非課税取引と消費税の基本
契約書に「住宅」と書いてあっても1ヶ月未満の貸付けは課税されます。
非課税取引の定義と消費税との関係
消費税は国内で事業者が事業として対価を得て行う取引に課税される税金です。しかし、すべての取引に課税されるわけではありません。国内取引であっても、消費に負担を求める税としての性格から課税対象としてなじまないものや、社会政策的な配慮から特別に課税しない取引が定められています。
これを非課税取引といいます。
非課税取引は、本来であれば消費税の課税要件を満たしている取引です。国内での取引、事業者による取引、対価を得て行う取引、資産の譲渡・貸付・役務の提供という4つの要件をすべて満たしているにもかかわらず、法律で特別に非課税とされています。
この点が重要ですね。
つまり非課税取引は特別扱いです。
不動産業に関連する代表的な非課税取引としては、土地の譲渡および貸付、住宅の貸付、有価証券の譲渡などがあります。土地は消費されるものではなく資産の移転と考えられるため非課税とされています。住宅の貸付については、国民の生活に直接関係する取引であることから社会政策的配慮により非課税となっているのです。
非課税取引と混同しやすいものに不課税取引があります。不課税取引はそもそも消費税の課税要件を満たしていない取引で、海外取引や給与の支払い、寄付金などがこれに該当します。非課税取引は課税要件を満たしているが特別に非課税とされているものですから、両者は根本的に異なります。
この区別が課税売上割合の計算に影響します。課税売上割合は分母に課税売上と非課税売上を含みますが、不課税取引は含まれません。仕入税額控除の計算においても、非課税売上に対応する仕入れは控除対象外となる点に注意が必要です。
国税庁「非課税となる取引」のページでは、非課税取引の具体的な要件と対象が詳しく解説されています。
非課税取引の具体例と不動産取引での該当項目
不動産業で扱う非課税取引には、法律で明確に定められた項目があります。これらを正確に把握しておくことで、日々の取引で判定ミスを防げます。
土地の譲渡および貸付けは、借地権などの土地の上に存する権利を含めて非課税です。
ただし例外があります。
1か月未満の土地の貸付けおよび駐車場などの施設の利用に伴って土地が使用される場合は非課税取引には当たりません。例えば月極駐車場でも貸付期間が1ヶ月未満なら課税対象になるということですね。
住宅の貸付けも非課税取引です。契約において人の居住の用に供することが明らかにされているものに限られます。契約において貸付けの用途が明らかにされていない場合でも、その貸付けの状況からみて人の居住の用に供されていることが明らかなものも含まれます。逆に1か月未満の貸付けや、旅館・ホテル・リゾートマンション・ウィークリーマンションなどは利用期間が1か月以上となる場合であっても非課税とはなりません。
有価証券の譲渡も非課税です。国債や株券などの有価証券、金銭債権などの譲渡が該当します。ただし株式・出資・預託の形態によるゴルフ会員権などの譲渡は非課税取引には当たりません。不動産業でも有価証券の売買を扱う場合はこの点を理解しておく必要があります。
支払手段の譲渡も非課税取引です。銀行券、政府紙幣、小切手、約束手形などの譲渡が該当します。これらを収集品として譲渡する場合は非課税取引には当たりません。商品券やプリペイドカードなどの物品切手等の譲渡も非課税です。
預貯金の利子および保険料を対価とする役務の提供等も非課税です。預貯金や貸付金の利子、信用保証料、保険料などがこれに該当します。不動産取引に関連する住宅ローンの利子も非課税となります。
郵便切手類の譲渡、印紙の売渡し場所における印紙の譲渡なども非課税です。ただし郵便局や印紙売りさばき所等、一定の場所における譲渡に限られます。コンビニで切手を買う場合は課税取引になります。
非課税取引で注意すべき駐車場と住宅の判定基準
駐車場と住宅は不動産業で最も判定ミスが起きやすい項目です。特に駐車場は、同じ土地でも設備の有無や管理の方法によって課税・非課税が変わるため注意が必要です。
駐車場の消費税判定は、単なる更地として貸し付けるか、駐車場としての設備を設けて貸し付けるかで分かれます。アスファルト舗装や砂利敷きなど何も手を加えられていない更地を貸した場合、消費税はかかりません。
これは土地の貸付けとして扱われるためです。
一方、駐車場として地面の整備やフェンス、区画、建物の設置などをして駐車場として利用させる場合には消費税が課されます。駐車している車両の管理を行っている場合も同様です。つまり青空駐車場であっても、ロープで区画を作ったり、車止めを設置したりすれば課税対象になる可能性があります。
課税対象になるということです。
実務では「青空駐車場なら非課税」と単純に考えてしまうケースがありますが、実際には施設の利用に伴う土地の使用として課税される判例もあります。平成22年3月2日の裁決では、青空駐車場でも課税取引に該当すると判断されました。地主がテナントに更地を貸してテナント側が駐車場経営をする場合のみ、地主にとっては非課税となります。
住宅の貸付けについても判定基準が細かく設定されています。契約書に「住宅」と明記されていても、貸付期間が1ヶ月未満なら課税対象です。マンスリーマンションやウィークリーマンションは、たとえ1か月以上利用しても旅館業に該当するため課税されます。
社宅の場合も注意が必要です。会社が借り上げて従業員に転貸する社宅は、契約書に「住宅として転貸する」と明記されていれば非課税となります。しかし契約書に用途が明記されていない場合や、実態として事務所として使われている場合は課税対象になる可能性があります。
住宅兼事務所の場合は按分計算が必要です。例えば50㎡の自宅全体に対し30㎡を事務所として使用する場合、60％が事業部分となり、家賃の60％が消費税の課税対象となります。
面積比で按分するのが基本ですね。
非課税取引と課税取引が混在する際の仲介手数料の扱い
土地と建物を一括で売買する場合、土地部分は非課税、建物部分は課税対象となります。この場合の仲介手数料の計算で混乱が生じやすいため、正確な理解が必要です。
仲介手数料は不動産会社が提供するサービスへの対価であり、常に消費税の課税対象です。土地のみの取引であっても、住宅の賃貸であっても、仲介手数料には必ず消費税が課税されます。これは取引の対象物が非課税であっても、仲介サービス自体は課税取引だからです。
厳しいところですね。
仲介手数料の上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」で計算されます。ただしこの「売買価格」が土地と建物の合計額なのか、それとも消費税込みの価格なのかで計算結果が変わります。売主が不動産業者の場合、建物部分には消費税が課税されているため、建物価格は税抜価格を基準に仲介手数料を計算する必要があります。
具体的な計算例を見てみましょう。総額5000万円（土地3000万円、建物2000万円税込）の物件の場合、建物の税抜価格は約1818万円です。仲介手数料の計算基礎は土地3000万円＋建物1818万円＝4818万円となります。この金額に3％＋6万円を適用し、さらに消費税10％を加算した額が仲介手数料の上限になります。
売主が個人の場合は建物に消費税がかからないため、売買価格そのものを基準に仲介手数料を計算します。算出した仲介手数料に消費税10％を加算した金額が最終的な仲介手数料となります。
土地付建物の仲介手数料について仕入税額控除を計算する場合、個別対応方式では仲介手数料総額の80％をその他の資産の譲渡等にのみ要するものとして、20％を課税資産の譲渡等にのみ要するものとして処理できるケースがあります。これは土地と建物の価格比率に応じて按分する方法です。
仲介手数料の消費税処理を誤ると、仕入税額控除の計算にも影響が出ます。特に課税売上割合が95％未満の事業者は、個別対応方式または一括比例配分方式で仕入税額控除を計算するため、正確な課税区分の判定が重要になります。
非課税取引と不課税取引・免税取引の違いと実務への影響
消費税がかからない取引には非課税取引のほかに、不課税取引と免税取引があります。これら3つは似ているようで性質が大きく異なり、実務での処理方法も変わります。
非課税取引は消費税の課税要件を満たしているにもかかわらず、政策的な理由で特別に非課税とされている取引です。土地の譲渡、住宅の貸付、有価証券の譲渡などが該当します。これらは本来課税対象になり得る取引ですが、法律で明確に非課税とされています。
不課税取引はそもそも消費税の課税要件を満たしていない取引です。国外取引、給与の支払い、寄付金、保険金の受取などが該当します。これらは対価性がない、または国内取引ではないため、消費税の対象外となります。不動産業では海外の物件取引や従業員への給与支払いなどが不課税取引になります。
免税取引は課税取引ですが、税率が0％とされている取引です。輸出取引や国際輸送、外国企業への役務提供などが該当します。免税取引は課税売上高に含まれ、これに対応する仕入税額は全額控除できる点が大きな特徴です。
課税売上割合の計算に与える影響が3つで異なります。課税売上割合は「課税売上高÷(課税売上高＋非課税売上高)」で計算されます。免税売上は課税売上に含まれますが、非課税売上は分母にのみ含まれ、不課税売上は計算に含まれません。
仕入税額控除の扱いも異なります。課税売上（免税売上を含む）に対応する課税仕入れは全額控除できます。非課税売上に対応する課税仕入れは控除できません。不課税取引に対応する支出はそもそも消費税の対象外なので控除の問題が生じません。
つまり非課税売上が多いと損します。
実務では請求書や領収書の記載にも注意が必要です。2023年10月から始まったインボイス制度では、課税取引についてのみ適格請求書の発行が求められます。非課税取引や不課税取引については適格請求書の発行義務はありません。住宅の家賃など非課税取引では従来通りの請求書で問題ありません。
ただし課税取引と非課税取引が混在する場合は注意が必要です。例えば住宅兼店舗の建物を賃貸する場合、住宅部分は非課税、店舗部分は課税となり、按分計算が必要になります。この場合、課税部分については適格請求書を発行し、非課税部分については通常の請求書で対応する形になります。
非課税取引における不動産業の実務チェックポイント
不動産業で非課税取引を扱う際、日常業務で見落としやすいポイントがいくつかあります。これらを事前にチェックリスト化しておくことで、ミスを防ぎ税務調査でのリスクを減らせます。
契約書の記載内容が最も重要な判定材料です。住宅の貸付けが非課税となるには、契約書に「居住用」と明記されている必要があります。用途が明記されていない契約書の場合、実態として居住に使われていても税務調査で問題になる可能性があります。
契約書には必ず用途を明記しましょう。
貸付期間の確認も欠かせません。土地でも住宅でも、1ヶ月未満の貸付けは課税対象になります。マンスリーマンションやウィークリーマンションは期間に関わらず課税対象です。短期賃貸を扱う場合は必ず消費税を加算して請求する必要があります。
駐車場の設備状況を正確に把握することも重要です。更地のまま貸すのか、アスファルト舗装があるのか、区画線が引いてあるのか、フェンスや照明があるのかで判定が変わります。設備投資をする前に課税・非課税の判定を確認しておくと、予期しない消費税負担を避けられます。
転貸契約の場合は契約内容を慎重に確認します。サブリース会社に住宅を貸す場合でも、契約書に「住宅として転貸する」と明記されていれば非課税となります。しかし用途を問わない契約や、事業用として転貸される可能性がある契約では課税対象になる恐れがあります。
仲介手数料の計算基礎を正確に把握することも大切です。売主が不動産業者か個人かで建物の消費税の扱いが変わり、仲介手数料の計算基礎も変わります。総額表示の物件では、土地と建物の内訳、建物の税抜価格を確認してから仲介手数料を計算しましょう。
課税売上割合が95％未満になる事業者は、仕入税額控除の計算方法に注意が必要です。非課税売上の割合が高いと、事務所の賃料や仕入れにかかる消費税の一部が控除できなくなります。個別対応方式と一括比例配分方式のどちらが有利か、事前にシミュレーションしておくことをおすすめします。
税務調査で指摘されやすいポイントとして、青空駐車場の判定、住宅の実態判定、短期賃貸の期間計算などがあります。これらの取引については証拠書類を整備し、判断根拠を明確にしておく必要があります。契約書、賃貸借契約書、物件の写真、設備の図面などを保管しておくと安心です。
国税庁「住宅の貸付け」のページでは、住宅の貸付けが非課税となる要件と例外が詳しく解説されています。
インボイス制度への対応も忘れてはいけません。課税取引については適格請求書の発行が必要ですが、非課税取引については不要です。混在する取引では区分表示を明確にし、適格請求書の発行対象を正確に判断しましょう。免税事業者から課税事業者になった場合は、システムの設定変更や取引先への通知も必要になります。
