住宅ローン減税2026中古の改正で変わる不動産営業の実務
住宅ローン減税2026で変わる中古住宅の借入限度額と控除期間
広告表記で「40.00平米」でも、登記簿では「38平米」になって減税対象外になる場合があります。
2026年度税制改正により、中古住宅の住宅ローン減税は大幅に拡充されました。 これまで最大3,000万円に抑えられていた借入限度額が、長期優良住宅やZEH水準省エネ住宅では最大4,500万円まで引き上げられています（子育て・若者夫婦世帯の場合）。 控除期間についても、省エネ基準を満たす中古住宅は一律10年だったものが、新築と同じ最長13年に延長されています。haseko+2
新旧の主な変更点を以下にまとめます。
| 項目 | 改正前（〜2025年） | 改正後（2026年〜） |
|---|---|---|
| 控除期間（省エネ基準適合） | 10年 | 13年 |
| 控除期間（一般住宅） | 10年 | 10年（変更なし） |
| 借入限度額（長期優良・ZEH／子育て世帯等） | 最大3,000万円 | 最大4,500万円 |
| 借入限度額（ZEH水準／子育て世帯等以外） | 最大3,000万円 | 最大3,500万円 |
| 借入限度額（省エネ基準適合） | 最大3,000万円 | 最大2,000万円 |
| 床面積要件 | 50㎡以上 | 40㎡以上（内法面積） |
| 制度期限 | 2025年末 | 2030年末まで延長 |
控除率は年末ローン残高の0.7%が基本です。 例えば、借入限度額3,500万円・13年間の場合、最大で年間24.5万円、累計で約318万円もの控除を受けられる計算になります。これは従来の中古住宅控除（最大累計140万円）と比べ、倍以上の差です。
参考）中古住宅向けの「住宅省エネルギー性能証明書」とは？（2026…
これは使えそうです。不動産業者として今後の営業提案の軸になるポイントです。
🔗 参考：LIFULL HOME’Sによる2026年度改正の詳細解説（借入限度額・期間の比較表あり）
2026年度税制改正で住宅ローン減税はどう変わる？ 中古住宅編 | LIFULL HOME’S
住宅ローン減税2026中古住宅の省エネ証明書と落とし穴
見た目がきれいにリノベされた中古物件でも、省エネ証明書がないと控除額が約180万円も少なくなります。
2026年以降に入居する中古住宅で13年控除や上位の借入限度額を適用するには、「住宅省エネルギー性能証明書」の提出が必須です。 これが確定申告で提出できないと、自動的に控除期間は10年・借入限度額は2,000万円（一般住宅）の下位カテゴリ扱いになります。省エネ基準適合と一般住宅では累計控除額に最大42万円以上の差が出ます。
特に注意が必要なのは「後から証明書は取れない」という事実です。 断熱改修や耐震補強で省エネ等級を上げるための証明書は、工事前か工事中に申請が必要で、引き渡し後に遡って取得することはできません。
参考）【2026年入居】中古住宅購入、ただリノベするだけじゃ損？「…
つまり、買主が購入を決めた後から証明書を手配しようとしても手遅れなのです。不動産業者として、物件案内の段階で「この物件の省エネ証明書の有無」を事前確認することが、顧客への説明責任を果たすうえで不可欠になります。
参考）【2026年最新】住宅ローン減税が激変！中古住宅が「新築並み…
省エネ証明書の確認は購入前が原則です。
省エネ証明書を取得可能かどうかは、建築士や住宅性能評価機関に相談すれば事前調査ができます。売主側に証明書の用意を促すか、物件の省エネ等級を調べることを営業フローに組み込んでおきましょう。
🔗 参考：省エネルギー性能証明書の取得フローと注意点の詳細
中古住宅向けの「住宅省エネルギー性能証明書」とは？（2026年度版）| J-ANSHIN
住宅ローン減税2026中古で見落としがちな壁芯面積と内法面積の違い
広告の「40㎡」が登記簿では「38㎡」になって、減税がゼロになるケースがあります。
今回の改正で床面積要件が「40㎡以上」に緩和されましたが、ここには重大な落とし穴があります。 住宅ローン減税の面積判定に使われるのは「内法（うちのり）面積＝登記簿面積」です。しかし不動産広告や販売図面に記載されている面積の多くは「壁芯（へきしん）面積」であり、通常2〜3㎡ほど大きく表示されます。homes+1
わかりやすく言うと、はがきの横幅（約14.8cm）の壁の厚みが全周にある物件なら、壁芯と内法で数㎡の差が生じます。広告上で「40.00㎡」と記載されていても、実際の登記簿では「37〜38㎡台」になることは珍しくありません。 ギリギリ40㎡台の中古マンションを顧客に提案する際には、必ず登記簿謄本で内法面積を確認する必要があります。
参考）来年（令和８年）から40㎡のマンションでも住宅ローン減税が使…
また、所得が1,000万円を超える顧客や子育て世帯等の上乗せ措置を利用する場合は、面積要件が再び「50㎡以上（内法）」に戻る点にも注意が必要です。 40㎡台の物件を子育て世帯向けに提案する際は、この例外を必ずチェックしてください。
参考）2026年度税制改正で中古住宅の住宅ローン減税が拡充！変更点…
意外ですね。緩和されたはずの条件が、客層によっては元に戻ってしまうわけです。
顧客の所得と世帯状況を確認してから面積条件を判断する、という手順を徹底することが、後トラブルを防ぐ最大の対策です。SUUMOやLIFULL HOME’Sの物件詳細ページでは登記簿面積が掲載されていることが多いので、案内前に確認する習慣をつけることをおすすめします。
参考）住宅ローン減税ほか2026年度の税制改正方針が決定！中古住宅…
🔗 参考：壁芯面積と内法面積の違いと住宅ローン減税への影響
【2026年最新】住宅ローン減税が変わりました！中古物件・40㎡以上の注意点 | 価値住宅
住宅ローン減税2026中古で子育て世帯等の上乗せ措置を活用する方法
子育て世帯は「19歳未満の子が1人いるだけ」で、最大4,500万円借入限度額の対象になります。
2026年以降、子育て世帯や若者夫婦世帯には住宅ローン減税の借入限度額がさらに上乗せされます。 対象は「19歳未満の子を有する世帯」または「夫婦いずれかが40歳未満の世帯」で、これに該当すると長期優良住宅・低炭素住宅の中古物件で借入限度額が最大4,500万円、ZEH水準省エネ住宅でも最大4,500万円（一般人は3,500万円）まで引き上げられます。cleverlyhome+1
この上乗せ措置は2026〜2030年入居分まで延長されており、5年間にわたって活用できます。 年間控除額で計算すると、借入限度額4,500万円×0.7%＝年間31.5万円となり、13年間の累計では最大約409万円の控除を受けられる計算です。これは子持ち世帯が中古省エネ住宅を購入した場合の最大値ですが、従来の中古住宅控除（最大140万円）と比べると約3倍近い水準です。
参考）https://cleverlyhome.tokyo/column/20260116/
結論は、子育て世帯・若者夫婦世帯への提案では「省エネ性能の高い中古住宅＋住宅ローン減税上乗せ」のセット提案が非常に有効ということです。
🔗 参考：子育て世帯等の優遇措置と2026年改正後の適用条件
【2026年改正】住宅ローン控除の子育て世帯等の優遇措置 | CLEVERLY HOME
住宅ローン減税2026中古・不動産業者だけが気づく”省エネ改修前申請”の営業優位性
省エネ改修を先に提案した業者が、顧客の約200万円の控除差額を左右できます。
これは検索上位の記事にはあまり載っていないポイントです。2026年以降、中古住宅の仲介業者が真の差別化を図れるのは「省エネ性能の引き上げ支援を物件案内と同時に提案できるか」です。 現在の省エネ基準非適合物件を購入し、省エネ改修（断熱工事・設備交換など）を施すことで「省エネ基準適合住宅」や「ZEH水準」として証明書を取得できれば、控除期間は10年→13年に延び、借入限度額も上がります。
参考）【2026年改正】住宅ローン減税「13年延長」でも待ってはダ…
この場合、取得できる累計控除額の差は最大で約200万円以上になります。 例えば「このエリアで予算3,500万円の物件を探している」という顧客に対し、3,200万円の省エネ非適合物件＋300万円の断熱リフォームというセットを提案することで、住宅ローン減税を最大活用しながら資産価値も高めるプランが組めます。
ただし、省エネ証明書の取得は工事前・工事中に申請が必要です。 工事後に「やっぱり証明書を取りたい」と言われても対応できないため、業者側が事前に「証明書取得→工事→入居」の手順を顧客に説明し、工事業者・建築士と連携するフローを作ることが重要です。
厳しいところですね。でも、このフローを持てる業者が今後の競争で大きなアドバンテージを得られます。
中古物件の省エネ改修と減税の組み合わせについては、国土交通省の「住宅省エネキャンペーン」（補助金制度）との併用も可能なため、ワンストップで提案できる業者は顧客満足度を大きく高めることができます。
参考）【2026年版】中古戸建てリノベーション「補助金・減税」完全…
🔗 参考：中古住宅リノベーション×補助金・減税の完全攻略
【2026年版】中古戸建てリノベーション「補助金・減税」完全攻略 | 増改築.com
🔗 参考：2026年度税制改正大綱・不動産関連の全改正項目（全日本不動産協会）