基礎の根入れ深さと建築基準法の規定
根入れ深さが「規定値ギリギリ」でも確認申請は通りますが、後から地盤沈下クレームで損害賠償を負うことがあります。
基礎の根入れ深さとは何か：建築基準法上の定義
根入れ深さとは、建物の基礎底面から地盤面（GL＝グラウンドレベル）までの垂直距離のことです。簡単に言うと、基礎がどれだけ地面に埋まっているかを示す数値です。
この数値が重要な理由は、地盤の安定した層に基礎を届かせることで、建物の沈下・傾斜・倒壊を防ぐためです。根入れが浅すぎると、雨水の浸透や温度変化による地盤の膨張・収縮の影響を直接受けてしまいます。
根入れ深さの規定は、建築基準法施行令第38条に定められています。同条では基礎の種類（布基礎・べた基礎・杭基礎など）ごとに構造要件が示されており、根入れ深さはその中核をなす数値です。つまり設計の出発点です。
「根入れ深さ」と混同しやすい用語に「基礎深さ」や「床付け深さ」がありますが、これらは工事工程上の用語です。建築基準法の文脈で語る場合は「根入れ深さ」に統一して理解しておくことが重要です。
実務では設計図書の「基礎伏図」や「矩計図（かなばかりず）」で確認できます。これは覚えておくべきポイントです。
建築基準法施行令第38条が定める根入れ深さの数値規定
建築基準法施行令第38条第3項では、布基礎の根入れ深さについて「地盤面下24cm以上」という最低基準が定められています。これはA4用紙の短辺（21cm）よりわずかに深い程度のイメージです。
ただし、同条ただし書では「凍結深度を超えていること」という条件も付加されています。凍結深度とは、冬季に地盤が凍る最大深度のことで、北海道では1m以上に達する地域も珍しくありません。寒冷地では要注意です。
べた基礎については施行令第38条第4項に基づき、国土交通大臣の認定または設計者の計算によって根入れ深さを決定する形になっています。べた基礎の場合、法令上の一律数値は存在せず、地盤の長期許容応力度や建物荷重に応じた個別判断が求められます。
| 基礎の種類 | 根入れ深さの規定 | 備考 |
|---|---|---|
| 布基礎 | 地盤面下24cm以上 | 凍結深度も超えること |
| べた基礎 | 大臣認定または計算による | 個別設計が必要 |
| 杭基礎 | 支持層への到達が条件 | 根入れよりも支持力が優先 |
杭基礎の場合は「根入れ深さ」よりも「支持層への到達」が優先されます。根入れの概念自体は存在しますが、評価の視点が異なります。
また、平成12年建設省告示第1347号では、地盤の長期許容応力度ごとに基礎形式の選定基準が示されており、根入れ深さとセットで理解しておく必要があります。
国土交通省：住宅・建築行政のページ（建築基準法関連通知・告示）
根入れ深さと地盤調査の関係：スウェーデン式サウンディング試験との連動
根入れ深さを適切に設定するには、地盤調査の結果が不可欠です。特に木造住宅で広く使われているのがスウェーデン式サウンディング試験（SWS試験）です。
SWS試験では地表から鉄製のロッドを貫入させ、地盤の硬さ（換算N値）を深さごとに測定します。この結果をもとに、どの深さに安定した支持層があるかを判断し、根入れ深さや基礎形式を決定します。これが基本です。
平成13年国土交通省告示第1113号により、木造2階建て以下の建物でも地盤調査が事実上義務化されています（設計に地盤調査結果を反映することが求められる）。現在では住宅瑕疵担保責任保険の付保条件としても地盤調査が必須とされているため、ほぼすべての新築住宅で実施されています。
地盤調査の結果が「軟弱地盤」と判定された場合、布基礎の24cmではまったく不十分になります。地盤改良工事や杭基礎への変更が必要になるケースも多く、費用は数十万円〜百万円以上に及ぶことがあります。痛いですね。
宅建事業者として物件を仲介・販売する際、地盤調査報告書が存在する場合はその内容を確認し、基礎形式・根入れ深さが調査結果と整合しているかをチェックする習慣が自衛につながります。地盤保証の有無も合わせて確認しておくと安心です。
地盤工学会：地盤調査の種類と特徴（スウェーデン式サウンディング試験の解説）
根入れ深さの規定値を満たしても違反になるケース：宅建事業者が知るべき落とし穴
「法令の最低基準を満たせばそれで終わり」と考えている宅建事業者は少なくありません。しかし実際には、数値の上では適法でも、後から構造上の問題が発覚するケースがあります。これは意外ですね。
最も典型的な落とし穴が「盛り土地盤」の問題です。盛り土とは、低地や造成地で人工的に土を積み上げて造った地盤のことです。盛り土の場合、地盤面（GL）は造成後の表面ですが、安定した地盤は盛り土の下にあります。
施行令第38条の「地盤面下24cm」という基準は、法令上の地盤面（仕上がり後のGL）からの深さで測定されます。そのため、盛り土が50cmあっても、その50cmを含めた地点から24cm下に基礎底面を設ければ書類上は「適合」になる場合があります。しかし実態は非常に浅い安定地盤への到達になります。
このような物件を仲介した後に地盤沈下・建物傾斜が発生した場合、設計・施工者の責任はもちろんですが、宅地建物取引業法第35条の重要事項説明義務違反に問われるリスクも生じます。「知らなかった」では済まないことがあります。
具体的な対策として、販売・仲介する物件の地盤保証書（地盤保証会社の10年保証など）や、地盤調査報告書の開示を売主・建設会社に求めることが有効です。これを1つ確認するだけでリスクが大きく下がります。
また、宅地造成等規制法（2023年改正で「盛土規制法」に移行）の規制区域内かどうかも確認しておきましょう。
国土交通省：盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）の概要
根入れ深さの確認申請・検査で見落とされがちな実務ポイント
確認申請の審査では、根入れ深さは設計図書（基礎伏図・断面詳細図）上の数値で判断されます。ところが実際の施工時にGL（地盤面）の設定がずれてしまうことがあり、竣工検査をパスしていても実質的な根入れ深さが不足しているケースがあります。
GLのずれが生じる主な原因は、外構工事後の地盤仕上がりレベルの変化です。建物建築後に玄関アプローチや駐車場の土間打ちでGLが上昇すると、基礎底面からGLまでの距離が見かけ上縮まり、有効な根入れ深さが減少します。数字だけで安心してはいけません。
中間検査・完了検査では、根入れ深さを直接計測することは実務上難しく、書類と目視確認が中心になります。そのため施工中の配筋検査（第三者機関による検査）が重要な役割を持ちます。
宅建事業者として新築住宅を販売する際は、以下の点を確認しておくと安心です。
- ✅ 住宅瑕疵担保責任保険（JIO・ハウスプラスなど）の付保確認書があるか
- ✅ 配筋検査報告書が施工会社から提出されているか
- ✅ 地盤調査報告書と基礎仕様が整合しているか
- ✅ 完了検査済証が取得されているか（未取得物件は融資・再販時にリスクが高い）
住宅瑕疵担保責任保険は、新築住宅の引き渡しから10年間の瑕疵担保が義務付けられており（品確法・特定住宅瑕疵担保責任法）、基礎の不具合もこの対象になります。ただし保険でカバーできるのは「損害の補填」であり、クレーム対応の手間・信頼失墜は保険では補えません。これだけは覚えておいてください。
確認申請・検査の詳細な流れは国土交通省や各地の建築主事（特定行政庁）の窓口でも案内を受けられますが、民間の確認検査機関（ERI・日本ERI・ビューローベリタスなど）を利用している場合はその機関のマニュアルも参照するとより正確です。
国土技術政策総合研究所：木造住宅の耐久性向上に関わる基礎・防湿・通気の各技術の解説（PDF）
【独自視点】根入れ深さの不適合が発覚した中古物件：宅建業者の調査義務とリスク管理
新築時の基礎規定の話が多い中、実務で意外と問題になるのが中古住宅の売買時に根入れ深さの不適合が疑われるケースです。これは検索上位の記事ではあまり取り上げられていない視点です。
築年数の古い建物、特に昭和56年（1981年）の新耐震基準以前に建てられた物件は、旧建築基準法下で設計・施工されているため、現行の施行令第38条の規定と照らし合わせると「不適合」と判定されることがあります。ただし「既存不適格建築物」として直ちに違法ではないため扱いが難しいです。
既存不適格建築物の場合、現行基準への適合義務は原則として増改築時に発生します。しかし、宅建業者が中古物件を仲介する際に「現行基準に不適合」という事実を認識しているにもかかわらず説明しなかった場合、宅地建物取引業法に基づく重要事項説明の不告知として行政処分や損害賠償の対象になりえます。
問題はその発見の難しさにあります。根入れ深さは外観からは確認できません。竣工図面（既存建物の場合は竣工図を保管していない売主も多い）か、工事中の写真・検査記録がなければ正確な数値は不明です。
このような場合の実務対応として有効なのが、インスペクション（建物状況調査）の活用です。平成30年（2018年）の宅建業法改正により、仲介業者はインスペクションの実施の有無とその結果を重要事項説明書に記載することが義務付けられています。インスペクションは必須です。
建物状況調査（インスペクション）では基礎の露出部分のひび割れ・沈下・傾斜などを目視・機器で確認しますが、根入れ深さそのものを直接測定することは困難です。そのため「不明確な場合は不明確として説明する」という姿勢が、宅建業者としての誠実な対応につながります。
- 📋 インスペクション業者の選定には、国土交通省登録の既存住宅状況調査技術者が在籍する業者を選ぶのが安全です
- 📋 調査結果で「基礎に懸念あり」となった場合は、専門家（一級建築士）による詳細診断を売主・買主双方に提案することが望ましいです
- 📋 瑕疵保険（既存住宅売買瑕疵保険）の付保を条件に取引する方法も、リスクヘッジの選択肢の一つです
既存住宅売買瑕疵保険は、中古住宅でも引き渡し後5年間（構造耐力上主要な部分は5年、雨水の浸入は5年）の保証を受けられる制度です。基礎の瑕疵もカバー対象になります。これは使える制度です。
宅建事業者として、建物の基礎に関わる知識は「建物を売る・仲介する」行為と切り離せません。根入れ深さという一見地味な数値が、法的リスクと顧客信頼に直結しているという認識を持つことが、長期的な業務の安定につながります。
国土交通省：既存住宅の売買に係るインスペクション・ガイドラインおよび瑕疵保険の概要
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