つ目は他の手段による履行確保が困難という条件です。義務者本人以外の第三者が代わって履行できる作為義務であることが求められます。建物の解体や樹木の伐採など、物理的な作業は他人が代行可能なため、この要件を満たします。3つ目は不履行を放置することが著しく公益に反すると認められることです。倒壊の危険がある建物や衛生上有害な状態を放置すると、周辺住民の安全や生活環境に重大な影響を及ぼすため、公益性の判断基準になります。この3要件が揃って初めて、行政は代執行の手続きに進むことができます。
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代執行における特定空家の判定基準
特定空家として指定されるには、4つの条件のいずれかに該当する必要があります。
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倒壊など保安上の問題がある空き家が最も典型的です。屋根の崩落や外壁の傾きなど、建物の構造的な危険性が認められる場合に該当します。実際の事例では、所有者との協議中に外壁が傾いたため、行政が応急措置として支柱を設置した後、代執行に踏み切ったケースがあります。衛生上有害になる恐れも重要な基準です。害虫の発生やゴミの放置など、不衛生な状況が周囲に悪影響を及ぼす可能性が高い場合に指定されます。周辺住民の生活環境を妨げているという観点から判断されます。地域の景観を乱している空き家も対象になります。
つまり景観保護の視点です。
地域のルールに沿っていない建物の外観や敷地の状態が、地域全体のイメージを損なうと判断されれば、特定空家に指定される可能性があります。自治体によって判定方法は異なり、損壊状況の基準を超えたものを全て指定する自治体もあれば、審議会や有識者を交えて慎重に検討する自治体もあります。
判定が基本です。
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代執行の戒告から令書通知までの流れ
特定空家に指定されると、段階的な手続きが開始されます。
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まず助言・指導の段階で、自治体が所有者に対して空き家の修繕、樹木の伐採、危険物の撤去、建物の解体などの改善を促します。この時点では強制力はありませんが、所有者が対応しない場合は次の段階に進みます。次に勧告が出されます。勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が解除され、税額が最大6倍に増加するため、所有者にとって経済的な負担が発生します。勧告後も改善されなければ、相当の猶予期間を経て命令が発令されます。命令に従わない場合、行政は戒告を行います。戒告では相当の履行期限を定め、その期限までに履行がなされないときは代執行を実施する旨を、予め文書で通知しなければなりません。戒告を無視して期限までに義務を履行しないと、最終段階の代執行令書が送付されます。
代執行令書には、代執行を実施する時期、執行責任者の氏名、費用の概算見積額が記載されます。ただし緊急性がある場合は、戒告や代執行令書の通知が省略されることもあります。
これが原則です。
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実際に具体的な作業工程表を提出したことで、予定されていた代執行が延期された事例もあります。
早めの対応が重要ですね。
代執行の費用相場と所有者負担の実態
代執行にかかる費用は全額所有者負担となり、通常の解体費用より高額になる傾向があります。
参考）【空き家の行政代執行】費用って誰が支払うの？費用事例も紹介
全国の事例を見ると、費用相場には大きな幅があります。最も安い事例は長野県高森町の戸建て一部解体で約30万円、最も高額なのは北海道室蘭市の戸建て解体で約800万円でした。東京都葛飾区の戸建て解体は約180万円、大分県別府市のアパート解体は約510万円、神奈川県横須賀市の戸建て解体は約150万円など、建物の規模や構造によって費用は変動します。
行政が解体業者を選定するため、所有者が自分で業者を探す場合と異なり、相見積もりを取って安い会社を選ぶことができません。行政職員は最も安い会社を探して依頼するわけではないため、解体費用が比較的高額になってしまうのです。費用が支払えない場合は、財産差し押さえなどの強制徴収が行われます。代執行費用は国税滞納処分の例により徴収できるとされており、土地や建物などの財産が差し押さえられる可能性があります。ある事例では、約600万円の解体費用を支払えず、最終的に土地まで手放すことになったケースもあります。
痛い出費です。
参考）四国中央市の空き家対策 – 日本一の紙のまち～四国中央市～
代執行の略式代執行と緊急代執行の違い
代執行には通常の行政代執行のほかに、略式代執行と緊急代執行という2つの特別な手続きがあります。
参考）特定空家などの行政代執行・略式代執行｜くらし・手続き｜行政情…
略式代執行は、所有者が特定できない空き家に対して実施される手続きです。通常の代執行では所有者に命令を出す必要がありますが、所有者が存在しない場合、不明の場合、行方不明の場合など命令ができない場合に使われます。命令ができない代わりに公告を行い、その後に代執行を実施します。
費用の徴収方法にも違いがあります。通常の行政代執行では空き家の所有者から強制徴収しますが、略式代執行ではいったん自治体が費用を負担し、所有者が確定した段階で請求します。補填しきれなかった部分の費用は税金で負担することになる点が大きな違いです。
緊急代執行は、法令に基づく勧告が出されている特定空家等に対して、災害などの非常かつ緊急時に実施されます。命令や戒告などの一部の手続きを経ずに、市が所有者に代わって必要な措置を行うことができます。緊急の場合には戒告や代執行令書の手続きを経ないで代執行を行う制度であり、行政代執行法3条3項に規定されています。倒壊寸前の建物を即座に解体しなければならないような人命保護のケースで使われます。
台東区の事例では、未登記で敷地の所有者との間で借地契約が結ばれておらず、所有者の特定に至らなかったため、略式代執行が実施されました。
なら問題ありません。
参考）所有者不明の空家の略式代執行｜東京・有楽町の法律事務所 布施…
代執行を回避するための不動産従事者の対応策
不動産従事者として、顧客の空き家が代執行される事態を防ぐには、早期の段階で適切な対応を取ることが重要です。助言・指導の段階での迅速な対応が最も効果的です。自治体から最初の連絡があった時点で、所有者に状況を説明し、具体的な改善計画を立てることが必要になります。実際に具体的な作業工程表を提出したことで、実施が予定されていた行政代執行が延期された事例もあります。
これが条件です。
勧告を受ける前に行動することで、固定資産税の増額を避けられます。勧告が出されると住宅用地特例が解除され、税額が最大6倍になるため、この前に対処すれば経済的な負担を軽減できます。所有者が対応できない場合、以下の選択肢を提案できます。
- 売却：空き家を第三者に売却し、新しい所有者に管理を委ねる方法
- 解体：自主的に解体業者を探して相見積もりを取り、行政代執行より安く解体する
- 賃貸：改修して賃貸物件として活用し、収益を得ながら管理する
自主的に解体を依頼する場合、複数の施工会社から見積もりを取ることで、行政代執行よりも費用を抑えられる可能性が高まります。インターネットで情報収集したり相見積りを取ったりすることが一般的です。国土交通省や自治体のウェブサイトで最新の代執行事例や手続きの詳細を確認することも有用です。実務では、顧客に対して「放置しておけば行政が対処してくれる」という誤解を解き、費用が所有者に請求されることを明確に伝える必要があります。全国空き家アドバイザー協議会の行政代執行解説ページでは、代執行の基本的な仕組みと費用負担について詳しく説明されています。国土交通省近畿地方整備局の事例集（PDF）には、実際の行政代執行の実務プロセスと自治体の判断基準が記載されており、実務上の参考になります。代執行の手続きは段階的に進むため、どの段階でも所有者が適切に対応すれば回避できます。
厳しいですね。
不動産従事者として、顧客に早期対応の重要性を伝え、具体的な解決策を提示することが、代執行による高額請求を防ぐ鍵となります。
制覇5