報酬上限 宅建業法 制限
居住用建物の賃貸で借主の承諾なく仲介手数料1ヶ月分を受領すると法令違反になります。
報酬上限の基本計算式と売買における適用
宅建業法では宅建業者が受領できる報酬額に明確な上限が定められています。これは一般消費者を保護するための重要な規制です。
売買における報酬上限の計算式は物件価格によって3段階に分かれています。物件価格が200万円以下の場合は物件価格の5%、200万円超400万円以下の場合は物件価格の4%+2万円、400万円超の場合は物件価格の3%+6万円が基本となります。
これらは税抜き価格での計算です。
例えば1,000万円の物件を媒介する場合、計算式は「1,000万円×3%+6万円=36万円」となります。宅建業者が課税事業者であれば、この36万円に消費税10%を加えた39.6万円が上限額です。つまり、売主と買主それぞれから最大39.6万円ずつ受領できることになります。
媒介の場合は依頼者の一方から上記金額が上限ですが、代理の場合は媒介の2倍まで受領可能です。ただし双方から受領する場合は合計で媒介の2倍を超えてはいけません。これは代理行為の責任の重さを反映した規定です。
国土交通省の公式ページでは報酬計算の詳細な事例を確認できます
計算で最も注意すべきは消費税の扱いです。建物価格には消費税が含まれていますが、土地価格は非課税のため、複合物件では建物価格から消費税を逆算して税抜き価格を算出する必要があります。
この処理を誤ると報酬計算全体が狂います。
報酬上限における賃貸借の特殊ルール
賃貸借における報酬上限は売買とは全く異なるルールが適用されます。基本原則は貸主と借主から受領できる報酬の合計が借賃の1ヶ月分までです。
居住用建物の場合、さらに厳しい制限があります。依頼者の一方から受領できる報酬は原則として借賃の0.5ヶ月分が上限です。ただし、媒介契約締結前に依頼者から承諾を得ている場合に限り、1ヶ月分まで受領できます。この承諾は口頭ではなく書面で取得することが実務上の鉄則です。
例えば賃料10万円の居住用マンションを媒介する場合、借主の承諾を得ていれば借主から11万円（消費税込）を受領できます。しかし貸主の承諾がなければ貸主からは5.5万円までしか受領できません。
つまり合計は16.5万円が限度となります。
事業用建物の賃貸借では居住用の0.5ヶ月制限は適用されません。貸主・借主双方から合計で借賃の1ヶ月分まで自由に配分できます。また権利金がある場合は売買と同様の計算式を使用します。
賃貸借では代理であっても報酬上限は売買のように2倍にはなりません。これは多くの受験者が間違える重要ポイントです。代理でも媒介でも合計で借賃の1ヶ月分が上限です。
2024年改正 低廉な空家等の報酬上限特例
2024年7月1日に施行された報酬規定の改正は不動産業界に大きなインパクトを与えました。従来400万円以下だった特例対象が800万円以下に拡大され、上限も18万円から30万円（税別）に引き上げられたのです。
低廉な空家等特例の適用条件は物件価格が800万円以下（税抜）であることです。改正前は「通常より現地調査等の費用を要するもの」という条件がありましたが、改正後はこの条件が撤廃されました。つまり800万円以下の物件であれば空家でなくても特例が適用可能です。
具体例で見ると、売買代金500万円の物件の通常報酬は「500万円×4%+2万円=22万円」に消費税を加えて24.2万円です。しかし特例を適用すれば30万円+消費税で33万円まで受領できます。
差額は8.8万円、約36%の増収です。
この特例は売主または買主の一方からのみ適用できます。売主から33万円を受領した場合、買主からは通常の報酬上限までしか受領できません。また、特例適用には依頼者への事前説明と合意が必須です。説明なしに上限を超える報酬を請求すると宅建業法違反になります。
賃貸借にも特例があります。長期空家等（1年超空室の戸建や分譲マンション空室）の場合、貸主から借賃の2.2ヶ月分まで受領可能です。依頼者双方の合計上限も2.2ヶ月分に引き上げられます。
これも空家流通促進のための措置です。
報酬上限を超えて請求できる費用の境界線
報酬上限は厳格ですが、一定の条件下で報酬とは別に費用を請求できる場合があります。この境界線を正確に理解することが法令遵守の鍵です。
広告費は原則として報酬に含まれており別途請求できません。通常の業務で必要な広告宣伝費を報酬規程の範囲外で受領することは宅建業法違反です。ただし「依頼者の依頼による特別の広告」の費用は報酬とは別に請求可能です。これは依頼者が自発的に要望した特別な広告に限られます。
現地調査費用も原則は報酬に含まれます。しかし低廉な空家等特例を適用する場合、現地調査等に要する費用を考慮した金額として33万円まで受領できます。これは費用の実費請求ではなく、費用を勘案した報酬上限の設定です。
遠隔地の物件調査で発生した交通費や宿泊費については、媒介契約の条項に基づき実費相当額を請求できる場合があります。
ただしこれも依頼者との事前合意が前提です。
事後に一方的に請求することは認められません。
違法な費用請求の典型例はAD（広告料）です。賃貸仲介で仲介手数料とは別に広告料を貸主から受領する行為は、東京都をはじめ多くの自治体で宅建業法違反と指導されています。約20%の業者が受領しているという調査結果もありますが、行政処分リスクは非常に高いです。
報酬上限違反のリスクと実務対応策
報酬上限を超えて受領すると宅建業法第46条違反となり、行政処分の対象になります。処分内容は指示処分、業務停止処分、免許取消処分の3段階です。
業務停止処分を受けると営業活動が一切できなくなります。
期間は違反の程度により1ヶ月から1年です。
この間の収入はゼロになり、従業員の給与支払いも困難になります。中小事業者にとっては事実上の廃業リスクです。
免許取消になると5年間は宅建業の免許を再取得できません。個人事業者だけでなく法人の役員も同様の制限を受けます。長年築いた事業基盤が完全に失われることになります。
実務対応の第一は報酬額の事前明示です。媒介契約書に報酬額を明記し、依頼者の署名を得ることが必須です。口頭での合意は後日のトラブル原因になります。特に低廉な空家等特例を適用する場合は、通常報酬との差額と理由を丁寧に説明します。
計算ミスを防ぐには報酬計算シートの活用が有効です。物件価格、消費税、適用する計算式、特例の有無をチェックリスト化します。二重チェック体制を構築し、担当者と管理者の両方が確認することで人為的ミスを削減できます。
全日本不動産協会の法律Q&Aページでは報酬に関する実務相談事例が多数掲載されています
依頼者からのクレームには迅速に対応します。報酬額に疑義が生じた場合、速やかに計算根拠を示し、誤りがあれば即座に返金します。隠蔽や放置は行政への通報リスクを高めるだけです。
透明性の高い対応が信頼回復の唯一の道です。
