共有物分割請求の拒否と対処
協議段階で相手から「分割禁止特約があるので5年間は拒否できる」と主張されても、契約の更新時期を確認していないと6年目以降に突然訴訟される損失リスクがあります。
共有物分割請求とは何か基本を理解する
共有物分割請求とは、複数人で共有している不動産などの財産を、法的に分割して単独所有にする手続きです。民法256条1項本文では「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる」と定められており、共有者であれば誰でも行使できる強力な権利となっています。
不動産業従事者として知っておくべき点は、この権利が非常に強く保護されているということです。かつて森林法には共有物分割請求権を否定する規定がありましたが、最高裁判所によって憲法違反で無効と判断されたほどの強力な権利になります。つまり、共有物分割請求が行われた場合、基本的には何らかの形で共有状態を解消しなければなりません。
共有不動産に関わる取引では、この請求権の存在を前提に対応する必要があります。例えば相続によって複数の相続人が不動産を共有している場合、いつ誰かが分割請求を行うか予測できません。そのため、顧客に対して共有状態のリスクを事前に説明しておくことが重要です。
請求権の強力さゆえに、共有者間での意見対立が激化するケースも少なくありません。一方が不動産を保持したいと考えていても、他の共有者が分割を求めれば、最終的には裁判所の判断で強制的に共有状態が解消されることになります。不動産業従事者は、この法的仕組みを正確に理解し、顧客に適切なアドバイスを提供できる体制を整えておく必要があります。
共有物分割請求を拒否できない法的根拠
共有物分割請求を拒否できない最大の理由は、民法256条1項本文と民法258条1項の規定にあります。民法258条1項では「共有物の分割について共有者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、その分割を裁判所に請求することができる」と明記されています。
この条文が意味するのは、共有者間で話し合いがまとまらなくても、裁判所に訴訟を提起すれば、裁判所が強制的に分割方法を決定するということです。つまり協議に応じない、または拒否し続けるという選択肢は、法的に認められていないのです。
不動産業従事者が特に注意すべきは、請求を無視した場合のリスクです。共有物分割請求を無視していると、相手方は家庭裁判所に調停を申し立てたり、地方裁判所に訴訟を提起したりします。
調停は必須手続きではありません。
つまり協議段階で無視していると、いきなり訴訟を提起される可能性もあるということです。
訴訟になると、裁判所は「分割しない」という判決を原則として出すことができません。例外的なケースを除き、何らかの分割方法（現物分割、代償分割、換価分割）が命じられます。これは相手が無視を決め込んでいる場合でも同様で、強制的に共有関係を終わらせる判決が下されるのです。
顧客から「相手の請求を無視したい」という相談を受けた場合、不動産業従事者は法的リスクを明確に伝える必要があります。無視することで状況が悪化し、より不利な条件での分割を強いられる可能性があることを説明すべきです。
無視は解決策にはなりません。
共有物分割請求の例外的な拒否事由を把握する
共有物分割請求は原則として拒否できませんが、例外的に拒否が認められるケースが存在します。不動産業従事者として、これらの例外事由を正確に理解しておくことは、顧客対応において極めて重要です。
最も一般的な例外は、共有者全員で「分割禁止特約（不分割特約）」を締結している場合です。民法256条1項ただし書では、5年を超えない期間内であれば分割しない旨の契約が認められています。この特約がある期間中は、共有物分割請求が認められません。ただし注意すべき点は、特約の期間は最長5年であり、更新も可能ですが更新後も5年が上限という点です。
特約を締結する際には必ず登記が必要です。登記がなければ、途中で共有持分を取得した第三者に対抗できません。例えば共有者の一人が自分の持分を不動産業者に売却した場合、登記のない分割禁止特約は、その業者に対して主張できないのです。
権利濫用や信義則違反に該当する場合も、例外的に請求が棄却されることがあります。例えば大阪高裁平成17年6月9日判決では、遺産分割協議において妻が建物で余生を送ることを前提に持分割合を決めたにもかかわらず、夫側が負債整理や攻撃的意図で分割請求を行ったケースで、権利濫用として請求が認められませんでした。
しかし権利濫用が認められる事例は極めて限定的です。不動産業従事者は、顧客に対して「権利濫用で拒否できる可能性は低い」と現実的なアドバイスをすべきでしょう。過度な期待を持たせると、後々のトラブルにつながります。
境界線上の共有物（境界標、囲障、障壁、溝、堀）や清算前の組合財産についても分割請求ができません。これは民法257条や民法676条3項で規定されています。該当するかどうかを確認する際には、物件の性質や法的位置づけを慎重に検討する必要があります。
OSAKAベーシック法律事務所｜不分割合意に関する詳細な解説
共有物分割請求訴訟の費用相場と内訳
共有物分割請求訴訟にかかる費用は、合計で50万円～150万円が相場となっています。不動産業従事者として、この費用感を正確に把握しておくことは、顧客への適切なアドバイスに不可欠です。
弁護士費用が最も大きな割合を占めます。着手金と成功報酬を合わせて40万円～60万円程度が一般的です。弁護士費用の計算方法は、共有持分の時価の3分の1を経済的利益として、民事訴訟の弁護士費用算定基準を適用します。例えば時価6000万円の不動産で持分が2分の1の場合、経済的利益は1000万円（6000万円×1/2×1/3）となり、これを基準に費用が算出されます。
不動産鑑定費用も無視できない支出です。共有物分割請求訴訟では、裁判所が選任した不動産鑑定士による鑑定が行われることがあり、その費用は20万円～30万円程度が相場となります。物件の規模や複雑さによって費用は変動しますが、この金額は必要経費として見込んでおくべきです。
裁判所に納める費用は比較的少額で、印紙代や郵便切手代を合わせて5万円程度です。訴額は固定資産税評価額に持分割合を乗じて算出されますが、建物の場合は1/3、土地の場合は1/6を乗じて算定されます。つまり実際の市場価値よりも訴額は低くなるため、印紙代も抑えられるのです。
費用倒れのリスクにも注意が必要です。対象不動産の価値が低い場合、訴訟費用が分割で得られる利益を上回ってしまう可能性があります。例えば持分評価額が200万円程度の物件で訴訟を起こすと、弁護士費用だけで持分価値の半分近くを費やすことになります。
不動産業従事者は、顧客が訴訟を検討している場合、費用対効果を冷静に分析するようアドバイスすべきです。場合によっては、持分を専門業者に売却する方が経済的に合理的な選択となることもあります。
費用の透明性を保つことが重要です。
共有物分割請求訴訟での分割方法と競売リスク
共有物分割請求訴訟では、裁判所が現物分割、代償分割（価格賠償）、換価分割の3つの方法から選択して分割を命じます。不動産業従事者として、それぞれの方法の特徴とリスクを理解しておくことが重要です。
現物分割は、共有物を物理的に分けてそれぞれの共有者が単独所有する方法です。例えば土地を分筆して、各共有者が区画を取得するケースが該当します。ただし建物の場合は物理的な分割が困難なため、現物分割が選択されることは少ないでしょう。土地でも形状や接道状況によっては、分割後の価値が大幅に低下するリスクがあります。
代償分割（価格賠償）は、共有者の一人が不動産全体を取得し、他の共有者に対して持分相当額の金銭を支払う方法です。この方法が選択されるには、取得者に十分な支払能力があることが条件となります。支払能力の証明が求められるため、資金調達の目処を立てておく必要があります。
換価分割は、不動産を売却してその代金を共有者間で分配する方法です。判決による換価分割では競売手続きが用いられますが、ここに大きなリスクが存在します。競売での落札価格は、市場価格の6割～7割程度になることが一般的です。仮に市場価格が5000万円の物件であれば、競売では3000万円～3500万円程度でしか売却できません。
競売による差額は、共有者全員にとって経済的損失となります。例えば持分が2分の1ずつの共有者が2人いる場合、市場で売却すれば各自2500万円ずつ得られるはずが、競売では1500万円～1750万円程度しか得られないのです。一人当たり750万円～1000万円の損失は、東京23区内の平均的なワンルームマンション1戸分の価格に相当します。
不動産業従事者として、顧客には競売リスクを具体的な金額で示すことが重要です。「訴訟になると競売の可能性がある」という抽象的な説明ではなく、「あなたの持分が1000万円なら、競売では600万円～700万円になり、400万円近く損をする」と伝えることで、協議での解決を促すことができます。
和解による解決であれば、共有者間で自由に分割方法を決められます。判決を待たずに和解で決着すれば、市場価格での任意売却も可能です。
和解を目指す方が合理的です。
相続相談弁護士サイト｜共有物分割請求と形式的競売のリスク解説
共有物分割請求への実務的な対処法を知る
共有物分割請求を受けた場合、不動産業従事者としてどのように顧客をサポートすべきか、実務的な対処法を理解しておくことが重要です。まず基本原則として、請求を無視せず、早期に対応を開始することが最善の戦略となります。
協議段階での対応が最も重要です。相手方から共有物分割請求の申し入れがあった場合、まずは分割方法について話し合いの場を設けます。この段階では、法的強制力はありませんが、誠実に協議に応じる姿勢を示すことで、有利な条件での合意を目指せます。協議では、現物分割、代償分割、換価分割のどれが最も公平で実現可能かを検討します。
顧客が不動産を保持したい場合、代償分割を提案する戦略が有効です。ただし他の共有者への支払能力を示す必要があるため、事前に資金調達の方法を検討しておくべきでしょう。金融機関からの借入れや、他の資産の売却による資金確保など、具体的な計画を準備することが説得力につながります。
協議が決裂した場合、調停手続きに移行する可能性があります。共有物分割請求は調停前置主義の対象外であるため、調停を経ずに訴訟を提起することも可能ですが、実務上は調停を経由するケースも多く見られます。調停では裁判所の調停委員が間に入るため、感情的な対立を避けて冷静な話し合いができます。
調停でも合意に至らない場合、訴訟に発展します。訴訟になった時点で、弁護士への依頼を強く推奨すべきです。共有物分割請求訴訟は専門性が高く、適切な主張立証がなければ不利な判決を受けるリスクがあります。弁護士費用はかかりますが、それ以上の損失を防ぐための必要経費と考えるべきです。
不動産業従事者独自の対処法として、共有持分の買取業者を紹介するという選択肢もあります。訴訟に巻き込まれたくない顧客や、早期に現金化したい顧客にとって、専門業者への持分売却は現実的な解決策です。ただし買取価格は市場価格より低くなることを明確に説明し、顧客が十分に理解した上で判断できるようサポートします。
予防策として、共有状態になる前に将来のリスクを説明しておくことも重要です。例えば相続案件で複数の相続人が不動産を共有する場合、「共有はトラブルの温床になる」という認識を共有し、可能であれば当初から単独所有にするか、明確な利用・処分ルールを取り決めておくようアドバイスします。
これが顧客満足度の向上につながります。
デイライト法律事務所｜共有物分割請求の手続きと注意点
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