クーリングオフ 期間 8日間 書面 起算日
クーリングオフ 期間 8日間の起算日と数え方（書面・暦日）
不動産売買のクーリングオフ（宅建業法37条の2）は、いわゆる通販などのクーリングオフと同じ感覚で「契約日から8日」と思い込むと、現場で事故が起きます。ポイントは、8日間の起算が「クーリングオフできる旨と方法」を書面で告げられた日（書面交付日）を含めて数える、という点です。
実務的には、契約書・申込書とは別に「クーリングオフ告知書面（告知書面）」を交付し、その交付日がいつかを後で争いにならない形で残すことが最重要です。
さらに、8日間は平日営業日ではなく暦日カウントなので、土日祝も普通にカウントされます。
参考）不動産契約におけるクーリングオフとは？ 宅建業法の判断基準と…
例えば、月曜に告知書面を交付（＝その日を1日目）なら、翌週月曜が8日目になり得る、という「見た目より短い」期限設計になります。
このズレは、現場で「1週間あるはず」と誤認しやすいので、営業・契約担当者は交付日と最終日を案件ファイルに明記し、顧客説明の言葉も揃えるのが安全です。
【現場メモ（よくある勘違い）】
- 「契約日が起算」→ 原則ちがう（告知書面交付日が軸）。
- 「8日“以内”だから翌日から数える」→ ちがう（交付日を含めて数える説明が一般的）。
- 「土日は止まる」→ 止まらない（暦日）。
クーリングオフ 期間 8日間が使える条件（宅建業法 37条の2）
8日間の数え方以前に、「そもそも宅建業法のクーリングオフが発動する取引か」を外すと致命的です。宅建業法37条の2の枠組みでは、売主が宅地建物取引業者（自ら売主）で、買主が一般消費者であることが大前提です。
仲介が入っていても、契約書上の売主が個人なら宅建業法37条の2のクーリングオフではなく、別の解除ルート（手付解除や錯誤・詐欺等）を検討する整理になります。
次に、契約（または申込み）の場所が「事務所等」かどうかが分岐点になります。事務所や登録案内所（モデルルーム等）での申込み・契約は、原則としてクーリングオフ対象外というのが基本線です。
そして見落とされやすいのが、「事務所等以外で契約した」だけでは足りず、“申込みをどこで行ったか”が効く場面があることです（申込みが事務所等なら対象外になり得る）。
最後に、引渡しと代金全額支払いが両方完了していると、取引が実質完了としてクーリングオフできません。
逆に言えば、引渡し前で、かつ残代金決済前なら、条件を満たす限りクーリングオフの余地が残ります。
【適用条件チェック（最低限）】
- 売主：宅建業者（自ら売主）か。
- 買主：一般消費者か（宅建業者同士は対象外）。
- 場所：事務所等以外での申込み・契約か（申込み場所が重要）。
- 期限：告知書面交付日から8日以内か。
- 完了：引渡し＋代金全額支払いが未了か。
クーリングオフ 期間 8日間の通知方法（書面・発信主義・内容証明）
宅建業法37条の2では、申込みの撤回や契約解除は「書面」により行うことが前提で、口頭や電話だけで済ませると紛争化しやすい整理です。
しかも重要なのは、意思表示の効力発生が「到達」ではなく「発信」である点です。つまり、期限内に書面を発した時点で効力が生じ、相手に届くのが後日でも、発送が期限内なら理屈上は間に合います。
この性質上、「発送日が証明できるか」が勝負になります。普通郵便でも理屈は通るものの、後から“いつ出したか”を証明できないと実務上きついので、内容証明郵便＋配達証明を使う説明がよく採られます。
期限が土日祝にかかるケースも普通にあるため、窓口の営業時間・ゆうゆう窓口の有無なども含め、顧客が“発信できる導線”を案内できるようにしておくとトラブルが減ります。
参考）クーリングオフ期間の計算はいつから？8日・20日間の違いや計…
【通知書面に最低限入れる要素（揉めにくくする書き方）】
- 「宅地建物取引業法第三十七条の二に基づき契約を解除する」旨。
- 契約日、物件所在地・物件名、契約当事者、手付金等の受領金の特定。
- 日付、住所氏名（押印も含めて形式を整える）。
（参考リンク：条文で“8日”と“発信で効力”を確認できる）
クーリングオフ 期間 8日間でも失敗するケース（場所指定・申込み・引渡し）
現場のヒヤリハットで多いのは、「場所」の認定を甘く見てしまうケースです。自宅や勤務先、カフェ等で契約すると対象になり得ますが、買主が自らその場所を指定した場合は対象外になり得る、という整理が要注意ポイントです。
つまり、同じ“自宅契約”でも、誰が場所を指定したかで結論が変わり得るので、提案経緯の記録（メール、申込書の欄、面談メモ）を残す運用が効きます。
また、申込みと契約が別日・別場所のときに、どちらを基準に判断するかが混乱を生みます。申込みを事務所等で行っていた場合、後日自宅で契約書に署名押印してもクーリングオフ対象外となり得る、という説明が実務上の争点になります。ss-up+1
ここを誤ると「自宅で契約したのに8日で解除できないのか」という不信感に直結するため、申込み時点から場所要件を含めて説明を揃えるのがクレーム予防になります。
さらに、引渡しと代金全額支払いが完了してしまうと、たとえ8日以内でも宅建業法37条の2のクーリングオフは使えません。
決済・引渡しが近い案件ほど「時間がないから今日まとめて」になりやすく、結果として顧客側が焦って判断し、後で揉める構図もあるため、社内としては“決済前の解除導線（手付解除やローン特約）”も並行して説明できる体制が安全です。
クーリングオフ 期間 8日間の独自視点：営業現場の「証跡設計」（交付日・説明・電子化）
検索上位の記事は制度説明で止まりがちですが、実務で差が出るのは“証跡の設計”です。8日間の起算が書面交付日に連動する以上、「いつ交付したか」が曖昧だと、期限の争いが起きた瞬間に一気に不利になります。
紙交付なら受領印・受領日、電子交付なら送信ログ・閲覧ログ等、社内監査でも説明できる形で「交付日が動かない」運用を作るのが、結局は現場を守ります。
もう1つ、説明トークの設計も効きます。「クーリングオフできます／できません」を断定して言い切ると、場所要件・申込み要件の微妙なケースで後から矛盾が生まれがちです。
そこで、重要事項説明とは別に、社内の定型文として「適用は売主属性・場所・引渡しと支払い状況等の要件で決まる」「期限は告知書面交付日を含め8日」と“条件付きで同じ言い方”を徹底すると、属人ミスが減ります。
最後に、買主側の行動としては「早めに書面を発する」一択ですが、売主側（宅建業者側）も、クーリングオフが来たときに感情的に押し返すより、要件チェック→証跡確認→返金・解除の事務処理までのフローを整備しておく方が、炎上と行政リスクを抑えやすいです。
（参考リンク：不動産のクーリングオフ要件と8日・発信の扱いを、条文引用付きで確認できる）
manabu不動産投資（宅建業法37条の2の条文引用と実務整理）
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