譲渡費用と登記費用の基本
抵当権抹消登記の費用も譲渡費用になる、と顧客に説明すると税務上のトラブルになります。
譲渡費用の定義と登記費用の関係
不動産の譲渡所得を計算する際、譲渡費用として認められるのは「譲渡のために直接要した費用」または「譲渡価額を増加させるために必要な費用」です。所得税基本通達33-7に明確に定められており、この原則を理解することが登記費用の判定における出発点となります。
登記費用は不動産取引において複数の種類が存在し、それぞれ税務上の扱いが異なります。所有権移転登記は買主が負担する費用であり、売主側では発生しないため譲渡費用の対象外です。
これは一般常識ですね。
しかし注意が必要なのは、売主が負担する登記費用の中にも譲渡費用に該当しないものが多数存在する点です。登記費用全般が経費になると誤解している不動産業従事者も少なくありません。顧客への説明時には、各登記の性質を正確に理解した上で案内する必要があります。
譲渡所得の計算式は「収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」で表されます。つまり譲渡費用が増えれば課税所得が減少し、所得税額も減少する仕組みです。だからこそ、どの費用が譲渡費用に該当するかの判断は、顧客の税負担に直接影響を与える重要な論点となります。
譲渡費用になる登記費用と建物滅失登記
登記費用の中で譲渡費用として認められるのは、建物滅失登記の費用です。これは土地を売却するために建物を取り壊した場合に行われる登記で、売却に直接関係する手続きとして扱われます。
建物滅失登記は、建物が取り壊された日から1ヶ月以内に申請する義務があります。土地家屋調査士に依頼する場合の費用相場は4万円から5万円程度、自分で手続きする場合は1,000円から3,000円程度です。この費用は売却のために直接要した費用として、確定申告時に譲渡費用として計上できます。
実務上、更地にして売却する方が高値で売れるケースは多々あります。買主側が建物解体の手間やコストを負担しなくて済むためです。このような売却戦略に基づく建物取り壊しとそれに伴う滅失登記は、まさに「譲渡価額を増加させるための費用」に該当するわけです。
ただし注意点があります。建物取り壊しが売却時期より相当前に行われた場合、譲渡との直接的な因果関係が認められず、譲渡費用として否認される可能性があります。売却計画と建物解体のタイミングには整合性が必要ですね。
譲渡費用にならない登記費用の具体例
抵当権抹消登記の費用は譲渡費用には該当しません。この登記は住宅ローン完済時に必ず行う手続きであり、売却の有無に関わらず実施されるものです。不動産1個につき1,000円の登録免許税と、司法書士報酬として1万円から3万円程度が相場となります。
国税庁の見解では、抵当権抹消登記は「譲渡するために直接要した費用ではない」と明確に判断されています。過去の裁決事例でも同様の結論が示されており、売却に伴う金融上の間接的な因果関係に過ぎないという理屈です。
つまり対象外ということです。
住所変更登記の費用も譲渡費用には含まれません。引っ越しなどで登記簿上の住所が変更になった場合、売却前に正しい住所に変更する必要がありますが、これは本来所有者が行うべき維持管理的な手続きと位置づけられます。
売却がなくても本来行うべき登記だからです。
所有権移転登記は原則として買主負担ですが、仮に売主が負担する特約があったとしても、譲渡費用には該当しないとされています。これは買主の権利を確定させるための登記であり、売却行為そのものに直接要する費用ではないという判断です。
注意が必要ですね。
譲渡費用の相続登記費用と取得費の区別
相続により取得した不動産を売却する際、相続登記の費用が譲渡費用に該当するかが問題となります。結論から言えば、相続登記費用は譲渡費用ではなく「取得費」に該当します。
非業務用不動産の場合、この扱いが原則です。
取得費とは不動産を取得する際にかかった費用のことで、購入代金や購入時の仲介手数料、登録免許税などが含まれます。相続登記はまさに所有権を取得するための手続きであり、売却のための手続きではありません。
したがって取得費を構成するわけです。
ただし重要な注意点があります。譲渡所得の計算で概算取得費（売却価格の5％）を使用する場合、相続登記費用をその概算取得費に加算することはできません。実額の取得費が不明な場合に使える概算取得費は、あくまで売却価格の5％という定額であり、個別の費用を追加できない仕組みだからです。
売却実家が2,000万円で売れた場合、概算取得費は100万円（2,000万円×5％）となります。相続登記に40万円かかっていたとしても、この40万円を100万円に加算して140万円とすることはできません。
つまり無駄になります。
実額の取得費が証明できる場合は、購入価格や建築費用などに相続登記費用を加算して取得費を計算できます。古い不動産で購入時の資料が残っていない場合は概算取得費を選ばざるを得ませんが、その場合は相続登記費用が活かせないという損失が生じるのです。
痛い話ですね。
譲渡費用になるその他の費用と不動産業者の対応
譲渡費用として認められる主な費用には、仲介手数料、収入印紙、測量費用、建物取り壊し費用、立ち退き料、違約金などがあります。これらは売却のために直接要した費用または売却価額を増加させるための費用として明確に認められています。
仲介手数料は最も代表的な譲渡費用で、宅地建物取引業法で上限が定められています。取引金額が400万円超の場合、「取引金額×3％＋6万円＋消費税」が上限です。2,000万円の物件なら上限は72.6万円（消費税込）となり、この全額が譲渡費用として計上できます。
測量費用は土地の確定測量を行った場合に発生し、土地家屋調査士への報酬として数十万円規模になることもあります。一筆の土地を分筆して一部を売却する場合、残った土地の測量費も含めて譲渡費用に算入可能です。
全筆求積が必要だからですね。
一方で譲渡費用として認められないものには、修繕費、リフォーム費用、ハウスクリーニング費用、引越し費用、固定資産税、税理士への確定申告報酬などがあります。これらは維持管理費用や売却後の手続き費用であり、売却行為そのものに直接要した費用ではないという整理です。
不動産業従事者としては、顧客に対して譲渡費用の範囲を正確に説明する責任があります。誤った説明により顧客が税務申告を誤り、後日修正申告や追徴課税を受けた場合、説明責任を問われる可能性もゼロではありません。過去の裁判例では、宅建業者が税法の特例を誤って説明したことで損害賠償責任が認められたケースも存在します。
税務の専門家は税理士ですが、不動産取引の実務を担う不動産業者も、基本的な税務知識を持って顧客をサポートする姿勢が求められています。特に譲渡費用と取得費の区別、登記費用の該当性判断は頻繁に質問される論点であり、正確な知識を身につけておくことが顧客の信頼獲得にもつながります。
使えそうですね。
上記リンクでは、譲渡費用として認められるものの具体例と判断基準が詳しく解説されています。実務で判断に迷った際の参考資料として活用できます。
