二重譲渡と対抗要件と登記と第三者と悪意者

二重譲渡と対抗要件と登記

二重譲渡で事故を起こさない要点

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結論は「登記の先後」

二重譲渡は原則として、対抗要件である登記を先に備えた側が第三者に優先して権利を主張できます。

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例外は「正当な利益」

背信的悪意者・登記申請妨害など、登記欠缺を主張する正当な利益がない場合は、登記を盾にできません。

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現場は「先に潰す」

物件調査と同時に、売主の処分権限・仮登記・差押え気配・登記申請の段取りを先回りで固めるのが安全です。

不動産の二重譲渡では、同一不動産がAからBへ、さらにAからCへと売られたように「同じ物」が二人以上に譲渡されるため、当事者間で所有権移転の合意が成立していても、第三者との優先関係は対抗要件である登記で決着するのが原則です。

民法177条は「不動産に関する物権の得喪及び変更は…その登記をしなければ、第三者に対抗することができない」と定め、二重譲渡の典型場面で機能します。

ここで重要なのは「契約日が早い＝勝ち」ではなく、「登記を先に備えた側が第三者へ対抗できる」という設計で、現場では“契約より登記段取り”が事故予防の中心になります。

民法177条の「第三者」は、単に当事者以外というだけでなく、「登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者」に限られる、という判例整理が実務の前提です。

この整理により、同じ二重譲渡でも、形式だけ整えて登記を取った者が常に無条件で守られるわけではなく、「第三者に当たるか（正当な利益があるか）」の評価が例外ルートとして残ります。

さらに、民法177条の第三者は自分が登記を持っていることまでは要求されない（第三者として登記欠缺を主張できる場面がある）という点も、机上の理解と現場感覚がズレやすいポイントです。

二重譲渡で第二譲受人が第一譲受人の存在を知っている（悪意）だけでは、原則として民法177条の「第三者」から直ちに排除されず、登記を先に得れば優先され得ます。

ただし、最高裁は「背信的悪意者」は登記欠缺を主張する正当な利益がないとして第三者から除外される、という枠組みを確立しており、単なる悪意より一段強い“不誠実さ”があると評価されると、第一譲受人が登記なしで対抗できる余地が生じます。

不動産実務で意外に効くのは、背信的悪意者の判断が「知っていた」だけでは足りず、取得の動機・態様（妨害目的、異常な廉価、権利関係の攪乱狙いなど）の総合評価に寄りやすい点で、聞き取りメモや経緯資料が後から効いてきます。

背信的悪意者（第三者から除外）の考え方の参考。

不動産登記法5条は、詐欺または強迫によって登記申請を妨げた第三者は「その登記がないことを主張することができない」と定め、登記を取れなかった側を一定範囲で救済する入口になります。

また同条2項は、他人のために登記を申請する義務を負う第三者（受任者や法定代理人など）が、原則として登記欠缺を主張できない場面を定めており、形式優先に見える二重譲渡ルールに“信義則的な歯止め”をかけています。

現場では「売主が協力しない」「書類が出ない」だけでなく、相手方・関係者の言動が登記妨害に当たり得るか（脅し、虚偽説明で申請不能状態を作る等）が争点化することがあるため、やり取りの証拠化（メール、録音、チャットログ）が事故対応の実弾になります。

不動産登記法5条（条文確認）の参考。

二重譲渡事故は「売主が二回売る」という悪質ケースだけでなく、登記の申請・補正・決済の時間差が生む“空白”で起きやすく、対抗要件が整うまでの数日～数週間が最も危険です。

特に、二重譲渡の優劣が登記の先後で決まる構造上、第一譲受人が登記を放置すると、第二譲受人が（背信的悪意者に当たらない限り）登記を取って優先するという帰結が生まれます。

そこで不動産従事者の実務としては、①契約条項で登記協力義務と違約時の措置を具体化、②必要書類の回収を前倒し、③決済即日申請（司法書士手配含む）、④仮登記・処分制限の兆候の点検、を“登記が対抗要件”というルールから逆算して設計するのが、もっとも再現性の高い事故予防策になります。

不動産の二重売買で「悪意」だけでは不法行為責任が当然には出ない（実務の期待とズレやすい）点の参考。