配偶者居住権の登記・記載例と申請の全手順
登記手続きで「土地と建物、両方に配偶者居住権の登記をかけた」と思っていたら、土地分は無効です。
配偶者居住権の登記とは何か：制度の基本と不動産実務での位置づけ
配偶者居住権は、令和2年4月1日施行の改正民法によって新設された権利です。 被相続人（夫や妻）が亡くなった後、残された配偶者が住み慣れた自宅に引き続き無償で住み続けられる仕組みで、不動産実務において年々手続き件数が増加しています。
参考）配偶者居住権を取得したら登記をしましょう 【神楽坂法務合同事…
登記手続きは義務ではありませんが、登記しなければ第三者に権利を対抗できません。 建物の所有者が自宅を売却した場合、買主から退去を迫られるリスクがあるため、権利を確実に守るには登記が必須です。chester-tax+1
重要なのは、配偶者居住権の登記対象は「建物のみ」である点です。 土地には配偶者居住権の登記はできません。これは不動産実務を担う方でも見落としやすいポイントです。
参考）配偶者居住権の設定による節税と注意点 – 大堀会計事務所
令和2年4月1日より前に開始した相続には適用されません。 施行日以後の相続のみが対象になります。
参考）配偶者居住権の登記の仕方（令和2年3月30日法務省民二324…
配偶者居住権の登記申請書の記載例：目的・原因・存続期間の書き方
登記申請書には、以下の項目を正確に記載する必要があります。 書き方の基本を押さえましょう。legal-heart+1
| 記載項目 | 記載内容の例 |
|---|---|
| 登記の目的 | 配偶者居住権設定 |
| 原 因 | 令和〇年〇月〇日遺産分割（または遺贈・死因贈与） |
| 存続期間 | 令和〇年〇月〇日から配偶者居住権者の死亡時まで |
| 権利者（認印可） | 住所・氏名（配偶者居住権を取得した配偶者） |
| 義務者（実印必須） | 住所・氏名（建物の所有者） |
| 登録免許税 | 建物の固定資産税評価額 × 0.2%（100円未満切捨） |
存続期間は登記事項であるため、必ず記載しなければなりません。 存続期間の定めがない場合は「配偶者居住権者の死亡時まで」と記載します。
参考）【司法書士監修】配偶者居住権の登記手続の方法と今からできる３…
存続期間を10年・20年などで区切る場合は「令和〇年〇月〇日から〇〇年間、または配偶者居住権者の死亡時までのうちいずれか短い期間」と記載します。 この点、単に年月日だけ書いて提出すると法務局から補正を求められるため、注意が必要です。
登記申請書の「原因」欄への記載について、「相続させる旨の遺言（特定財産承継遺言）」では配偶者居住権は取得できません。 取得原因として認められるのは遺産分割・遺贈・死因贈与の3つのみです。
参考：法務省が公開している配偶者居住権設定登記の申請書様式・記載例（公式PDF）
登記原因証明情報の書き方と添付書類：不動産業従事者が混乱しやすい実務ポイント
登記原因証明情報は通常、司法書士が作成しますが、不動産業従事者も内容を理解しておくと顧客への説明がスムーズになります。 記載すべき主な内容は以下のとおりです。
- 登記の目的：配偶者居住権設定
- 原因日付と種類（例：令和〇年〇月〇日遺産分割）
- 存続期間・特約の有無
- 権利者（配偶者）と義務者（建物所有者）の住所・氏名
- 不動産の表示（登記簿と一致させること）
- 要件①配偶者が相続開始時に当該建物に居住していた事実
- 要件②相続開始時に被相続人と法律上婚姻していた事実
住民票や戸籍は必須ではありません。 令和2年3月30日民二324号の通達によれば、登記原因証明情報の中に上記の要件①②の事実が読み取れれば足り、住民票・戸籍の添付は必ずしも必要とはされていません。これは意外と知られていないポイントです。
添付書類として必ず必要なのは以下のものです。
参考）配偶者居住権の登記の方法
権利者（配偶者）の住民票は添付不要です。 この点も実務で混同されやすい部分です。
申請書類は左綴じで2か所ホッチキス留めにし、一字一句の誤りがないか提出前に確認してください。 間違いがあれば法務局の担当官から訂正を求められます。
遺産分割審判で単独申請できる：不動産業従事者が知らない配偶者居住権登記の例外ルール
配偶者居住権の設定登記は、原則として「配偶者（権利者）と建物所有者（義務者）の共同申請」が必要です。 ところが、建物所有者が登記手続きに協力しないケースは現実に起こっています。
建物所有者には民法1031条により登記手続きへの協力義務があります。 協力しないことは法律上許されません。
参考）【司法書士監修】配偶者居住権を登記しないとどうなるか？
それでも実際に協力が得られない場合、配偶者側は訴訟を提起して判決を取得するしかありません。 弁護士費用や時間コストを考えると、早期の専門家相談がトラブル回避につながります。
一方、遺産分割の「審判」によって配偶者居住権を取得した場合は例外です。 この場合は不動産登記法63条1項に基づき、配偶者が単独で設定登記を申請できます。調停や審判で配偶者居住権が認められた際は、単独申請という手段があることを覚えておいてください。
遺産分割が協議ではなく審判・調停によって成立した場合、調停調書や審判書をもって単独申請が可能です。 これは通常の相続手続きと大きく異なる点で、実務で見落とされがちです。
参考）https://www.sn-hoki.co.jp/shop/f/img/items/pdf/sample/5100139.pdf
参考：配偶者居住権登記の登記原因証明情報・書き方の詳細例が確認できます
横浜リーガルハート司法書士事務所「配偶者居住権の登記の方法」
登録免許税の計算と第三者使用収益特約の登記：見逃しやすい費用と記載例
配偶者居住権設定登記の登録免許税は、建物の固定資産税評価額の1,000分の2（0.2%）です。 相続登記（0.4%）の半分の税率になります。bengo4-souzoku+1
具体的な計算例を見てみましょう。
- 建物の固定資産税評価額：2,000万円の場合 → 登録免許税 4万円
- 建物の固定資産税評価額：3,000万円の場合 → 登録免許税 6万円
申請書の「課税価格」欄には、固定資産税評価額の1,000円未満を切り捨てた金額を記載し、登録免許税は100円未満を切り捨てた金額を記載します（最低1,000円）。
なお、配偶者居住権の設定仮登記を申請することも可能です。 この場合の登録免許税は不動産の価額の1,000分の1となり、本登記の半額で済みます。
もう一つ登記できる内容として「第三者使用収益特約」があります。 配偶者が建物所有者の承諾を得て第三者に建物を使用・収益させる旨の定めがあれば、それも登記事項として記載できます。
申請書への特約の記載例は次のとおりです。
特約 第三者に居住建物の使用又は収益をさせることができる
特約を登記しておくことで、将来的に配偶者が建物の一部を賃貸したい場合にも対第三者効を備えられます。これは実務で活用できる知識です。
参考：登録免許税の計算方法（法務局公式）と各種登記の税率一覧が確認できます
配偶者居住権の消滅登記の記載例：配偶者死亡後に必要な手続きと落とし穴
配偶者居住権は、配偶者が死亡した時点で当然に消滅します。 しかし、消滅したからといって自動的に登記が抹消されるわけではありません。これが落とし穴です。
参考）https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001365965.pdf
消滅登記（抹消登記）を申請しなければ、登記記録上は配偶者居住権が残り続けます。 売却や建物を担保に入れる際に支障が出るため、相続発生後は速やかに手続きを進めることが重要です。
参考）配偶者居住権の消滅登記／越谷司法書士の美馬（せんげん台駅１分…
消滅登記の登記原因と申請書の記載例は以下のとおりです。houmukyoku.moj+1
| 項目 | 記載例 |
|---|---|
| 登記の目的 | 配偶者居住権抹消 |
| 登記原因 | 令和〇年〇月〇日配偶者居住権者死亡 |
| 添付書類 | 配偶者居住権者の死亡が記載された戸籍全部事項証明書（戸籍謄本）等 |
消滅事由は「配偶者居住権者の死亡」以外にも「存続期間の満了」があります。期間を定めていた場合は「令和〇年〇月〇日存続期間満了」と記載します。
なお、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。 相続によって不動産を取得した相続人は、取得を知った日から3年以内に相続登記をしなければならず、違反すると10万円以下の過料の対象になります。
配偶者居住権の設定・消滅の流れを整理すると、「相続登記 → 配偶者居住権設定登記 → 配偶者死亡後に消滅登記」の3段階が必要です。 この3ステップを顧客に正確に説明できることが、不動産業従事者として信頼を得るうえで重要です。
参考：配偶者居住権の消滅（抹消）登記の申請書様式（法務省公式PDF）
