解除権と手付解除と宅建業法と履行の着手

解除権と手付解除と宅建

解除権・手付解除・宅建の要点

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まずは「解除の種類」を分ける

手付解除（解約手付）・違約解除（債務不履行）・クーリングオフ（宅建業法37条の2）を混ぜないのが事故防止の第一歩です。

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勝負は「履行の着手」

相手方が履行に着手すると、手付放棄・手付倍返しでの解除は原則ストップ。現場では“外形的に見える履行行為”かが争点になります。

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業者売主は特約が効きにくい

売主が宅建業者のときは手付は解約手付とみなされ、買主不利な特約は無効になり得ます。説明と書面設計が重要です。

不動産売買の「解除権」は一枚岩ではなく、少なくとも①手付解除（解約手付による約定解除）、②違約解除（債務不履行等を前提にした解除）、③クーリングオフ（宅建業法37条の2）の3系統を分けて整理すると、現場の説明が安定します。

特に買主側の誤解で多いのは、「手付を払った＝いつでも解除できる」という理解で、実際には“相手方が履行に着手するまで”という強い時間制限があります。

また、クーリングオフは“無条件解除のように見える制度”ですが、宅建業法上は契約場所などの要件が厳密で、買主の申出で自宅等で申込み・契約した場合は適用されない整理が示されています。

原則として特段の定めがなければ手付は「解約手付」とされ、相手方が履行に着手するまで、買主は手付放棄、売主は手付倍返しで解除できます。

ここで重要なのは、これは“損害賠償の精算”というより「解除する権利をお金で確保している」設計だという点で、実務上は「解除の通知＋手付の処理」をセットで扱います。

なお自己都合での解除でも、相手方未着手の段階なら手付解除に収まるが、相手方が履行に着手していれば手付解除はできず、契約条項に従い違約金で処理されやすい、という説明がQAとして整理されています。

売主が宅建業者の場合、手付がどんな名目でも解約手付とみなされ、相手方が履行に着手するまでは手付解除でき、これに反する買主不利特約は無効となり得る、という整理が示されています。

実務で混乱しやすいのは「手付解除期日」の特約で、民法上は任意規定として期日を設ける余地がある一方、業者売主の場面では買主保護の規律が強く働く点です。

さらに実務上の“意外な落とし穴”として、手付解除期日がある契約でも、解釈や裁判例次第で「買主は（履行の着手まで or 期日まで）の遅い方まで解除可能」と整理されるケースがある旨が紹介されており、条文暗記より契約設計と説明の整合が重要になります。

「履行の着手」は、単なる準備行為では足りず、“契約上の債務の履行行為の一部を行い、外部から見てわかること”が必要、という基準で説明されています。

買主側の履行の着手は、典型例として内金・中間金など代金の追加支払いが挙げられ、これがあると売主は手付解除（倍返し）で逃げられなくなります。

一方で売主側も、引渡し・移転登記の準備完了を前提に登記手続の実行を通知するなど、外形的に履行に踏み込んだと評価されると、買主の手付解除が封じられる方向で整理されています。

検索上位の解説では手付解除の議論が中心になりがちですが、現場で実際に揉めやすいのは「申込金（預り金）」と「手付」を買主が同一視する場面で、ここを最初に切り分けるとクレームが減ります。

申込み段階で受領する金銭について、宅建業法では申込み撤回があった場合に預り金を返還すべき旨が規定され、申込金は“自己都合キャンセルでも返る”整理がQAとして明示されています。

このため、重要事項説明や申込書の運用では、少なくとも次のように一文で固定すると誤解が減ります（文章は各社運用に合わせて調整）：

・「申込金：契約未成立の預り金（撤回時は返還）」

・「手付：契約成立後の解約手付（履行の着手まで手付放棄／倍返しで解除）」

【手付解除と申込金の根拠（返還・履行の着手・クーリングオフの整理）】

【履行の着手の判断軸（外形性、内金・中間金、登記準備など）】

【実務メモ（社内共有向け）】

論点	買主側の説明	現場の注意点
手付解除	相手方が履行に着手するまで、手付放棄で解除できる。	「履行の着手」の有無を、支払い（内金・中間金）や登記準備の外形で確認する。
違約金解除	相手方が履行に着手していると、手付解除ではなく違約金条項で処理されやすい。	契約条項の金額上限・算定根拠・損害賠償との関係を事前に説明しておく。
クーリングオフ（宅建業法）	宅建業法37条の2は場所等の要件があり、買主の申出で自宅等で申込みした場合は適用されないことがある。	契約場所・申出の有無・告知書面の交付日を時系列で管理する。