親から子へ土地の名義変更
生前贈与は相続の5倍も登録免許税がかかる。
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親から子への土地名義変更における基本的な方法
親から子へ土地の名義変更を行うケースは、大きく分けて「生前贈与」と「相続」の2つがあります。生前贈与は親が生きているうちに土地を無償で譲る方法で、相続は親の死亡後に遺産として土地を受け継ぐ方法です。
参考）親から子へ土地の名義変更はどうする？親が生きているうちに変更…
どちらを選ぶかで税金や手続きが大きく変わります。生前贈与の場合、贈与契約を締結し、受贈者である子が所有権移転登記を申請します。相続の場合は、親が亡くなった時点で遺言または遺産分割協議に基づいて名義変更を行います。
参考）土地や不動産を親から子へ名義変更した場合の税金はいくらになる…
不動産従事者として顧客にアドバイスする際は、この2つの方法の違いを正確に理解しておく必要があります。特に税金面での差は非常に大きく、安易に生前贈与を勧めると顧客に損をさせる可能性があります。
つまり慎重な判断が必要です。
参考）家や土地の名義変更、生前贈与と相続、あなたにとって本当に『得…
土地の生前贈与に必要な手続きと書類
生前贈与による土地の名義変更では、まず贈与契約書を作成します。その後、法務局で所有権移転登記を申請するための書類を準備します。
参考）不動産を生前贈与で名義変更する時の手続きと税金を解説 – 司…
必要書類には以下のものがあります：
参考）親から子へ土地を名義変更する方法｜生前贈与・相続時の税金や節…
- 登記事項証明書（法務局で取得、1物件600円）
- 固定資産評価証明書（市区町村役場で取得、1通200～400円）
- 親の印鑑証明書（市区町村役場で取得、1通250～300円）
- 子の住民票（市区町村役場で取得、1通200～400円）
- 登記済権利証または登記識別情報通知
書類がそろったら、土地を管轄する法務局に提出します。法務局での手続きは1～2週間程度で完了します。完了後は登記事項証明書を取得して、名義が正しく変更されているか確認しましょう。
贈与者である親の同席が相談時に必要になるケースも多いため、事前に伝えておくとスムーズです。書類の取得や法務局への申請は司法書士に依頼することも可能ですが、報酬が別途かかります。
参考）注意点＆豆知識（贈与による名義変更） – 藤田司法書士事務所…
相続による土地の名義変更手続きの流れ
相続による土地の名義変更では、親の死亡後に相続登記を行います。遺言がない場合、相続の権利がある全員で遺産分割協議を行い、土地を誰が相続するか決める必要があります。
参考）親から子に土地の名義変更をしたい！変更しないリスクはある？
相続登記に必要な書類は以下の通りです：
- 被相続人（親）の戸籍謄本・除籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本
- 相続人（子）の住民票・印鑑登録証明書
- 固定資産評価証明書（1通200～400円）
- 登記事項証明書（1物件600円）
申請内容に不備がなければ、1～2週間程度で登記手続きが完了します。相続登記は2024年から義務化されており、正当な理由なく期限内に登記しないと過料が科される可能性があります。
参考）親名義の土地を相続したら名義変更はどうする？その方法と費用も…
遺産分割協議で土地の相続を約束されていても、相続登記をしないと第三者に所有権を主張できません。他の法定相続人に借金があれば、土地を差し押さえられるリスクもあります。
相続登記は必須です。
生前贈与と相続で異なる登録免許税の負担
土地の名義変更で最も注意すべきなのが登録免許税の違いです。生前贈与の場合、登録免許税は固定資産税評価額の2%、相続の場合は0.4%です。
つまり、生前贈与は相続の5倍の登録免許税がかかります。例えば固定資産税評価額が2,000万円の土地の場合、生前贈与なら40万円、相続なら8万円となり、32万円もの差が生まれます。
参考）不動産の相続と生前贈与はどちらが高くなる？ ｜ グッドエフェ…
さらに生前贈与では不動産取得税も課税されます。税率は1.5～4%で、2,000万円の土地なら約24万円です。
相続の場合、不動産取得税は非課税です。
痛い出費ですね。
参考）相続で不動産取得税はかからない！生前贈与など課税対象となるケ…
合計すると、2,000万円の土地で生前贈与は約64万円、相続は約8万円となり、56万円もの差になります。顧客に生前贈与を提案する際は、この税金負担の差を必ず説明する必要があります。
生前贈与と相続の費用比較の詳細 – 相続と生前贈与の登録免許税・不動産取得税の具体的な計算例
贈与税と相続税の基礎控除額の違い
生前贈与では贈与税が、相続では相続税がかかる可能性があります。
基礎控除額には大きな差があります。
参考）不動産は親が生きているうちに名義変更すべき？生前贈与と相続の…
贈与税の基礎控除は年間110万円です。一方、相続税の基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の人数」と非常に大きくなっています。例えば法定相続人が2人なら4,200万円まで非課税です。
財産の合計額が相続税の基礎控除以下なら、相続税はかかりません。この場合、生前贈与で高額な登録免許税や不動産取得税を払うより、相続を待った方が税金面で圧倒的に有利です。
贈与税の税率は相続税より高く設定されており、同じ金額でも贈与税の方が税負担が大きくなる傾向があります。ただし相続税と贈与税は単純比較できないため、正確なシミュレーションが必要です。顧客の財産状況に応じて専門家への相談を勧めましょう。
相続時精算課税制度の落とし穴
相続時精算課税制度は、2,500万円まで贈与税が非課税になる制度です。
一見便利ですが、大きな落とし穴があります。
参考）相続時精算課税制度｜生前贈与をする前に知るべきメリットとリス…
最も重要なのは、一度選択すると暦年課税に戻れないという点です。相続時精算課税選択届出書を提出すると、その贈与者からの贈与は二度と暦年課税に戻せません。
将来的に収入が減ったり、相続税がかからない見込みになっても、制度を撤回できません。つまり将来の選択肢を今の判断で固定してしまうのです。暦年贈与なら毎年判断でき、状況に応じて止められますが、相続時精算課税は一度選ぶと継続前提になります。
厳しいですね。
参考）相続時精算課税を一度選ぶと「戻れない」本当の意味｜FPきょう…
また、贈与時の不動産評価額が相続財産に加算されるため、資産価値が下落しても生前贈与時の評価額で計算されます。期限までに申告しないと特別控除枠が使えないリスクもあります。制度に縛られる側にならないよう、慎重に判断してください。
相続時精算課税制度の撤回できない仕組み – 制度選択の重要性と注意点の解説
名義変更を放置するリスクと対処法
親名義の土地に子名義の住宅を建てて住むことは可能ですが、名義変更を放置すると深刻なリスクがあります。
第三者に所有権を主張できないという問題があります。親名義のままでは、土地を担保にしてお金を借りたり、売却することができません。遺産分割協議で相続を約束されていても、相続登記をしていないと他の法定相続人に借金があった場合、土地を差し押さえられる可能性があります。
助かりませんね。
2024年から相続登記が義務化されました。正当な理由なく期限内に登記しないと過料が科される可能性があります。顧客に相続が発生したら、速やかに相続登記を行うよう案内しましょう。
対処法として、相続が発生したらまず相続人全員で遺産分割協議を行います。合意ができたら必要書類を準備し、法務局で相続登記を申請します。手続きが複雑な場合は司法書士に依頼するのも一つの方法です。
名義変更は必須だと認識してください。
参考）ミライアス株式会社（MIRAIAS Co.,Ltd.）
不動産従事者が押さえるべき顧客対応のポイント
不動産従事者として顧客に土地の名義変更をアドバイスする際は、安易に生前贈与を勧めないことが重要です。登録免許税が5倍、不動産取得税も課税されるため、相続税の基礎控除内に収まるなら相続の方が圧倒的に有利です。
顧客の財産状況を正確に把握することが必要です。相続財産の合計額が「3,000万円＋600万円×法定相続人の人数」以下なら、相続税は非課税です。この場合、あえて高額な費用がかかる生前贈与を選択する税金上のメリットはありません。
相続時精算課税制度を提案する場合は、一度選ぶと戻れないリスクを必ず説明してください。将来の選択肢を固定してしまう制度であることを理解してもらう必要があります。
結論は慎重な検討です。
税金の計算は複雑なため、正確なシミュレーションが必要なケースでは税理士への相談を勧めましょう。登記手続きについては司法書士の専門領域です。不動産従事者として、適切な専門家につなぐことも重要な役割になります。
生前贈与と相続の選択基準 – 土地の名義変更で損をしないための判断ポイント
親から子へ…: 伝えたい、たくさんの「ありがとう」