瑕疵担保責任 契約不適合責任 改正
瑕疵担保責任 契約不適合責任 改正のポイント 民法 562条
改正民法では、従来「瑕疵担保責任」と呼ばれていた枠組みが見直され、「瑕疵」という用語から「契約の内容に適合しないもの（契約不適合）」という表現に置き換えられました。
不動産実務で重要なのは、この変更が“言い換え”ではなく、判断基準を「物の欠陥」中心から「契約で合意した内容」中心へ寄せる効果を持つ点です。
たとえば同じ雨漏りでも、①付帯設備表や告知書に「過去に発生・修繕歴あり」と明示され、買主がその前提で価格・引渡条件に合意していれば、後日それをもって「契約不適合」と言い切れない場面が出ます（逆に、記載が曖昧だと“契約内容”の争いになりやすいです）。
不動産従事者が押さえるべき改正の核心は、次の2点です。
- 契約不適合責任は、契約（債務不履行）責任として整理される。
- 対象は「種類・品質・数量」で、契約の内容に適合しているかが問われる。
瑕疵担保責任 契約不適合責任 改正で増えた追完請求 代金減額請求
改正後は、買主の手段として、解除・損害賠償に加えて、履行の追完請求（修補・代替物引渡し・不足分引渡し）と、代金減額請求が明確に認められました。
これは不動産売買だと、現実に「修補で直るのか」「直らないならいくら減額か」という実務交渉が発生しやすくなる、という意味です。
さらに追完については、原則として買主が方法を選択できつつ、買主に不相当な負担を課さない限り売主が別方法で追完できるという構造のため、現場では“相当性”の説明と記録が紛争抑止の鍵になります。
実務での使い分けイメージ（目安）は次の通りです。
- 追完（修補）になじむ：給排水の漏れ、建具調整、設備交換など「直せば契約内容に近づく」類型。
- 代金減額になじむ：完全な是正が難しい・コストが過大・使用に支障は残るが居住は可能、など折衝型の類型。
- 解除が視野：軽微ではない不履行で、追完・減額でも契約目的が実質達成できない、または関係が破綻している場面。
瑕疵担保責任 契約不適合責任 改正と解除 損害賠償 帰責事由
改正後は、契約不適合を理由とする解除・損害賠償は、債務不履行の一般ルールに服する整理が明確になり、解除は原則として追完の催告が前提となる場面が増えます。
また損害賠償については、改正後は売主側の帰責事由（責任）が必要とされる点が、旧来の理解とズレを起こしやすい実務ポイントです。
つまり「契約不適合があった＝自動的に損害賠償が通る」ではなく、①不適合の内容、②契約での合意、③売主の説明・認識、④買主側の事情（取り扱い・改変）などを丁寧に積み上げていく必要があります。
ここで、現場が誤解しやすい注意点を整理します。
- 解除の可否は「契約目的を達することができない」だけで機械的に決まらず、一般の解除ルールの枠で評価されやすい。
- 損害賠償は帰責事由が論点になり、売主・仲介の記録（説明、告知、買主の理解）の価値が上がる。
権威性のある参考（条文の一次情報：契約不適合責任の条文構造確認）
瑕疵担保責任 契約不適合責任 改正の通知 1年 期間制限
期間制限は、旧来の「知った時から1年以内に権利行使」から、改正後は「種類・品質の契約不適合は、知った時から1年以内に通知すれば足りる」設計に変わりました。
この変更は、買主側にとっては“初動さえ間に合えば、その後の請求組み立てが可能になる”方向に働きやすく、売主側・仲介側は受付〜事実確認〜回答の運用を整備しないと、紛争が長期化しがちです。
さらに商人間売買では商法の検査・通知（遅滞なく検査、発見したら直ちに通知、隠れた不適合でも引渡し後6か月以内など）が絡むため、当事者属性によって運用を分ける必要があります。
実務で効く「通知」運用のコツは、次の通りです。
- 窓口を一本化：電話・メール・LINE等の入口は分散しても、社内の受付記録は一元化する。
- 通知の中身を具体化：不適合の種類・範囲が把握できる程度に、写真、発生日、現象、業者見解を揃える（後で争点がズレにくい）。
- 期限管理：知った日（起算点）の認定が争われる前提で、受領日・初回連絡日・現地確認日をタイムライン化する。
瑕疵担保責任 契約不適合責任 改正と売買 契約書 条項 レビュー（独自視点）
検索上位では「違いの解説」や「請求類型の紹介」が中心になりやすい一方、現場で差がつくのは“契約書をどう設計し、説明資料をどう束ねるか”という編集力です。
契約不適合責任は任意規定として契約で修正でき、売主・買主どちらの立場でも条項レビューの観点（追完方法の選択、通知期限の短縮、追完・減額後の解除排除、商法526条の適用排除など）が具体的に整理されています。
意外と盲点になりやすいのは、「現状有姿渡し」や「免責特約」を入れた“つもり”でも、付帯設備表・告知書・重要事項説明との整合が崩れると、結局「契約内容は何だったのか」という争いに戻ってしまう点です（書類間の矛盾が最大の火種になります）。
すぐに使えるチェックリスト（入れ子にしない）
- 契約書の「契約不適合」の定義が、物件状況報告書・付帯設備表の記載と衝突していないか。
- 売主が負う対応の優先順位（追完→減額→解除等）が、当事者の合意として読めるか。
- 通知期限を短縮するなら、買主にとって不合理になり過ぎない根拠（検査機会、内覧回数、インスペクション有無）を業務記録として残せるか。
- 商人間（事業者間）取引の可能性があるなら、商法526条の適用関係を条項で明確化したか。
権威性のある参考（契約条項レビューの実務観点：売主・買主それぞれの条項例と論点）
