復旧決議と買取請求の仕組みと実務で押さえるべき注意点
復旧決議に反対した人だけが買取請求できると、あなたは顧客に誤った説明をしているかもしれません。
復旧決議とは何か：大規模滅失が起点になる制度の全体像
区分所有法における「復旧」とは、地震・火災・爆発などで損傷を受けたマンションを元の状態に戻す行為を指します。ただし、この復旧手続きは滅失の規模によって制度の枠組みがまるで別物になります。これが実務で混乱を招く最大の原因です。
まず基準となる数字を整理しておきましょう。滅失した部分が建物全体の価格の1/2以下であれば「小規模滅失」、1/2を超えると「大規模滅失」に分類されます。この1/2という境界線は、単なる損害額の大小を示すものではなく、「建物を存続させる前提が維持できるか」という制度上のスイッチになっています。
小規模滅失の場合、各区分所有者は原則として単独で共用部分を復旧できます。ただし復旧工事の着手前に集会で復旧決議・建替え決議・一括建替え決議があった場合は、その決議に従う必要があります。普通決議（区分所有者及び議決権の各過半数）で方針を決めることができ、規約で別段の定めをすることも認められています。
一方で大規模滅失になると話がまったく変わります。各区分所有者は単独で共用部分の復旧ができなくなります。復旧するには集会で「区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数」による特別決議（復旧決議）が必要です。この決議要件は規約で変更できないため注意が必要です。
つまり大規模滅失の局面は「個人で動ける段階」ではなく「集団で存続か解消かを決める段階」です。
この認識がないまま顧客対応をすると、「勝手に復旧工事をしてしまった」などのトラブルに直結します。大規模滅失か小規模滅失かの判断が、その後の一切の手続きを決定するということです。
なお判定基準について、かつての日本不動産鑑定協会カウンセラー部会が作成したマニュアルによれば、「復旧に必要な補修費用見積額」が「建物の再調達価格から経年減価を差し引いた額」の1/2以下であれば小規模滅失とされています。実際の現場では専門家の鑑定が必要になるケースも多く、早期に不動産鑑定士への相談を検討することが適切です。
参考：区分所有マンションの復旧手続きの解説（弁護士法人栄光）
https://www.eiko.gr.jp/law/区分所有マンションの復旧/
復旧決議後の買取請求権：誰が・いつ・誰に対して行使できるか
大規模滅失に関する復旧決議（区分所有法第61条第5項）が可決されると、次のステップとして「買取請求権」の問題が出てきます。ここは実務上の勘違いが最も多い部分です。
買取請求権とは、決議に賛成しなかった区分所有者が「自分の建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取ってほしい」と請求できる権利です。復旧費用の負担を免れるための、いわば「退出する権利」です。
ここで重要なのは、「賛成しなかった区分所有者」の範囲です。決議に反対票を入れた人だけと思われがちですが、それは誤解です。欠席した人・棄権した人・無効票を投じた人も含めて、「決議に賛成した区分所有者以外のすべての区分所有者」が買取請求権の対象となります。
買取請求できるタイミングは、復旧決議の日から2週間を経過した後です。請求の相手方は、原則として決議賛成者の全部または一部です。ただし、決議の日から2週間以内に、決議賛成者全員の合意で「買取指定者」が指定され、その旨が書面で通知された場合は、その買取指定者に対してのみ請求できます。
買取指定者になれるのは、決議賛成者である区分所有者だけでなく、ディベロッパーなど区分所有者以外の第三者でもかまいません。これは意外と知られていない実務上のポイントです。
また、買取指定者が代金の支払いを履行しない場合、決議賛成者（買取指定者となった者を除く）は連帯してその債務を弁済する責任を負います（第61条第10項）。ただし、買取指定者に資力があり執行が容易であることを賛成者側が証明できた場合は、その連帯責任を免れることができます。
結論として、買取請求の相手は「決議賛成者または買取指定者」です。
参考：区分所有法第61条の条文解説（宅建試験対策サイト）
催告と買取請求権の消滅：4ヶ月の起算点を絶対に間違えないために
宅建業務で特に混乱しやすいのが、買取請求権の「行使期限」に関する話です。試験でも実務でも、起算点を間違えると判断を誤る典型的な落とし穴があります。
まず「催告」の仕組みを理解しましょう。復旧決議を行った集会の招集者（または買取指定者が指定されている場合は買取指定者）は、決議に賛成しなかった区分所有者に対して、「買取請求権を行使するか否かを確答せよ」と書面で催告できます。この催告には4ヶ月以上の期間を設ける必要があります。
ここが重要です。催告を受けた区分所有者は、その催告で定められた期間が経過すると、以後は買取請求権を行使できなくなります（第61条第13項）。つまり「黙っていたら復旧参加扱い」になるということです。
よくある混乱が「復旧決議の日から4ヶ月」という理解です。これは誤りです。
正しくは「催告を受けた日から4ヶ月（以上で定められた期間）が経過したとき」に権利が消滅します。
たとえば復旧決議の3ヶ月後に催告が届き、催告で「5ヶ月以内に確答せよ」と指定された場合、決議から数えると8ヶ月後まで権利が生きていることになります。「決議日起算」と「催告日起算」では、行使できる期間がまったく変わってきます。
実務的な対応として、決議に賛成しなかった区分所有者の顧客から相談を受けたときは、必ず「催告書が届いているか」「その催告書に記載されている期間はいつまでか」を真っ先に確認することが必要です。催告の確認が最優先です。
なお、催告が一度も行われなかった場合は、いつまでも買取請求できるのかという疑問も生まれます。理論上はそうなりますが、それでは復旧の円滑な実現が妨げられるため、賛成者側は早期に催告を出すインセンティブがあります。
参考：令和6年度マンション管理士試験問10の解説（manabist.org）
6ヶ月決議なし→各区分所有者が互いに買取請求できる「抜け道」ルール
大規模滅失が発生したにもかかわらず、復旧決議も建替え決議もなかなか成立しないケースは実際の被災マンションで多く起きています。こういった「宙ぶらりん状態」への対応として、区分所有法第61条第14項に重要なルールが定められています。
建物の価格の1/2超に相当する部分が滅失した日から6ヶ月以内に、復旧決議・建替え決議・一括建替え決議のいずれも成立しなかった場合、各区分所有者は他のすべての区分所有者に対して、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るよう請求できます。
これは復旧にも建替えにも前向きな区分所有者が、結論が出ないまま将来の費用負担や資産価値下落リスクを抱え続けることを防ぐための規定です。決議が成立しない泥沼状態から脱出するための選択肢です。
ただし「2年経過後」と混同されるケースが多いため注意が必要です。建替え決議に関する別ルール（建替え決議から2年以内に工事が着手しない場合に売渡請求ができる制度）と混同されることが原因です。大規模滅失後の「決議なし」パターンで買取請求ができるのは6ヶ月です。
| ケース | 起算点 | 期間 | 内容 |
|---|---|---|---|
| 大規模滅失後に決議なし | 滅失日 | 6ヶ月以内に決議なし→権利発生 | 各区分所有者→他の区分所有者への買取請求 |
| 復旧決議後の催告 | 催告受領日 | 4ヶ月以上で指定 | 期間経過で買取請求権消滅 |
| 復旧決議後の買取請求可能開始 | 復旧決議日 | 2週間経過後 | 賛成者以外が買取請求できる |
6ヶ月の起算点は滅失日であるため、被災直後から時計が動いています。管理組合が集会の招集すらできていない間に期限が来るリスクもあります。宅建業者として顧客への説明義務を果たすためにも、「滅失から6ヶ月」というタイムリミットは常に念頭に置いておくべき数字です。
厳しいところですね。
また、集会を招集するにも、大規模滅失から6ヶ月を目安に動き出す必要があります。事前にマンション管理組合との関係が構築できている宅建業者であれば、被災直後に「6ヶ月以内に集会が必要」とアドバイスできることが顧客に大きな価値をもたらします。
2026年4月区分所有法改正が復旧・建替えの実務に与える影響
2025年5月に成立した改正区分所有法（老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための法律）が、2026年4月1日から施行されています。宅建事業従事者にとって、この改正は実務の前提知識を大きく変える内容です。
改正のポイントは大きく「管理の円滑化」と「再生の円滑化」の2軸に分かれます。復旧・建替えに直結するのは「再生の円滑化」の部分です。
まず建替え決議の要件が緩和されました。従来は区分所有者・議決権の各5分の4以上という高いハードルが課されていましたが、改正後は耐震性不足・火災安全性不足・外壁等剥落のおそれ・給排水管腐食による衛生上有害のおそれ・バリアフリー基準不適合、これら客観的な支障がある場合に限り、各4分の3以上に緩和されます。
復旧決議（第61条）については、改正後は定足数の要件が変更されています。出席した区分所有者及び議決権の各3分の2以上の多数で復旧決議ができる点は変わりませんが、定足数（集会の成立要件）が「区分所有者数・議決権の各過半数」から「出席者多数決」の枠組みに整理されました。これにより欠席者が多い管理組合でも決議がより成立しやすくなっています。
さらに今回の改正の目玉として、「建替え以外の再生手法」が多数決決議として法律上に明文化されました。これまで建替え以外の選択肢（一棟リノベーション・建物と敷地の一括売却・取壊しのみ）は実質的に全員同意が必要なケースが多く、意思決定が困難でした。改正後は次の4類型が多数決決議として法定化されています：建物更新決議（区分所有法64条の5）、建物敷地売却決議（同64条の6）、建物取壊し敷地売却決議（同64条の7）、取壊し決議（同64条の8）です。
これは使えそうです。
宅建業者の実務への影響として最も重要なのは、被災マンション・老朽マンションの売買仲介において、顧客に提示できる「出口」の選択肢が増えた点です。「建替え」か「このまま住み続ける」の二択だった局面が、「一棟リノベ」や「敷地ごと売却」という選択肢も現実的な多数決ルートとして提案できるようになりました。
参考：令和8年4月施行の改正区分所有法・再生の円滑化に関する解説（不動産流通システムREDS）
復旧決議と買取請求の知識を顧客説明・重要事項説明に活かす独自視点
ここまでの制度理解を、実際の宅建業務にどう落とし込むかが宅建事業従事者にとって本質的なテーマです。試験知識と実務知識の間には埋めるべきギャップがあります。
まず重要事項説明の場面です。区分所有建物（分譲マンション）の売買において、対象物件のある建物が大規模滅失を受けた後・復旧決議前の状態にある場合、その事実と、買主が取得後に行使できる権利（催告を受けた場合の買取請求権、6ヶ月以内に決議なしの場合の買取請求権）について十分に説明することが求められます。
次に賃貸借の場面への影響です。2026年の改正区分所有法では、建替え決議・建物更新決議・各種売却決議があった場合に、賃貸人以外の一定の者も賃借人に対して賃貸借の終了請求ができる仕組みが整備されました（64条の2）。これは「マンションが建替え決議を通ったが、借主がいて出ていってもらえない」というケースを法的に解消する手段です。宅建業者が賃貸管理を手がけている場合、被災マンションの賃貸物件で決議が成立した際の対応フローを事前に整理しておく必要があります。
また買取請求が行使された場合の「時価」算定も実務上の課題です。時価とは請求時点での市場価値を指しますが、大規模滅失後のマンションにおける市場価値の算定は通常の取引とは異なります。不動産鑑定士への依頼や裁判所による支払期限の許与制度（第61条第15項）の活用も含め、当事者間での合意が難しい場合の手順を知っておくことが重要です。
さらに実務的なチェックリストとして、大規模滅失マンションの売買・仲介を手がける際に確認すべき事項をまとめると次のようになります。
- 滅失の規模：建物価格の1/2超か以下かを不動産鑑定士の意見も踏まえて判断
- 集会の開催状況：復旧決議・建替え決議・その他再生決議が行われているかを確認
- 賛否の記録：復旧決議の議事録に各区分所有者の賛否が記載されているか確認（第61条第6項）
- 買取指定者の指定有無：書面通知が届いているかを売主・買主双方に確認
- 催告の有無と期間：催告書が届いている場合は期間の満了日を必ず確認
- 滅失日からの経過期間：6ヶ月以内に決議が必要なタイムリミットを管理
このリストを手元に持っておけば、現場での対応に迷う場面を大幅に減らせます。
宅建実務では「法律を知っている」だけでは不十分で、「いつ・誰に・何をすべきか」をタイムライン上で描けることが価値を生みます。復旧決議と買取請求の制度は、そのタイムラインを意識しながら使いこなすことで、初めて顧客保護につながる知識になります。
参考：区分所有法における復旧に関する条文の解説と過去問解析