離婚に伴う財産分与と税金
離婚後に自宅を渡すと3000万円控除が使えず譲渡所得税が高額になります
離婚時の財産分与における税金の基本原則
離婚に伴う財産分与では、原則として受け取る側に贈与税はかかりません。これは国税庁の指針でも明確に示されており、財産分与は贈与ではなく、夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のための財産分与請求権に基づく給付と考えられるためです。
つまり贈与税は非課税です。
ただし、この原則には重要な例外があります。分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情を考慮してもなお多過ぎる場合、その多過ぎる部分に贈与税がかかることになります。
また、離婚が贈与税や相続税を免れるために行われた偽装離婚と認められる場合には、離婚によってもらった財産すべてに贈与税が課されます。税務署は離婚後の生活実態や財産分与のタイミングなどから総合的に判断するため、形式的に離婚届を提出しただけでは節税にはなりません。
財産分与で現金や預貯金を渡す場合、渡す側にも受け取る側にも税金は発生しません。問題となるのは不動産や株式などの資産を現物で渡す場合です。特に不動産を財産分与する際には、渡す側に譲渡所得税が課税される可能性があることを理解しておく必要があります。
国税庁の公式サイトでは、離婚して財産をもらったときの税金について詳しく解説されています。財産分与の税務に関する基本的な考え方を確認できる重要な参考資料です。
離婚に伴う不動産の財産分与で渡す側にかかる譲渡所得税
不動産を財産分与として渡す場合、渡す側には譲渡所得税が課税される可能性があります。財産分与で不動産を渡す行為は、その時の時価で資産を譲渡したものとみなされるためです。
つまり売却と同じ扱いです。
譲渡所得の金額は「不動産の時価 – （取得費 + 譲渡費用） – 特別控除額」という計算式で算出されます。取得費とは購入代金など不動産を取得したときにかかったお金のことで、建物については減価償却相当額を控除した後の金額を使います。譲渡費用とは不動産を売るためにかかった手数料などのことです。
具体例で説明しましょう。時価6000万円の自宅マンション（取得費5000万円、譲渡費用100万円）を財産分与で渡した場合、6000万円 – （5000万円 + 100万円） = 900万円が課税対象の譲渡所得となります。3000万円の特別控除が適用できれば、この計算結果はマイナスになるため税金はかかりません。
譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって異なります。譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」として20.315%（所得税15.315%、住民税5%）の税率が適用されます。一方、5年以下の場合は「短期譲渡所得」として39.63%（所得税30.63%、住民税9%）という高率の税率が適用されるため注意が必要です。
購入時より値上がりしている不動産を財産分与する場合、譲渡所得税の負担は決して小さくありません。例えば3000万円で購入した自宅が5000万円に値上がりしていた場合、長期譲渡所得として約406万円（2000万円×20.315%）の税金がかかる計算になります。
厳しいところですね。
不動産業従事者として顧客にアドバイスする際には、不動産の購入時期と現在の時価を確認し、譲渡所得税がどの程度発生するかを事前に試算することが重要です。この情報を得た顧客が税負担を軽減するためには、次に説明する3000万円の特別控除の活用が鍵となります。
離婚財産分与で3000万円控除を受けるための要件
居住用財産（マイホーム）を譲渡したときは、譲渡所得から最高3000万円まで控除できる特例があります。財産分与で夫婦で暮らしていた自宅を相手に渡すときも、一定の要件を満たせばこの特例を利用できるため、税負担を大幅に軽減することが可能です。
最も重要な要件は「離婚後に不動産を渡すこと」です。離婚前の財産分与では、渡す相手が配偶者という特別な関係にあたるため、3000万円の特別控除は適用できません。離婚届を提出して法的に夫婦関係がなくなった後に、財産分与を原因とする所有権移転登記を行う必要があります。
自分が住んでいる家屋を譲渡するか、家屋とともにその敷地や借地権を譲渡することも要件となります。以前に住んでいた家屋や敷地等の場合は、自分が住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡する必要があります。
つまり3年以内が期限です。
他の特例を受けていないことも条件です。譲渡の前年・前々年にこの特例やマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰り越し控除の特例の適用を受けていないこと、譲渡の年とその前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないことが求められます。
そして、この特例の適用を受けるためには確定申告が必須です。「不動産の時価 – （取得費 + 譲渡費用）」の結果がマイナスとなる場合は確定申告は不要ですが、この計算結果はプラスで、3000万円の特別控除をすることによってマイナスになるという場合は、確定申告をしなければ特例の適用を受けられません。
確定申告が条件です。
離婚協議書や公正証書、調停調書などで自宅の財産分与について合意をする場合、記載内容に注意が必要です。財産分与の時期（自宅の所有権の移転時期）を離婚後にすることを明記しておかないと、3000万円控除を受けられなくなる可能性があります。
デイライト法律事務所の解説記事では、財産分与の譲渡所得において3000万円控除を受けるための詳細な要件と注意点が専門家の視点から説明されています。顧客への正確なアドバイスに役立つ情報源です。
離婚財産分与で受け取る側にかかる税金と登録免許税
財産分与で不動産を受け取る側には、原則として贈与税や不動産取得税はかかりません。清算的財産分与として不動産を受け取った場合、夫婦の実質的共有財産を清算したにすぎず、不動産を新たに取得したわけではないと考えられているためです。
ただし、扶養的財産分与または慰謝料的財産分与として不動産を受け取った場合は、不動産取得税が課税される可能性があります。財産分与の内容によって課税関係が異なるため、離婚協議書等には財産分与が清算的なものであることがわかるように記載しておくことが望ましいといえます。
財産分与で不動産の名義を変更する際には、登録免許税という税金を納める必要があります。登録免許税の金額は不動産の固定資産税評価額の2%です。例えば固定資産税評価額が2000万円の不動産であれば、登録免許税は40万円（2000万円×2%）となります。
意外ですね。
登録免許税は登記申請人が負担するものですが、実際の負担割合は離婚協議の際に話し合って決めることになります。どちらが負担するかを明確に取り決めておかないと、後でトラブルになる可能性があります。
財産分与で不動産を取得した後は、固定資産税の負担も発生します。固定資産税は毎年1月1日現在に所有者として登記されている人に対して課税され、税額は固定資産税評価額の1.4%が標準です。不動産の評価額によっては年間数十万円という負担になることもあるため、受け取る側はこの維持コストも考慮する必要があります。
財産分与で受け取る額が夫婦の財産形成への貢献度を考慮しても過大と判断された場合、その超過部分には贈与税が課されます。具体的にいくらからが過大とみなされるかは明確な基準がありませんが、原則として2分の1を大幅に超える分与が行われた場合に問題となる可能性があります。
これは使えそうです。
不動産業従事者が顧客にアドバイスする際には、受け取る側の税負担として登録免許税と固定資産税を忘れずに説明することが重要です。特に登録免許税は不動産の評価額によっては数十万円から100万円を超えることもあり、事前に資金を準備しておく必要があります。
離婚に伴う財産分与で不動産業者が提案すべき独自の税務対策
離婚に伴う財産分与で不動産を扱う際、不動産業従事者には税務面での適切なアドバイスが求められます。顧客が税金で損をしないよう、いくつかの実務的な対策を提案することが信頼獲得につながります。
まず、不動産の評価時期の設定が重要です。財産分与の評価基準時は一般的に別居時または離婚時とされますが、不動産市場の動向を見極めて適切なタイミングを選ぶことで、譲渡所得税の額を調整できる可能性があります。不動産価格が下落傾向にある場合は、評価時期を遅らせることで譲渡所得を抑えられます。
結論は時期調整です。
所有期間5年の境界線に近い場合は、譲渡のタイミングを数か月ずらすだけで税率が約半分になることがあります。短期譲渡所得（39.63%）から長期譲渡所得（20.315%）への切り替えは大きな節税効果をもたらすため、離婚協議のスケジュール調整が可能であれば提案する価値があります。
売却して現金化してから財産分与する方法も選択肢の一つです。不動産を現物で渡すと渡す側に譲渡所得税がかかりますが、事前に第三者に売却してから売却代金を分与すれば、売却時に3000万円控除を双方が活用できる可能性があります。ただし売却には仲介手数料や測量費用などのコストがかかるため、総合的な比較が必要です。
住宅ローンが残っている不動産の財産分与では、ローンの扱いが税務に影響します。オーバーローン（ローン残高が不動産価値を上回る状態）の場合、財産分与の対象額がゼロまたはマイナスとなるため、譲渡所得税の問題は発生しません。ローン残高と不動産評価額の関係を正確に把握することが先決です。
不動産鑑定士による正式な鑑定評価を取得することも、将来的な税務調査リスクを軽減する方法です。特に高額な不動産の場合、簡易査定だけでなく不動産鑑定士による鑑定評価書を取得しておくことで、財産分与の時価について税務署から疑義を持たれにくくなります。費用は20万円から50万円程度かかりますが、数百万円の税金が関わる場合には検討する価値があります。
離婚協議と並行して税理士に相談することを顧客に勧めることも、不動産業者としての付加価値になります。財産分与の税務は複雑で、個別の事情によって最適な対策が異なるため、税務の専門家に早い段階から関与してもらうことで、後から予期せぬ税負担が発生するリスクを避けられます。
国税庁の「離婚して土地建物などを渡したとき」のページでは、財産分与で不動産を渡す側の税務について詳しく解説されています。顧客に正確な情報を提供する際の参考資料として活用できます。
不動産業従事者として離婚案件に関わる際は、単に物件の売買や名義変更の手続きを進めるだけでなく、税務面でのリスクや対策を顧客に説明できることが重要です。特に譲渡所得税や3000万円控除の要件については、離婚のタイミングや手続きの順序が税負担に大きく影響するため、早期の段階で適切なアドバイスを行うことが顧客満足度の向上につながります。
