契約期間 媒介契約 上限
契約期間 媒介契約 上限 3ヶ月の基本
不動産売却の媒介契約は、売主（依頼者）が宅建業者に「取引成立に向けた活動」を依頼する契約で、売買の媒介契約には一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があります。
このうち、専属専任媒介契約は「媒介契約の期間は3ヶ月以内」と整理され、専任媒介契約も同様に3か月以内の枠組みで運用されることが一般的です。
現場でありがちな誤解は「3か月＝固定で必ず3か月」ですが、上限が3か月である以上、1か月や2か月など短期設定も可能で、短期運用は売主の不安を抑えつつ再査定・販促見直しの意思決定を早められます。
ここで重要なのは、上限規制が“期間の長短”だけでなく“拘束の強さ”とセットで設計されている点です。
参考）https://www.mecyes.co.jp/taqsie/master/sale/business_law/baikaikeiyaku-type/
専任媒介は他社重ね依頼が禁止される（専属専任はさらに自己発見取引の制限が強い）ため、依頼者の契約自由を確保する観点から期間上限が置かれている、という説明が裁判例を含めて明確化されています。
つまり、上限3か月は単なる慣行ではなく、「排他的な媒介受託」に伴う依頼者保護の制度設計として理解しておくと、社内説明や売主への説明がブレません。
契約期間 媒介契約 上限 一般媒介の運用
一般媒介契約は、依頼者が複数の宅建業者に重ねて依頼でき、さらに親戚・知人などと直接交渉して宅建業者を通さず取引することも可能な方式と整理されています。
この一般媒介には、有効期間についての法律上の制約はない、という点が専任系との決定的な違いです。
そのため「一般媒介なら半年でも1年でも理屈の上では設定できる」が、実務では売主の心理・販売戦略・囲い込みリスク・広告運用の粒度を考えると、長期固定は必ずしも得策ではありません。
一方で、標準的な実務情報として「標準媒介契約約款では3ヶ月以内」という整理もあり、一般媒介でも3か月程度を一区切りとして管理する運用が広く見られます。
参考）http://arxiv.org/pdf/2309.11595.pdf
ここは営業現場で説明の仕方が重要で、「法律で上限がある」と言い切ってしまうと誤りになり得ます。
正確には「法令上の上限はないが、約款・行政指導・実務慣行として3か月運用が多い」という立て付けで、売主に“見直しのタイミングを先に合意する”のがトラブルを減らします。home4u+1
また一般媒介には、他社へ依頼している事実を開示する「明示型」と、特約により開示しない「非明示型」がある点も押さえておくと、売主の情報コントロール（どこまで公開するか）を設計しやすくなります。
一般媒介の期間を長めに取る場合ほど、明示・非明示の選択が集客と交渉力に影響するので、期間設計とセットで提案するのが実務的です。
契約期間 媒介契約 上限 更新 自動更新の注意
専任媒介契約に「期間満了までに解約申出がなければ自動更新する」という条項（自動更新条項）を付けることはできず、特約として定めても無効、という見解が業界団体の解説で明確に示されています。
さらに、専任媒介契約の自動更新条項が無効であることを前提に、媒介期間満了後に成立した取引について媒介報酬請求が否定された事例（東京地判令和3年3月29日）が紹介されています。
ここが現場で一番痛いポイントで、「売主は更新したつもりがない」「業者は更新条項があると思っていた」など認識ズレが起きると、成約後に報酬・責任範囲の前提が崩れます。
レインズ（指定流通機構）側の整理でも、専属専任・専任について「媒介契約の更新は…文書で申し出ます（自動更新契約は認められていません）」と明示されており、更新は“自動”ではなく“手続”が要るものとして扱われています。
したがって、実務の手当ては「満了日から逆算して、更新意思確認→更新書面→交付・保管→社内台帳反映」をルーチン化するのが安全です。arxiv+1
更新の連絡が電話や口頭で済んでしまう文化が残っている店舗ほど、担当者交代・クレーム・監査の局面で説明不能になりやすいので、書面（または電子メール等）で残す設計が“営業を守るコンプライアンス”になります。
参考：専任媒介の自動更新が無効となる理由・裁判例の整理（自動更新条項、34条の2、東京地判の判断）
参考：レインズが示す媒介契約制度（3種類の比較、期間、更新、自動更新不可、報告義務）
契約期間 媒介契約 上限 レインズ 報告義務の実務
専属専任媒介・専任媒介は、レインズ登録が義務付けられるだけでなく、売主への業務報告義務も課され、専属専任は「1週間に1回以上」、専任は「2週間に1回以上」文書または電子メールで報告する枠組みです。
つまり、契約期間の上限3か月は「3か月間ひたすら待つ」期間ではなく、報告サイクル（週1・隔週）でPDCAを回すための単位として設計されています。
ここを外すと、期間満了時に“やった感の薄い報告”しか残らず、更新交渉で主導権を失いやすいです。
実務で効くのは、報告書を単なる活動報告にせず、次の判断材料まで入れて「更新の合理性」を作ることです。以下のように“数字と意思決定”をセットで残すと、更新・解除・条件変更の合意形成が早くなります。
・📈反響：ポータル閲覧数、問合せ数、内見数（前回比）
・🏷️価格：周辺成約・競合在庫との乖離、値下げ余地（根拠）
・📣販促：写真差替え、募集図面改訂、広告強化、現地販売の可否
・🧩条件：引渡し時期、残置物、測量・境界、契約不適合責任の整理
・🗓️次アクション：次回報告日、見直し日（満了の何日前に何を決めるか）
レインズ登録証明書についても、専属専任・専任では交付義務がある整理なので、売主が「登録されている前提」で動くことがあります。
登録証明書の交付・説明が弱いと「囲い込みされているのでは」という疑念に直結しやすく、期間更新以前に信頼を落とすので、初動での説明が結果的に更新率を上げます。
契約期間 媒介契約 上限 独自視点 期限切れの報酬リスク
検索上位の解説では「3か月上限」「自動更新不可」までは触れられますが、現場で“意外と盲点”になりやすいのが、媒介期間の管理ミスが報酬回収に波及し得る点です。
専任媒介の自動更新条項が無効とされ、期間満了後に契約が更新されていないと判断されれば、成約しても媒介報酬請求の前提が弱くなる局面があり得る、という示唆が裁判例の文脈で示されています。
「営業は頑張ったのに、期間管理で負ける」という負け筋がある以上、期限管理は営業支援ではなく“債権保全”の仕事として位置づけ直すべきです。
実務での対策は、難しい法律論よりも運用設計でほぼ防げます。たとえば次のような“期限切れ防止の仕組み”は、店舗規模を問わず導入しやすいです。mecyes+1
・⏰満了30日前：売主へ中間レビュー（反響・価格・戦略）
・✍️満了14日前：更新意思確認（更新するなら更新書面の準備）
・📩満了7日前：更新書面の回収（電子メール等の証跡も含む）
・🗂️満了当日：台帳・CRMのステータス更新、次回報告日設定
・🔒満了後：更新が取れていない案件の広告・案内・交渉を原則停止（例外は管理者承認）
この設計を入れるだけで、更新漏れによる「紹介はしたが媒介関係が曖昧」「売主が更新した認識を否定」「報酬の支払い拒否」といった揉め方を、かなりの確率で未然に潰せます。retpc+1
現場の肌感としては、契約期間の上限を“縛り”と見るより、“次の合意を取りにいくための節目”として使いこなすほうが、売主満足も成約率も上がります。mecyes+1
