区域とは意味
市街化区域内なら住宅ローンが通るのに、区域外だと審査で落ちることがあります。
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区域とは意味を法律用語から理解する
「区域」とは、ある目的のために境界で明確に区切られた一定の範囲を意味する用語です。都市計画法や建築基準法などの法律において、この用語は土地や水域に対して使われ、それぞれの区域ごとに異なる規制や制限が適用されます。「地域」や「地区」と比べて、区域はより限定的で明確な境界を持つニュアンスがあります。
参考）「地域・地区・区域」の違いとは｜都市計画法のエリア分けと用途…
不動産実務では、この境界の内側か外側かで、建築できる建物の種類、融資の可否、固定資産税の額が大きく変わります。例えば市街化区域と市街化調整区域の境界線上にある土地では、わずか数メートルの違いで住宅建築の可否が決まるケースもあります。
つまり境界が明確ということですね。
国土全体は都道府県または国土交通大臣によって「都市計画区域」「準都市計画区域」「都市計画区域外」に分けられます。この区分は、将来的にまちづくりを計画的に進めるために指定されるもので、住民のほとんどが都市計画区域内に居住しています。都市計画区域外については、原則として都市計画法が適用されません。
参考）都市計画法とは？ 都市計画区域と準都市計画区域・用途地域など…
区域と地域・地区の違いを実務視点で整理
不動産従事者が混同しやすいのが「区域」「地域」「地区」の使い分けです。これらは厳密に使い分けられているわけではありませんが、おおよその意味やニュアンスの違いを理解しておくと顧客への説明がスムーズになります。
「地域」は、ある観点でまとめられた一帯の土地を意味し、4語の中では最も広範囲を表します。例えば「商業地域」「住居地域」といった用途地域は、広範な計画や政策に関連して用いられます。一方「地区」は、特定のエリアを指し示すのに対し、「地域」はより広い範囲のまとまりを示すケースが多いです。
参考）地域・地区…その違いを正しく理解！よくある誤解と解消法 ＆#…
具体的な使い分けとしては、「都市計画区域」や「農業振興地域」などは広範な範囲を指すため「地域」が使われます。対して「商業地区」「住宅地区」「工業地区」などは特定エリアを指すため「地区」が使われます。そして「区域」は、土砂災害特別警戒区域のように、範囲を区切って限定的な領域を示す場合に使われます。地域・地区・区域の順に範囲が狭くなるイメージです。
参考）地域・地区・区域・街区の違いについてわかりやすくまとめた
都市計画法では、土地利用に関して一定の規制等を適用する区域として指定された、地域、地区または街区を「地域地区」と総称します。地域地区は全21種類あり、用途地域13種類を含みます。市町村が決定し、都市計画区域内の土地をどのような用途に利用するべきか、どの程度利用するべきかなどを定めて分類します。
参考）都市計画・区域区分・用途地域・地域地区・地区計画等とはなにか
地域・地区・区域の違いと都市計画法のエリア分け詳細 – いえーる住宅研究所
区域区分による市街化区域と調整区域の実務上の違い
都市計画区域は、さらに「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引区域」の3つに区分されます。この区分を「区域区分」と呼び、一部の大都市圏では義務付けられています。
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市街化区域は、都市計画法第7条で「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」と定義されています。住宅街やお店が並ぶにぎやかな地域をイメージすると分かりやすいです。市街化区域では少なくとも用途地域を定め、道路や公園、下水道を必ず定めます。
参考）市街化区域とは街づくりを推進しているエリア｜不動産投資におけ…
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とされます。田園地帯などの自然豊かでのどかな地域が該当します。原則として、市街化調整区域では開発許可がないと新しく家を建てることはできません。ただし「農林漁業を営む者の居住用建築物」である場合や、ディベロッパーが保有する開発済みの分譲住宅地である場合は例外です。
参考）市街化調整区域でも家を建てられる？例外や活用事例を紹介
非線引区域は、市街化区域・市街化調整区域以外の区域で、法律上の名称は「区域区分が定められていない都市計画区域」です。市街化の圧力が弱い地域であるため、土地利用に関する規制が市街化区域より緩やかで、開発許可の規制も緩やかです。
市街化区域内の土地には「都市計画税」が課税されますが、市街化調整区域はこれが非課税となります。固定資産税とは別に年間数万円の差が出るため、購入時には必ず確認すべきポイントです。
参考）市街化調整区域とは？知らずに買うと後悔するかもしれない土地の…
区域確認を怠った場合の融資リスクと事例
不動産実務で最も注意すべきなのが、区域確認の不備による融資問題です。市街化区域内なら住宅ローンが通るのに、都市計画区域外だと審査で落ちることがあります。金融機関は担保価値を重視するため、インフラ整備が進んでいない区域外の土地は評価額が低くなり、融資が困難になるケースが多いのです。
実際に、買主が購入した土地が市街化調整区域であったにもかかわらず、時間が経って「市街化調整区域」と「都市計画区域外」を勘違いするケースは本当によくあります。市街化調整区域の土地ならば別荘の建築は極めて厳しいのに対し、都市計画区域外では比較的自由に建築できるため、この勘違いは大きなトラブルにつながります。
参考）勘違いに注意！【市街化調整区域】と【都市計画区域外】は全くの…
区域の確認方法として、多くの市区町村では都市計画図（用途地域図）をインターネット上で公開しています。例えば久喜市の場合、「久喜市都市計画情報マップ」というページで、市街化区域・調整区域を色分けで確認できます。自治体の都市計画図で市街化調整区域であることを確認するだけでなく、近隣の区域や将来的な用途変更の予定も含めて確認できたかをチェックリストに入れておくべきです。
建築制限に関しては、都市計画の告示があった日から、都市計画で定められた都市施設の区域において適用される建築制限があります。都市施設の区域又は市街地開発事業の施行区域内において建築物の建築をしようとする者は、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事等の許可を受けなければなりません。
許可が必要ということですね。
参考）https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001706584.pdf
区域指定による不動産価値への影響と独自視点
区域指定は不動産の資産価値に直結する要素です。市街化区域の不動産は、物件を売却したり賃貸物件として貸し出したりする際に比較的有利となります。都心部に位置しており、通勤・通学に便利であることが多いためです。
一方で、市街化調整区域は都市計画税が非課税というメリットがあります。ただし、この税制メリットよりも、建築制限や融資の困難さによるデメリットのほうが大きいケースが多いため、購入前の慎重な判断が必要です。
痛い出費になりかねません。
不動産従事者が見落としがちなのが、区域区分の境界線上にある物件です。わずか数メートルの違いで規制内容が変わるため、測量図と都市計画図を重ね合わせて正確に確認する必要があります。また、将来的に区域区分が変更される可能性がある地域については、自治体の都市計画マスタープランを確認し、長期的な資産価値の変動リスクを顧客に説明することが求められます。
さらに、区域外の土地でも建築基準法の接道義務（幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接する）は適用されるため、「区域外だから何でも建てられる」という誤解を顧客に持たせないよう注意が必要です。区域区分と建築基準法は別の法律であり、両方の制限を理解した上で物件を提案することが、トラブル回避の鍵となります。
これが基本です。
地区計画は、区域区分や地域地区、都市施設よりもさらに細かい制限をするために市町村単位で定められる計画です。用途地域による制限などを緩和したり、さらに規制したりすることで、その地区独自の方針を定めることができます。建築物の制限はもちろん、緑地・樹木を保全するためのルールなどがあるため、物件調査時には地区計画の有無も必ず確認すべきです。
助かります。
