違法建築事例と罰則リスク
検査済証がある物件でも違法建築の可能性はあります
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違法建築の建ぺい率・容積率超過事例
建ぺい率・容積率の超過は、違法建築の中で最も多く見られる事例です。新築時は基準内であっても、無許可の増改築を繰り返した結果、規定をオーバーしてしまうケースが非常に多いです。
参考）違法建築ってご存じですか？～増築、改築の落とし穴～｜建築から…
具体的には、敷地面積に対する建物の広さ（建ぺい率）や延床面積の合計（容積率）が法定上限を超えた状態を指します。建ぺい率・容積率は建築基準法で定められているため、基準を守らずに建てられた建物は違法建築物とみなされます。
参考）違法建築物の事例5選！既存不適格建築物との違いや所有リスクを…
このような物件は銀行からの融資が受けられません。違法建築物は担保価値が認められず、市場での流通が困難になるためです。
痛い出費です。
参考）https://yamatozaitaku.com/column/tochikatsu/bcr-far/
さらに、建て替え時には現在の建物よりも小さい建物しか建てられなくなります。場合によっては建物の一部を除去しなければならず、購入希望者が見つかりにくくなります。
資産価値の大幅な低下につながりますね。
参考）https://owners-cb.jp/realestate_investment/173
違法建築の用途変更と接道義務違反事例
用途違反は、建築確認申請時の用途とは異なる使い方をしているケースです。第一種低層住宅地域や第二種低層住宅地域などで、専用住宅を無許可で飲食店に変更してしまうパターンが多く見受けられます。
市街化調整区域で特別に許可を取って専用住宅を建てたものを、許可なく他の用途に変えてしまうケースも存在します。
つまり用途変更には再度の許可が必要です。
接道義務違反は、建物を建てるために必要な道路との接道条件を満たしていない状態を指します。建築基準法では、原則として建物の敷地は幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければなりません。
接道義務を満たさない土地の場合、建物を建てることは建築基準法違反となり、建築確認申請をしても確認を受けることができません。建て替えができない土地であることを買主に説明せずに売却すると、不動産業者は説明義務違反で損害賠償責任を負います。
厳しいですね。
違法建築の検査済証不備と越境事例
検査済証がない物件は、建築基準法に適合していることが証明できないため、違法建築の疑いがかけられます。特に築年数の古い物件では検査済証がない場合が少なくありません。
検査済証がない理由はいくつかあります。完了検査を受けなかったケース、検査で不適合と判定されたケース、未申請・違法建築のケースなどです。建築確認申請をそもそも行わずに着工した物件や、確認図書と異なる増改築を行った場合には法令違反となり、完了検査を受けられません。
〇〇なら問題ありません。
検査済証がない物件は、住宅ローンの審査が通りにくい、将来的な増改築や用途変更が制限される、売却時に価値が下がるなどのリスクがあります。購入者や銀行は「違法建築物ではないか」と懸念するため、取引を避ける傾向があります。
越境の事例も違法建築に該当します。庇（ひさし）が隣地との境界線を越えて建築されてしまったケースや、確認申請時には避難スペースとして設けた土地に駐輪場を設置してしまうケースが挙げられます。
境界線の誤認により発生することが多いです。
違法建築に対する罰則処分の具体内容
違法建築物に対しては、建築基準法に基づく厳格な罰則が設けられています。行政から是正指導を受け、指導に従わない場合には工事停止命令や使用禁止命令、最悪の場合は除却命令（取り壊し命令）が下されることもあります。
参考）違法建築物のリスクとは？建築や不動産建築の罰則処分も紹介
工事停止命令違反の場合、3年以下の懲役または300万円以下の罰金が科されます。設計者が建築基準法の技術基準に適合しない設計を行った場合も、同様に3年以下の懲役または300万円以下の罰金となります。
特定建築物の所有者等が定期報告を怠った場合には、100万円以下の罰金が科されます。
定期報告義務違反も厳しく罰せられますね。
違法建築として容積率を超過した場合、罰則の規定は地域によって対応が異なりますが、特に悪質なケースや地域住民からのクレームがあると、厳しい監査の対象となります。完成後であっても、使用禁止や改善命令を受けるリスクがあり、最悪の場合は強制的な取り壊しの処置を受ける可能性があります。
〇〇が条件です。
違法建築物件における不動産業者の法的責任
不動産業者は、違法建築物件の売買において重大な法的責任を負います。違法建築の購入は、建築基準法違反に起因する様々なリスクを伴うため、契約前に違法建築であることを認識していた場合、買主は契約不適合責任を売主に問うのが難しくなります。
参考）違法建築を購入する際の注意点｜トラブル回避と安心できる取引の…
売買契約の無効や解除、解体・改修命令、資産価値の低下、売却の難しさなど、購入後に想定外の負担が生じる可能性があります。行政からの是正勧告、是正命令、さらには解体命令が出される可能性もあります。
千葉地裁平成23年2月17日判決では、不動産業者である売主と売主側の仲介業者に買主に対して建築基準法の接道関係についての説明義務があると認定されました。売買契約書に接道義務違反による建築制限について全く記載されておらず、買主が建て替えが困難であることについて説明を受けていなかったケースです。
裁判所は、「被告らには原告に対する説明義務違反があったことが明らかであって、被告らは本件不法行為と相当因果関係にある原告の損害について賠償責任を負う」と判断しました。説明義務違反は不動産業者にとって致命的なリスクです。
不動産業者は、物件の建築確認済証と検査済証を必ず確認し、建物の用途や構造に関する情報、内装工事の履歴を精査する必要があります。違法建築のリスクを回避するためには、専門家のアドバイスを受けることが重要です。早期の調査と専門家によるサポートが不可欠ですね。
