一軒家 税の種類と計算
固定資産税20万円未満の建物は非課税です。
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一軒家の取得から保有まで、複数の税金が発生します。不動産従事者として顧客に正確な情報を提供するには、各税金の種類と計算方法を正確に把握する必要があります。
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税金は大きく「購入時に一度だけ支払う税金」と「保有期間中に毎年支払う税金」の2つに分けられます。購入時の税金は印紙税、登録免許税、不動産取得税の3種類です。これらは契約や登記のタイミングで発生します。
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一方、保有期間中の税金は固定資産税と都市計画税の2種類です。毎年1月1日時点の所有者に課税され、一戸建ての場合は合わせて年間10～15万円程度が平均的な負担額となります。
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それぞれの税金には軽減措置が用意されています。新築住宅の場合、固定資産税は3年間（長期優良住宅は5年間）にわたり2分の1に減額されます。また住宅用地については、200㎡以下の部分で固定資産税評価額が6分の1に軽減される特例があります。
一軒家購入時の印紙税と登録免許税
一軒家の購入時には、まず印紙税と登録免許税が必要です。印紙税は不動産売買契約書や住宅ローンの契約書に課税される税金で、契約金額に応じて税額が決まります。
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契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合、本則では2万円ですが、軽減措置により1万円になります。5,000万円超1億円以下なら本則6万円が3万円に軽減されます。
契約書に収入印紙を貼付して消印することで納税が完了します。
登録免許税は所有権移転登記や抵当権設定登記の際に課税されます。土地の所有権移転登記は本則2%ですが、軽減措置により1.5%となります。建物の所有権移転登記は本則2%が0.3%に、認定長期優良住宅の戸建て住宅なら0.2%にまで軽減されます。
参考）登録免許税の計算｜土地と住宅用の建物（所有権移転登記）
例えば土地の評価額が1,000万円、建物が1,500万円の場合、土地の登録免許税は1,000万円×1.5%=15万円、建物は1,500万円×0.3%=4.5万円となり、合計19.5万円です。
軽減措置の適用には床面積50㎡以上などの条件があります。
新築または取得後1年以内の登記が必要です。
一軒家の不動産取得税と軽減措置
不動産取得税は、不動産を取得した際に一度だけ課税される都道府県税です。新築一戸建ての場合、床面積50㎡以上240㎡以下であれば、固定資産税評価額から1,200万円が控除されます。
参考）新築住宅を購入するとかかる税金と還元される税金のはなし ＆#…
計算式は（固定資産税評価額－1,200万円）×3%です。認定長期優良住宅の場合、控除額が1,300万円に増額されます。
参考）不動産取得税がかからないケースがある？中古住宅や空き家を購入…
例えば固定資産税評価額が2,000万円の新築一戸建てなら、（2,000万円－1,200万円）×3%=24万円となります。長期優良住宅なら（2,000万円－1,300万円）×3%=21万円です。
つまり控除の差は3万円ということですね。
土地についても軽減措置があり、一定の条件を満たせば税額が大幅に減額されます。土地を取得してから3年以内に住宅を新築する場合などが対象です。
参考）三重県｜県の税金：マイホームを取得した方の不動産取得税の軽減…
相続で不動産を取得した場合は、不動産取得税は原則として非課税になります。ただし生前贈与や代償分割は対象外なので注意が必要です。
参考）中古住宅の不動産取得税、実はかからないことも。軽減措置のポイ…
軽減措置の適用には各種証明書類の提出が必須です。取得から一定期間内に申請しないと適用されないため、顧客への早めの案内が重要になります。
参考）不動産取得税がかからないケースとは？新築・中古別の軽減措置を…
不動産取得税の軽減措置が適用されるか、取得形態別に確認できるツールです。
顧客への説明時に活用できます。
一軒家の固定資産税の計算方法
固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税される市町村税です。計算式は「固定資産税評価額（課税標準額）×1.4%」が基本となります。
参考）一戸建ての固定資産税はいくら？計算式や軽減措置、シミュレーシ…
ただし自治体によっては標準税率と異なる税率を設定しているケースもあるため確認が必要です。土地と建物は別々に計算し、合算した金額が徴収されます。
参考）固定資産税が高くなる住宅設備10選！設備一覧と安く抑えるポイ…
新築一戸建ての場合、建物の固定資産税は3年間にわたり2分の1に減額されます。
認定長期優良住宅なら5年間適用されます。
参考）固定資産税には軽減措置がある！ 仕組みと計算方法、申告の仕方…
住宅用地については、200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は評価額の6分の1、200㎡を超える部分（一般住宅用地）は3分の1に軽減されます。
具体例を見てみましょう。
土地1,000万円、建物1,500万円の新築一戸建て（180㎡）の場合。
- 土地：1,000万円×1/6×1.4%=約2.3万円
- 建物：1,500万円×1/2×1.4%=約10.5万円（3年間）
合計で年間約12.8万円です。4年目以降は建物の軽減措置が終了するため、建物分が約21万円に増加します。
参考）新築の固定資産税はいくらが目安？計算方法やシミュレーションで…
建物の評価額が20万円未満の場合、固定資産税は免税点以下となり課税されません。
土地は30万円未満が免税点です。
参考）固定資産税がかからない家・建物とは？0円にできる？課税対象と…
一軒家の都市計画税とは
都市計画税は市街化区域内の土地や建物の所有者に課税される税金です。計算式は「固定資産税評価額（課税標準額）×制限税率0.3%」となります。
参考）一戸建ての固定資産税はいくら？｜暮らしのコラム｜ ポラス分譲…
制限税率は0.3%が上限で、自治体によって異なる場合がありますがこれを超えることはありません。固定資産税と同様に、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。
参考）都市計画税とはどんな税金？固定資産税との違いをあわせて解説
住宅用地の特例が適用され、200㎡以下の部分は評価額の3分の1、200㎡を超える部分は3分の2に軽減されます。固定資産税よりも軽減率は小さくなっています。
例えば土地1,200万円、建物1,500万円の一戸建て（180㎡）なら。
- 土地：1,200万円×1/3×0.3%=1.2万円
- 建物：1,500万円×0.3%=4.5万円
合計で年間5.7万円です。
参考）都市計画税の計算方法は？一戸建てやマンションの都市計画税がい…
都市計画税には建物に対する新築軽減措置がありません。土地のみが住宅用地特例の対象となる点が固定資産税との違いです。
市街化区域外の土地や建物には都市計画税はかかりません。顧客の物件が市街化区域内か調整区域かを確認することが重要です。
都市計画税は固定資産税と合わせて納付書が送られてきます。支払い時期は年4回に分けられ、一括払いも可能ですが割引制度はありません。
一軒家の税金を抑える独自の視点
固定資産税を合法的に抑える方法として、建物の評価を下げる工夫があります。外気分断性、定着性、用途性の3条件を満たさない建物は課税対象外となる可能性があるためです。
参考）https://re-estate.co.jp/press/knowledge/6261/
例えばトレーラーハウスは車輪がついた車両であり、基礎工事により土地に固定されていない限り建物とみなされず、固定資産税の課税対象になりません。ただし基礎工事で固定すると居住用建物とみなされます。
これは一般的な一軒家には適用できませんね。
実務上重要なのは、住宅用地特例の申告漏れを防ぐことです。土地取得の翌年1月31日までに「固定資産税住宅用地申告書」を自治体に提出する必要があります。
申告を忘れると特例が適用されず、本来の6分の1ではなく満額の固定資産税が課税されてしまいます。土地1,000万円なら年間14万円が2.3万円になる差は大きいです。
顧客への引き渡し時に必ずこの申告手続きを案内しましょう。
また、固定資産税が高くなる設備として床暖房や太陽光発電システムなどがあります。設備点数×設備グレード×1.4%で税額が加算されるため、設備選定時に税負担も考慮したアドバイスが求められます。
耐震改修工事を行った場合、翌年度分の固定資産税が2分の1に減額される制度もあります。昭和57年1月1日以前に建築された住宅が対象で、工事完了から3ヶ月以内の申告が必要です。
中古物件の取引で活用できる制度ですね。
新築住宅に関する税金と控除制度を網羅的に解説しています。
顧客への資料作成時の参考になります。
一軒家にかかる税金は種類が多く計算も複雑ですが、軽減措置を正しく活用すれば大幅に負担を減らせます。不動産従事者として、購入時と保有時の税金、それぞれの軽減措置適用条件を正確に把握し、顧客に適切なタイミングで情報提供することが重要です。特に申告期限がある制度については、引き渡し時に必ず案内するよう心がけましょう。