固定資産税6倍空き家
勧告を受けても年内に改善すれば翌年の固定資産税は上がりません。
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固定資産税が6倍になる空き家の条件とは
固定資産税が6倍になるのは、自治体から「特定空き家」または「管理不全空き家」に指定され、勧告を受けた場合です。通常、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、200㎡までの部分について固定資産税の課税標準額が6分の1に軽減されています。
参考）空き家の固定資産税が6倍になるのはいつから？正しい理解と適切…
しかし、勧告を受けるとこの特例が解除されます。結果として、土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がる計算になります。
特定空き家とは、倒壊の危険性が高い、衛生上有害、景観を著しく損なう、周辺の生活環境保全上放置が不適切な状態の空き家を指します。具体的には壁や屋根が破損している、アスベスト飛散の恐れがある、ゴミの異臭が発生している、樹木の枝が隣地に越境しているなどの状況です。
管理不全空き家は2023年12月の法改正で新設された区分で、このまま放置すれば特定空き家になる可能性がある空き家を指します。
つまり特定空き家予備軍ということですね。
どちらも指定されただけでは固定資産税は上がりません。その後の行政指導を無視し、勧告を受けた時点で初めて住宅用地特例が解除されます。
固定資産税が6倍になるまでの流れ
固定資産税が6倍になるまでには段階的なプロセスがあります。まず自治体が空き家の状態を調査し、問題があれば特定空き家または管理不全空き家に認定します。
認定後、所有者に対して文書または口頭で助言・指導が行われます。この段階では改善に必要な具体的な方法や期限が示され、活用できる支援制度や相談窓口の情報提供も行われます。
指導で改善されればそこで終了です。
参考）管理不全空き家の定義とは？問題点と対策方法も解説！放置すると…
改善が見られない場合、次の段階として勧告が出されます。勧告を受けた翌年から住宅用地特例が解除され、固定資産税が最大6倍になります。
勧告後も改善しない場合、特定空き家では命令が出され、従わなければ50万円以下の過料が科されます。さらに命令違反が続けば、行政代執行により強制的に解体され、その費用が所有者に請求されます。
管理不全空き家の場合は過料や強制解体まではありませんが、勧告による固定資産税増額は特定空き家と同じです。あくまで適切な管理を促進するための措置ということですね。
固定資産税6倍の具体的な金額シミュレーション
実際にどれくらい税額が上がるのか、具体例で見てみましょう。土地の固定資産税評価額が700万円の場合、住宅用地特例が適用されていれば、課税標準額は116万6,666円（700万円×1/6）となります。
これに税率1.4%をかけると、固定資産税は年間1万6,333円です。月額に換算すると約1,360円、文庫本1冊分程度の負担ですね。
一方、勧告を受けて住宅用地特例が解除されると、課税標準額は700万円のままになります。税率1.4%をかけた固定資産税は年間9万8,000円です。
つまり年間で約8万円の増税、月額では約6,500円の負担増となります。これは土地評価額が比較的低いケースで、都市部の物件では固定資産税評価額が数千万円になることもあり、その場合の負担はさらに大きくなります。
建物面積150㎡、土地面積150㎡、土地購入額2,500万円、建物建築費1,200万円、築30年の木造住宅という条件では、特定空き家指定により固定資産税は約27.9万円になります。
痛い出費です。
参考）【初心者向け】空き家・特定空き家の固定資産税はいくら、いつ、…
空き家の固定資産税増額を回避する対策方法
固定資産税の増額を避けるには、まず定期的な管理が基本です。建物の破損箇所の修繕、庭木の剪定、ゴミの撤去など、周辺環境に悪影響を与えない状態を維持することが求められます。
売却を検討する場合、建物をそのまま売る、リフォームして売る、解体して更地にして売る、不動産会社に買取を依頼するという選択肢があります。築年数の浅い建物や魅力的な立地であれば、そのままでも需要があります。
参考）【空き家を売りたい方へ】売却方法完全ガイド！売るときのポイン…
空き家バンクを利用すれば、地方への移住希望者に直接アプローチできます。畑付き物件などは都心からの移住者に人気があるケースも見られます。
不動産買取のメリットは、売却までの期間が短く、手続きがシンプルで仲介手数料が発生しないことです。特約をつけてもらえば契約不適合責任が免責されるため、建物の瑕疵を心配する必要がありません。
解体する場合の費用相場は、30坪の木造住宅で120万円程度、50坪で240～300万円程度です。鉄骨造や鉄筋コンクリート造はさらに高額になり、50坪の鉄筋コンクリート造では300～360万円程度かかります。
参考）空き家の解体費用相場は？補助金の活用や、解体リスクについて解…
全国空き家・空地活用協議会の解体費用解説ページでは、費用を抑えるコツや補助金の活用方法が詳しく紹介されています。
不動産従事者が知るべき顧客対応のポイント
顧客から空き家の相談を受けた際、まず確認すべきは現在の建物の状態と自治体からの通知の有無です。すでに助言や指導を受けている場合は、迅速な対応が必要になります。
勧告を受けても、賦課期日（毎年1月1日）までに状況を改善すれば住宅用地特例を引き続き受けられます。逆に対処が遅れて1月2日以降の改善となった場合、その年の固定資産税には特例が適用されません。
年内の改善がポイントです。
顧客の経済状況も重要な判断材料になります。解体費用の支払いが困難な場合、姫路市のように自治会等が所有者に代わって改善措置を行うための補助制度を設けている自治体もあります。地域の支援制度を把握しておくことが大切です。
参考）https://www.soumu.go.jp/main_content/000595208.pdf
遠方に住む顧客で物件の現状を把握していないケースでは、写真や所在地周辺の地図を提供すると効果的です。損壊による危険性や周囲への悪影響を視覚的に示すことで、改善の必要性を意識してもらえます。
相続した実家が空き家になるケースは今後も増加が予想されます。事前に管理計画や処分方法を相談しておくことで、トラブルを未然に防げます。
結論は早めの対応です。
総務省の管理不全空き家に対する取組資料では、全国の自治体の具体的な取り組み事例が紹介されており、顧客対応の参考になります。
固定資産税以外の空き家リスク
固定資産税の増額以外にも、空き家を放置するリスクは多数存在します。老朽化した建物が倒壊して通行人に怪我を負わせた場合、所有者は損害賠償責任を負います。
放火や不法侵入のターゲットになりやすく、防犯上の問題も深刻です。実際に空き家が犯罪の温床となった事例は全国で報告されています。
厳しいですね。
雑草や樹木が繁茂すると害虫が発生し、近隣住民とのトラブルにつながります。アスベストを含む建材が劣化して飛散すれば、健康被害のリスクもあります。
都市計画税も住宅用地特例の対象外となるため、200㎡までの部分について通常は3分の1に軽減されていたものが、勧告後は3倍になります。
固定資産税と合わせると大きな負担増です。
特定空き家として命令を受けても改善しない場合、50万円以下の過料が科されます。さらに行政代執行で強制解体された場合、その費用は数百万円になることもあり、所有者に全額請求されます。
これらのリスクを顧客に丁寧に説明し、早期の対策を促すことが不動産従事者の重要な役割といえるでしょう。複数の選択肢を提示し、顧客の状況に最適な解決策を一緒に考える姿勢が求められます。
