極度額の連帯保証人と法人契約
法人代表者が保証人でも極度額なしは違法になります
極度額が必要な連帯保証人と不要なケース
2020年4月1日施行の改正民法により、個人が連帯保証人となる根保証契約には極度額の設定が義務化されました。極度額とは、連帯保証人が負担する責任の上限額のことです。この規定は不動産賃貸借契約においても適用されますが、保証人が個人か法人かによって扱いが大きく異なります。
法人が連帯保証人となる場合、極度額の設定は不要です。保証会社などの法人保証では、従来どおり極度額を定めなくても保証契約は有効に成立します。これは民法465条の2が「保証人が法人でないもの」と明記しており、法人保証を対象外としているためです。
一方、法人契約であっても代表取締役など個人が連帯保証人になる場合は話が別です。
極度額の設定が必須です。
たとえば月額賃料20万円、管理費5万円の物件で代表者個人が保証人になるケースを考えてみましょう。
賃料と管理費の合計は月額25万円。
これに消費税を加えると27.5万円になります。極度額を24ヶ月分で設定すると660万円となり、この金額が保証人の責任上限になります。
極度額を定めない個人根保証契約は無効です。保証契約そのものが成立せず、保証人に対して一切の支払いを請求できません。これは不動産業従事者にとって深刻なリスクといえます。
契約書には「連帯保証人は極度額○○円を限度として、本契約に基づく賃借人の債務一切について連帯して保証する」といった文言を明記する必要があります。極度額は具体的な金額で記載しなければならず、「賃料の相当額」といった曖昧な表現では無効となる可能性が高いでしょう。
法人契約で保証会社を利用する場合も、極度額の設定は不要です。保証会社は法人であるため、改正民法の対象外となります。ただし実務では、保証会社と代表者個人の連帯保証を併用するケースも少なくありません。この場合、代表者個人には極度額の設定が必要です。
法務省の民法改正パンフレットでは、保証に関する新ルールの詳細が解説されており、実務対応の参考になります。
極度額の相場と具体的な設定方法
極度額の金額について、法律上の明確な基準はありません。当事者間の合意で自由に設定できますが、実務では一定の相場が形成されています。
全国賃貸住宅経営者協会連合会の調査によれば、極度額を賃料24ヶ月分に設定する管理会社が最も多く、全体の約60％を占めています。次いで12ヶ月分が約15％、36ヶ月分が約10％です。24ヶ月分が実務のスタンダードといえますね。
事業用物件では、極度額をより高く設定する傾向があります。賃料24ヶ月分から48ヶ月分の範囲で設定されることが多く、物件の規模や賃料によっては数百万円から数千万円に達することもあります。オフィスビルや店舗では月額賃料が数十万円から数百万円になるケースも珍しくないため、極度額も相応に高額になるわけです。
極度額の算定根拠として、過去の裁判例における連帯保証人の負担額が参考になります。裁判所で実際に連帯保証人が負担することが確定した未払い賃料等の平均は、約13.2ヶ月分とされています。つまり、実際のリスクは12～13ヶ月分程度ということですね。
それでも24ヶ月分が主流となっているのは、以下のような理由からです。
• 未払い賃料だけでなく、原状回復費用や損害賠償も含める必要がある
• 明渡しまでの期間を考慮すると、滞納期間が1年を超える可能性がある
• 保証人の責任範囲を明確化し、貸主の安全性を確保する
極度額の上限についても注意が必要です。法律上の明確な上限はありませんが、あまりに高額な極度額は公序良俗違反（民法90条）として無効となる可能性があります。たとえば月額10万円の物件で極度額を5,000万円とするような設定は、保証人に過度な負担を強いるものとして無効とされる恐れがあるでしょう。
極度額は契約時点で確定させる必要があります。「将来の賃料改定があった場合はそれに応じて極度額も変更する」といった条項は、極度額が確定していないと判断される可能性が高いです。
実務対応としては、契約書や保証契約書に極度額を明記するだけでなく、連帯保証人となる個人に対して極度額の意味と金額を十分に説明することが重要です。保証人が極度額の内容を理解しないまま契約すると、後日トラブルになる可能性があります。
「賃料24ヶ月分＋50万円」「賃料24ヶ月分＋300万円」といった設定方法もあります。これは原状回復費用や損害賠償を別途見込むものです。ただし、極度額は一つの金額として確定させる必要があるため、「賃料24ヶ月分（660万円）＋原状回復費用50万円＝極度額710万円」といった形で記載します。
極度額を複数の連帯保証人で分割することはできません。連帯保証人が2名いる場合、それぞれが極度額まで全額保証する義務を負います。たとえば極度額600万円で連帯保証人が2名なら、各人が600万円まで保証責任を負うことになり、合計1,200万円の保証枠が確保される計算です。
極度額設定時の情報提供義務とその違反リスク
改正民法では、極度額の設定だけでなく、主債務者から保証人への情報提供義務も新設されました。これは民法465条の10に規定されており、事業のための債務について個人に保証を委託する場合に適用されます。
法人が賃貸借契約を締結し、代表者や第三者個人に保証人を依頼する際、法人は保証人となる個人に対して以下の情報を提供する義務があります。
• 財産及び収支の状況
• 主債務以外の債務の有無、金額、履行状況
• 主債務の担保として他に提供するものがあるときは、その内容
これは契約時の情報提供義務です。法人借主は、保証人候補者に対して自社の財務状況を正直に開示しなければなりません。
情報提供義務違反があった場合、保証人は保証契約を取り消すことができます（民法465条の10第2項）。ただし、取消しができるのは「債権者（貸主）が主債務者による情報提供義務違反を知っていた、または知ることができた場合」に限られます。
実務上、貸主としては以下の対応が求められます。
まず、契約時に主債務者（借主法人）から保証人への情報提供が適切に行われたか確認することが必要です。具体的には、情報提供義務を果たしたことを証する書面を作成し、保存しておくべきでしょう。
書面には、主債務者が保証人に対して財産状況等の情報を提供した日付、提供した情報の内容、保証人がその情報を受領したことを記載します。主債務者と保証人の双方に署名・押印してもらい、貸主も控えを保管する流れです。
情報提供義務は主債務者（借主）の義務であり、貸主の義務ではありません。しかし、情報提供が適切に行われなかった場合、保証契約が取り消されるリスクは貸主が負います。だからこそ、貸主としても情報提供の実施を確認し、証拠化しておく必要があるわけです。
第三者保証の場合は特に注意が必要です。代表者以外の親族や知人が保証人になる場合、主債務者である法人の財務状況を保証人が正確に把握していないケースが多いためです。このような場合、情報提供義務違反を理由とした保証契約の取消しリスクが高まります。
なお、法人代表者が自社の債務を保証する場合、情報提供義務は適用されません（民法465条の10第3項）。法人代表者は当然に自社の財務状況を知る立場にあるためです。
これは実務上重要なポイントといえます。
契約後も情報提供義務は続きます。保証人から請求があった場合、貸主は主債務の履行状況について情報提供する義務を負います（民法458条の2）。
これは保証人が法人の場合にも適用されます。
さらに、主債務者が期限の利益を喪失した場合、貸主は2ヶ月以内に保証人へ通知する義務があります（民法458条の3）。期限の利益喪失とは、たとえば賃料を3ヶ月滞納して一括払いを請求されるような状況です。この通知を怠ると、通知するまでの遅延損害金について保証人に請求できなくなります。
神戸湊川法律事務所の解説では、情報提供義務の具体的な運用方法が詳しく説明されています。
極度額と法人契約の更新・継続時の取扱い
2020年4月1日以前に締結された賃貸借契約については、極度額の設定がなくても連帯保証契約は有効です。改正民法の施行日より前の契約には旧法が適用されるためです。
問題は、施行日以降に契約更新があった場合の扱いです。この点については実務上の混乱が見られましたが、現在では以下のように整理されています。
賃貸借契約が法定更新された場合、保証契約も自動的に継続します。このとき、保証契約は「新たな契約」ではなく「従前の契約の継続」と解釈されます。したがって、2020年4月1日以前に締結された保証契約であれば、その後に法定更新があっても極度額の設定は不要です。
旧法が適用され続けます。
合意更新の場合も同様です。最高裁判例（平成9年11月13日）によれば、賃貸借契約の合意更新があっても、連帯保証契約は別途更新手続きをしない限り自動的に継続されます。したがって、施行日以前の保証契約は、合意更新後も極度額なしで有効です。
ただし、更新時に保証契約を新たに締結し直す場合は話が別です。これは「新規の保証契約」となるため、2020年4月1日以降であれば極度額の設定が必須となります。
実務上の判断基準は以下のとおりです。
【極度額設定が不要なケース】
• 2020年3月31日以前に締結された保証契約で、賃貸借契約が法定更新された場合
• 2020年3月31日以前に締結された保証契約で、賃貸借契約が合意更新されたが保証契約書に署名・押印していない場合
【極度額設定が必要なケース】
• 2020年4月1日以降に新たに保証契約を締結する場合
• 更新時に保証人に改めて保証契約書への署名・押印を求める場合
更新時に保証人の署名・押印を求めると、「新たな保証契約の締結」と解釈されるリスクがあります。そのため、既存の保証契約を継続させたい場合は、更新時に保証人から署名をもらわない方が安全です。
しかし、これには別のリスクがあります。極度額の定めがない旧法適用の保証契約では、保証人の責任が無制限に続くことになります。保証人にとって不利な状況が続くため、後日トラブルになる可能性があるでしょう。
そこで実務対応としては、既存契約であっても更新のタイミングで極度額を設定する覚書を交わすことが推奨されます。「本保証契約について、今後の保証債務の極度額を○○円とする」といった内容の覚書を作成し、貸主・借主・保証人の三者で合意します。
保証人の交代があった場合も注意が必要です。たとえば代表者が交代し、新代表者が新たに保証人になる場合、これは完全に新規の保証契約となります。2020年4月1日以降であれば、極度額の設定が必須です。
旧保証人の責任範囲も問題になります。代表者が交代した場合、旧代表者の保証責任はどうなるのでしょうか。保証契約書に「代表者を退任した場合は保証人としての地位を失う」といった条項がない限り、旧代表者の保証責任は継続します。退任後も、在任中に発生した債務については保証責任を負い続けるわけです。
この問題への対策として、新旧代表者の交代時には以下のような対応が考えられます。
• 旧代表者との保証契約を合意解除する覚書を作成する
• 新代表者との間で新たに保証契約を締結する（極度額の設定が必須）
• 保証会社の利用に切り替え、個人保証を不要とする
保証会社への切り替えは、極度額管理の煩雑さを避ける有効な方法です。法人保証であれば極度額の設定が不要なため、更新時の手続きが簡素化されます。
極度額設定における不動産業者の実務リスク管理
不動産仲介業者や管理業者にとって、極度額の設定ミスは深刻な業務リスクになります。極度額の設定がない、または不適切な保証契約を締結してしまうと、貸主に対する善管注意義務違反として損害賠償責任を問われる可能性があるためです。
実務上よくあるミスのパターンを見ていきましょう。
極度額の記載漏れが最も多い失敗例です。契約書の雛形を更新せず、旧様式のまま使用してしまうケースがあります。特に2020年4月以降しばらくは、改正民法への対応が不十分な事業者も見られました。現在でも、テンプレートの更新漏れによるミスは発生しています。
極度額の金額が不確定というミスもあります。「賃料の24ヶ月分相当額」といった記載では、将来賃料改定があった場合に極度額が変動するのか不明確です。極度額は契約時点で確定した金額でなければなりません。正しくは「金660万円（契約時の月額賃料275,000円の24ヶ月分相当）」といった記載にします。
情報提供義務の確認漏れも問題です。第三者保証の場合、主債務者から保証人への情報提供が適切に行われたか確認し、証拠化しておく必要があります。この手続きを怠ると、後日保証契約が取り消されるリスクがあるのです。
リスク管理として、以下のチェック体制を構築することが重要です。
契約書のチェックリストを作成し、極度額に関する項目を必須確認事項とします。
具体的には以下の項目を含めるべきでしょう。
✓ 保証人が個人か法人かを確認
✓ 個人保証の場合、極度額が具体的金額で記載されているか
✓ 極度額の金額は適正範囲か（賃料の12～48ヶ月程度）
✓ 第三者保証の場合、情報提供義務を果たした証拠書面があるか
✓ 契約締結日は2020年4月1日以降か（経過措置の確認）
極度額に関する説明書を作成し、連帯保証人となる個人に交付することも有効です。説明書には、極度額の意味、設定金額とその根拠、保証人の責任範囲などを平易な言葉で記載します。説明書への署名をもらうことで、保証人が内容を理解したことの証拠にもなります。
管理業者の場合、既存契約の見直しも必要です。2020年3月以前から継続している契約について、保証人の状況を整理しておくべきでしょう。代表者交代や法定更新の有無を確認し、極度額の設定が必要なケースを洗い出します。
貸主への説明責任も重要です。極度額の設定により、連帯保証人から回収できる金額に上限が生じることを貸主に理解してもらう必要があります。従来は無制限だった保証人の責任が、改正法により制限されることになったわけです。
その上で、リスク対策として以下の選択肢を提案できます。
保証会社の併用を検討します。個人連帯保証の極度額が例えば660万円（賃料24ヶ月分）であっても、保証会社を併用すれば貸主のリスクはさらに軽減されます。保証会社は法人なので極度額の制限がなく、契約に定められた範囲で保証責任を負います。
複数の連帯保証人を立てることも一つの方法です。連帯保証人が2名いれば、それぞれが極度額まで保証するため、実質的に2倍の保証枠が確保されます。ただし、保証人の負担が重くなるため、引受けてもらえるかどうかは別問題です。
敷金の増額も検討に値します。極度額の設定により保証人からの回収に限界が生じる以上、初期費用としての敷金を多めに預かることで貸主のリスクを軽減できます。
定期的な研修も欠かせません。民法改正の内容は複雑で、実務への影響も大きいため、社内で定期的に勉強会を開催するなど、知識のアップデートが必要です。特に新入社員や中途採用者には、極度額に関する基礎知識を確実に習得させるべきでしょう。
三井住友トラスト・資産のミライ研究所のコラムでは、極度額設定に関する実務対応が具体的に解説されており、業務マニュアル作成の参考になります。
トラブル事例から学ぶことも重要です。極度額の設定ミスにより保証契約が無効となり、貸主が多額の損害を被ったケースでは、仲介業者や管理業者に対して損害賠償請求がなされています。こうした事例を社内で共有し、同じミスを繰り返さないよう注意喚起を続けることが大切です。
極度額に関する相談窓口を明確にしておくことも推奨されます。現場の担当者が判断に迷った場合、すぐに法務担当者や顧問弁護士に相談できる体制を整えておけば、ミスを未然に防げる可能性が高まります。
契約書の作成・審査を複数人で行うダブルチェック体制も有効です。一人の担当者だけでは見落としが生じる可能性があるため、別の担当者や上司が必ず内容を確認する仕組みを作ります。特に極度額の記載については、金額の妥当性まで含めて確認すべきでしょう。
システム化も検討の余地があります。契約書作成システムに極度額の自動計算機能や記載漏れアラート機能を組み込めば、人為的ミスを大幅に減らせます。賃料を入力すると極度額の推奨値が自動表示されるような仕組みがあれば、実務は格段に楽になるはずです。
このように、極度額の設定は単なる契約書の記載事項ではなく、不動産業者にとって重要なリスク管理項目となっています。適切な知識と体制整備により、トラブルを未然に防ぐことが求められるわけです。
