公売競売の違いと特徴
公売は落札後すぐに所有権が移転する
公売の基本的な仕組みと実施機関
公売とは、国税庁や地方自治体などの行政機関が、税金や社会保険料の滞納者から差し押さえた財産を換価する手続きです。国税徴収法および地方税法に基づいて実施され、裁判所を介さずに行政機関が直接執行します。税務署長または地方公共団体の長が滞納者の財産を差し押さえ、その財産を金銭に換えて滞納された税金に充当する権限を有しています。
公売の目的は明確です。滞納された公租公課を回収することが最優先となります。この点が、民間債権の回収を目的とする競売との根本的な違いになります。公売は税収確保という公共的な目的があるため、透明性が強く求められ、公告を通じて広く参加者を募る形式が採用されています。
公売の対象となる財産は不動産に限定されません。土地や建物はもちろん、自動車、貴金属、宝石、時計、ブランド品、美術品、骨董品、有価証券、ゴルフ会員権、債権など、幅広い財産が対象となります。ただし、生活に不可欠な衣類や寝具、職業に必要な農機具、信仰に関わる仏像や位牌などは差し押さえが禁止されています。これは滞納者の人権や生活保障に配慮した規定です。
参加資格については、成年被後見人や被保佐人、破産者など一定の欠格事由に該当する者を除き、原則として誰でも公売に参加できます。広く一般に買い受ける機会を提供することで、より適正な価格での換価を目指す仕組みとなっています。
近年はインターネット公売が主流になっています。KSI官公庁オークションなどのシステムを利用し、オンラインで入札が可能です。これにより地理的な制約がなくなり、全国どこからでも参加できるようになりました。
KSI官公庁オークション公式サイトでは、各行政機関によるインターネット公売や公有財産売却の情報が一元的に確認できます。出品者が100％公的機関であるため、信頼性の高いプラットフォームとして活用されています。
競売の基本的な仕組みと種類
競売とは、主に民間の債権者が債務者の返済滞納に対して、裁判所の決定に基づいて債務者の財産を差し押さえ、その財産を換価して債権回収を図る売却手続きです。民事執行法に基づいて実施され、地方裁判所が主導して行われます。
競売には大きく分けて2つの種類があります。一つは担保不動産競売、もう一つは強制競売です。担保不動産競売は、不動産に設定された抵当権などの担保権の実行を指します。住宅ローンや不動産担保ローンなど、あらかじめ不動産を担保にしてお金を借りた場合、その返済が滞ると債権者は担保権に基づいて不動産を競売にかけることができます。この場合、裁判の判決などの債務名義は不要です。
強制競売は、裁判所の債務名義に基づいた強制執行を指します。不動産に抵当権が設定されていない場合でも、債務者が借金の返済を怠ったときに、債権者が裁判を起こし、確定判決や和解調書、公正証書などの債務名義を得ることで、債務者の不動産を差し押さえて競売にかけることができます。住宅ローン以外の借金が原因となるケースが多いです。
競売の対象は主に不動産です。土地、建物、マンションの一室などが中心となります。公売と比較すると、対象財産の範囲が限定的である点が特徴的です。ただし、船舶や自動車、債権なども競売の対象となることがあります。
競売物件の価格設定には売却基準価額という概念が使われます。裁判所が評価人（不動産鑑定士）の評価に基づいて定める競売不動産の標準的な価額です。売却基準価額は市場価格の6割から7割程度に設定される傾向があり、買受可能価額（最低落札価格）はその8割前後となるのが一般的です。つまり、市場価格の5割から6割程度で落札できる可能性があります。
競売の手続きは厳格で、開始から落札まで1年近くかかるのが一般的です。不動産鑑定士の評価書、現況調査報告書、物件明細書という「3点セット」が添付され、情報が詳細に公開されます。売却後は、買受人が裁判所に代金を納付し、所有権移転登記も裁判所が行うため、手続きの透明性が高いです。
BIT（不動産競売物件情報サイト）では、全国の裁判所で実施される競売物件の情報が公開されています。物件の詳細情報や入札スケジュールを確認できるため、競売に参加する際の重要な情報源となります。
公売競売の対象財産と評価方法の違い
公売と競売では対象財産の範囲が大きく異なります。
競売の対象となるのは不動産が中心です。
一方、公売の対象は不動産に限りません。自動車や腕時計、絵画など、幅広い財産が対象になります。この違いは、両者の目的の違いから生じています。
競売は主に住宅ローンなどの債権回収を目的としているため、担保として設定された不動産が対象となります。抵当権が設定された特定の不動産のみが担保不動産競売の対象です。強制競売では債務者が所有するすべての不動産が対象となり得ますが、それでも中心は不動産です。
公売は滞納した税金や社会保険料を回収するために行われます。そのため、滞納者が所有する価値のあるすべての財産が対象となり得ます。不動産に加えて車や宝石など幅広い資産も対象です。国税庁や自治体は、換価が容易で価値のある財産を幅広く差し押さえることができます。
評価方法にも違いがあります。競売では不動産鑑定士による詳細な評価が行われます。売却基準価額は、評価人の評価に基づいて裁判所が定めます。評価書には物件の詳細な情報、周辺環境、交通アクセス、市場動向などが記載され、適正な価格形成の根拠となります。
公売では市町村や税務署が比較的簡易に評価を行います。見積価額は、基準価額から公売特殊性減価を控除して決定されます。公売特殊性減価とは、公売により強制的に売却するため、通常の取引よりも買い手がつきにくいことを考慮した減価のことです。したがって見積価額は時価よりも低い金額となるのが通常です。
価格設定の目安も異なります。競売では売却基準価額が市場価格の6割から7割程度、買受可能価額がその8割程度なので、市場価格の5割から6割で購入できる可能性があります。公売では見積価額が市場相場より3割から4割ほど安く設定されることが多く、競売よりもさらに安価で購入できるケースがあります。
保証金の額にも違いがあります。
競売では売却基準価額の20％が基本です。
売却基準価が1000万円なら保証金は200万円となります。
公売では見積価格の10％程度が一般的です。
この違いは、入札参加のハードルにも影響します。
評価の詳細度と情報開示の程度は競売のほうが充実しています。競売では3点セット（物件明細書、現況調査報告書、評価書）が提供され、物件の状態や法的関係が詳細に記載されています。公売では基本的な情報しか公開されないケースが多く、買い手側のリスクが高まります。調査や鑑定が簡易なため、安く出品される場合がある一方で、購入後に想定外の問題が発覚するリスクもあるということです。
公売競売の手続きの流れと期間の比較
公売と競売では手続きの流れと所要期間に顕著な違いがあります。競売は裁判所を通じて厳格な手続きが行われるため、開始から落札まで1年近くかかるのが一般的です。一方、公売は裁判所を通さないため、比較的迅速に進み、数ヶ月で終わることもあります。
競売の手続きは以下の流れで進みます。まず債権者が裁判所に競売申立てを行い、裁判所が競売開始決定を出します。次に裁判所と鑑定人が物件評価を行い、売却基準価額を設定します。その後、入札公告が出され、入札期間中に買受希望者が入札を行います。開札により最高価申札者が落札し、裁判所が売却許可決定を出します。最後に買受人が代金納付を行い、配当手続きを経て所有権が移転します。
公売の手続きは以下の流れです。税金などの滞納が発生すると、行政機関（税務署や自治体）が差し押さえを実施します。その後、行政が公売公告を出し、売却準備を進めます。市町村や税務署が簡易に評価を行い、公売公告を出します。入札またはインターネット公売が実施され、最高額入札者に売却が決定します。
そして所有権移転手続きへと進みます。
売却代金は税金等に充当され、残額があれば本人に返金されます。
手続きの開始方法も異なります。競売は債権者の申立てにより裁判所が開始決定します。債権者が主体的に手続きを進める必要があります。公売は差押え後、行政機関の判断で実施されます。滞納者の意思は関係なく、行政機関の裁量で手続きが進みます。
買受人の代金納付期限にも違いがあります。競売では原則として納付期限までに一括納付が求められ、約1ヶ月以内が一般的です。売却許可決定確定から1か月以内の日を代金納付期限と定められます。公売では比較的短い期間（数日から1週間程度）で納付を求められることが多いです。この短期間での資金準備が求められる点は、買い手にとって注意すべきポイントです。
所有権移転のタイミングも重要な違いです。競売では、買受人が裁判所に残りの代金を納付したときに所有権が移転します。代金納付後、裁判所が所有権移転登記を行います。
公売では落札後すぐに所有権が移転します。
買受代金を納付した時点で買受人に所有権が移転するため、その瞬間から物件の管理責任も買受人に移ります。
この即時移転の仕組みには注意が必要です。公売では、所有権が移転した後も占有者が残っている場合、立ち退き交渉や強制執行は買受人の責任と費用負担で行う必要があります。所有権移転が早い分、リスクも早期に移転するということです。
物件情報の閲覧方法も異なります。競売では裁判所の物件明細書、現況調査報告書、評価書（3点セット）が提供され、BIT（不動産競売物件情報サイト）で詳細な情報を確認できます。公売では実施機関のウェブサイトや広報誌などで情報が提供されますが、情報量は競売ほど充実していません。官公庁オークションや市町村のホームページで告知される情報が主な情報源となります。
売却方法にも選択肢の違いがあります。
競売は期間入札（一般競争入札）が基本です。
公売は期間入札、期日入札、せり売など、複数の方法から選択されます。インターネット公売の普及により、オンラインでの参加が容易になっている点は、公売の大きな特徴です。
公売競売における購入時のリスクと契約不適合責任
公売と競売の共通のリスクは内覧ができないことです。通常の不動産取引では内覧が可能ですが、公売と競売では入札前に現地確認ができず、物件の状態や修繕の必要性を正確に把握することが難しい場合があります。
競売物件は原則として内覧ができません。
物件の所有権はまだ元の所有者にあるため、裁判所が買主候補の内覧を強制する権限がないためです。
公売物件も同様に、前の住人が住み続けている場合は内覧ができないことも多く、建物の状態を把握することが難しいです。仮に内覧できたとしても、限られた情報しか得られないケースが多いです。入札前に現地を外から確認することはできますが、室内の詳細な状態は分かりません。
内覧ができない場合、購入希望者は提供される書類だけで物件の状態を判断する必要があります。競売では3点セット、公売では公売公告や財産調書などが情報源となりますが、実際に中を見ていないため、落札後に想定外の問題が発覚するリスクが高いです。
契約不適合責任が適用されない点も重要なリスクです。通常の不動産取引では、売主は契約の内容に適合しない物件を引き渡した場合、修補や代金減額、損害賠償などの責任を負います。しかし、公売と競売ではこの契約不適合責任が免責されます。執行機関（国や裁判所）は公売財産・競売財産の種類または品質に関する不適合について担保責任等を負いません。
つまり、落札後に雨漏りや設備の故障、構造上の欠陥などが見つかったとしても、売主（行政機関や裁判所）に対して修繕を求めたり、損害賠償を請求したりすることはできないということです。
すべて買受人の自己責任となります。
修繕費用は全額自己負担となり、場合によっては数百万円単位の出費が必要になることもあります。
占有者の立ち退き問題もリスクです。落札した競売物件や公売物件に占有者がいた時は、まず立ち退き交渉を行い、応じない場合は裁判所への申し立てをして不動産引き渡し命令を取得します。それでも立ち退かない場合は明け渡し執行の申し立てをして、催告から約1か月後に明け渡しの強制執行に踏み切るしかありません。
立ち退き交渉や強制執行には時間と費用がかかります。立退料に明確な決まりはないため、買受人と債務者が合意すれば自由に金額を決定できますが、競売による立退料は数万円程度から、場合によっては数十万円以上になることもあります。強制執行の費用も買受人の負担となり、弁護士費用や執行官の費用など、合計で数十万円から100万円以上かかる場合があります。
公売では特に注意が必要です。所有権が即時移転するため、買受代金を納付した時点で危険負担が落札者に移転されます。立ち退き交渉は納付後、自ら行う必要があり、交渉が長期化してその間に物件の毀損や盗難などが発生しても、すべて買受人の責任となります。
残置物の処分も買受人の負担です。占有者を強制退去させることができたとしても、占有者の残留物をきちんと処理しなければなりません。家具や家電、生活用品などが大量に残されている場合、その撤去や処分に数十万円の費用がかかることもあります。
滞納金の引き継ぎリスクもあります。元所有者が管理費や修繕積立金を滞納していた場合、その債務は物件とともに新所有者に引き継がれることがあります。マンションの場合、数百万円単位の滞納金が残っているケースもあり、予期せぬ出費となります。
リスクを軽減するためには、事前調査が不可欠です。法務局で登記簿謄本を取得し、抵当権の設定状況や所有権の変遷を確認します。現地調査を行い、外観や周辺環境、騒音、日当たりなどを確認します。近隣住民への聞き込みで、占有者の状況やトラブルの有無を把握することも有効です。
専門家への相談も重要です。不動産業者や弁護士、司法書士などの専門家に相談し、アドバイスを受けながら進めることで、リスクを最小限に抑えることができます。特に初めて公売や競売に参加する場合は、専門家のサポートを受けることを強く推奨します。
購入予算には余裕を持つべきです。落札価格に加えて、修繕費用、立ち退き費用、残置物処分費用、滞納金の支払いなど、追加費用が発生する可能性を考慮して、余裕のある資金計画を立てることが重要です。総費用が予想の1.5倍から2倍になることも珍しくありません。
不動産業従事者が知っておくべき公売競売の実務と任意売却の優位性
不動産業に従事する方にとって、公売と競売の違いを正確に理解することは、顧客へ的確なアドバイスを提供するために不可欠です。特に住宅ローン返済に困っている顧客や税金滞納に直面している顧客に対して、任意売却という選択肢を提案できるかどうかが、顧客の将来を大きく左右します。
任意売却とは、住宅ローンを滞納した場合に、金融機関の許可を得て自宅を売却し、ローン返済に充てる手続きです。市場価格に近い金額で売却でき、残債の返済方法も交渉可能です。自己資金の持ち出しが必要なく、引き渡し日の調整もできます。また、競売のように経済事情が公にならないため、プライバシーも守られやすいです。
任意売却の最大のメリットは売却価格の高さです。競売の場合には市場価格の6割から7割程度の売却価格が目安ですが、任意売却では市場価格に近い金額での売却が可能です。場合によっては市場価格の8割から9割で売却できることもあります。売却金額が高くなることで、住宅ローンの残債を大幅に減らすことができます。
残債の返済計画についても柔軟な対応が可能です。競売による売却では残債の返済について債権者との交渉余地がほとんどありませんが、任意売却では債権者と協議し、無理のない返済計画を立てることができます。月々数万円程度の分割返済に応じてもらえるケースも多く、生活再建の道筋をつけやすいです。
引っ越し時期や引っ越し費用についても配慮が得られます。競売では代金納付後、速やかに退去を求められ、引っ越し費用も自己負担となります。任意売却では引き渡し日の調整が可能で、場合によっては引っ越し費用の一部を売却代金から捻出できるケースもあります。生活の立て直しに必要な時間的・経済的な余裕が得られます。
プライバシー保護の観点も重要です。競売になると裁判所の公告やBITに物件情報が掲載され、近隣住民や知人に経済的困窮が知られる可能性があります。任意売却は通常の不動産取引として進められるため、周囲に事情を知られるリスクが低いです。
精神的な負担も軽減されます。
不動産業従事者として、顧客が競売や公売に至る前に任意売却を提案することが重要です。競売開始決定通知が届いてからでも任意売却は可能ですが、時間的余裕がなくなります。早期の段階で相談に乗り、適切なタイミングで任意売却の手続きを開始することで、より良い条件での売却が実現できます。
任意売却の成功には専門的な知識と交渉スキルが必要です。債権者との交渉、適正価格の査定、買い手の確保、法的手続きのサポートなど、多岐にわたる業務を円滑に進める必要があります。住宅ローン問題に詳しい専門業者や弁護士と連携し、チームとして顧客をサポートする体制を整えることが求められます。
税金滞納による公売の場合も、任意売却が有効です。行政機関との交渉により、公売の手続きを停止して任意売却を進めることができるケースがあります。ただし、税金債権は優先的に回収されるため、売却代金の配分について慎重な調整が必要です。税理士や弁護士などの専門家と連携して対応することが不可欠です。
顧客への情報提供も重要な役割です。公売と競売の違い、それぞれのメリットとデメリット、任意売却という選択肢があること、早期相談の重要性などを分かりやすく説明し、顧客が自分の状況に合った最適な選択ができるようサポートします。顧客の不安を軽減し、前向きに問題解決に取り組める環境を整えることが、不動産業従事者の使命です。
競売や公売の配当順位についても理解が必要です。売却代金は、まず競売手続きにかかる費用に関する債権、次に公租公課（税金）、その後抵当権などで担保されている債権、最後に優先権のない一般の債権の順で配当されます。この順位を踏まえて、売却後にどれくらい残債が返済できるか、手元に資金が残るかをシミュレーションし、顧客に提示することが重要です。
不動産業従事者として、公売と競売に関する最新の法制度や実務の動向を常にキャッチアップすることが求められます。法改正や裁判例の蓄積により、実務の運用が変化することもあります。専門セミナーへの参加や専門書籍の購読、同業者との情報交換などを通じて、知識のアップデートを継続することが、顧客への質の高いサービス提供につながります。
