更地固定資産税なぜ高い
住宅用地特例が適用されると固定資産税は安くなりますが、実は更地のままだと年間20万円以上の税負担になることも珍しくありません。
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更地の固定資産税が高くなる住宅用地特例の仕組み
更地の固定資産税が建物付き土地より高額になる最大の理由は、住宅用地特例という税制優遇措置が適用されなくなるためです。この特例は住宅政策の観点から設けられており、居住用の家屋が建っている土地の税負担を大幅に軽減する制度なのです。
建物が建っている土地では、200㎡以下の小規模住宅用地部分は課税標準額が固定資産税評価額の6分の1に、200㎡を超える一般住宅用地部分は3分の1に軽減されます。つまり同じ評価額の土地でも、建物の有無で納税額に数倍の差が生まれてしまうということですね。
参考）なぜ？更地に建物を建てると土地の固定資産税が劇的に下がるカラ…
都市計画税についても同様の軽減措置があり、小規模住宅用地は評価額の3分の1、一般住宅用地は3分の2に軽減されます。建物を解体して更地にすると、これらの特例がすべて適用外となり、評価額の100%が課税標準額になってしまうのです。
空き家を取り壊す際には、この税負担の急増を必ず考慮する必要があります。固定資産税は毎年1月1日時点の状況で課税されるため、年末に解体すると翌年から高額な税金が発生してしまいます。解体のタイミングが税負担に直結するということですね。
参考）更地の固定資産税が高くなるのはなぜ？空き家との比較を含めて解…
更地と建物付き土地の固定資産税計算比較
具体的な数字で更地と建物付き土地の税額差を見てみましょう。土地面積200㎡、固定資産税評価額が3,000万円のケースで計算すると、税負担の違いが明確になります。
参考）固定資産税は土地のみ（更地）だと高い？建物ありとの違いをわか…
建物が建っている場合、小規模住宅用地の特例により課税標準額は3,000万円×1/6=500万円となり、固定資産税は500万円×1.4%=7万円です。これに建物の固定資産税（仮に5万円）を加えても、合計は12万円程度になります。
一方、更地の場合は特例が適用されないため、課税標準額は3,000万円そのままで、固定資産税は3,000万円×1.4%=42万円に跳ね上がります。建物付きと比較すると土地だけで6倍、トータルでも3.5倍程度の負担増です。
都市計画税も含めると差はさらに広がります。都市計画税の税率は0.3%が標準で、建物付き土地なら3,000万円×1/3×0.3%=3万円ですが、更地では3,000万円×0.3%=9万円です。固定資産税と都市計画税を合わせると、更地では年間51万円の税負担になってしまうということですね。
この計算から分かるように、使用予定のない建物を安易に解体すると、税負担が大幅に増加してしまいます。年間30万円以上の税額差が発生するケースも珍しくありません。
参考）https://www.token.co.jp/estate/column/estate-library/298/
更地の固定資産税を駐車場経営で軽減できるか
更地を駐車場にすれば税金が安くなると考える方もいますが、実は月極駐車場やコインパーキングとして運用しても、土地は「非住宅用地(更地)」扱いのままです。住宅用地特例の対象外となるため、固定資産税の評価は更地と変わりません。
参考）更地の固定資産税は駐車場にするとどうなる？計算方法から節税対…
ただし駐車場とアパートを一体化させた場合は例外があります。駐車場をアパートの住人専用とするなど特定の条件を満たせば、200㎡以下の小規模住宅用地として課税標準額が評価額の1/6に軽減される可能性があるのです。この方法を適切に用いることで、税負担を大幅に軽減できるケースもあります。
単独の駐車場経営では税制優遇は期待できませんが、収益を得ることで税負担を実質的に相殺できます。立地によっては月10万円以上の収入が見込める場合もあり、固定資産税の支払いをカバーしながら土地を有効活用できるということですね。
参考）更地の固定資産税を安くする方法 駐車場にすると固定資産税が高…
駐車場にする際の注意点として、アスファルト舗装などの設備投資が必要になることがあります。初期費用と収益性のバランスを慎重に検討し、税理士や不動産の専門家に相談することをおすすめします。法令遵守と実態に即した利用が前提となります。
更地の固定資産税負担を減らす賃貸住宅建築のメリット
更地に賃貸アパートやマンションを建築すると、住宅用地特例が適用されて固定資産税が劇的に下がります。共同住宅の場合、1戸あたり200㎡の小規模住宅用地特例が適用されるため、8戸あれば8戸×200㎡=1,600㎡まで特例の対象になるのです。
参考）固定資産税の小規模住宅用地の特例は200㎡を超えても適用でき…
例えば400㎡の土地に4戸のアパートを建てた場合、土地全体が小規模住宅用地として課税標準額が1/6に軽減されます。固定資産税評価額が6,000万円なら、課税標準額は1,000万円となり、固定資産税は14万円程度まで下がります。更地なら84万円だった税負担が大幅に減少するということですね。
参考）https://www.city.okazaki.lg.jp/1100/1102/1122/p001627.html
賃貸住宅建築には初期投資が必要ですが、家賃収入で固定資産税をカバーしながら資産形成ができます。リノベーションして付加価値を高めれば、より高い家賃設定も可能です。資金に余裕があるかどうかが決め手になってくるでしょう。
参考）負動産の活用アイデア5選！不動産を富動産に変えるためには？
建築のタイミングも重要で、固定資産税の賦課期日である1月1日時点で建物が完成していれば、その年から特例が適用されます。年末の建築完了を目指すことで、税負担の空白期間を最小限に抑えられます。
特定空き家指定で固定資産税が6倍になるリスク回避策
空き家をそのまま放置すると「特定空き家」に指定され、住宅用地特例が適用されなくなって固定資産税が最大6倍に上がるリスクがあります。空家等対策特別措置法により、倒壊の危険がある、著しく衛生上有害、景観を損なっているなどの空き家が対象です。
市町村から助言や指導を受けても改善しない場合、次に勧告がされます。勧告を受けて翌年1月1日までに改善措置を行わないと、特例の適用がなくなって税額が跳ね上がるのです。管理不全の空き家も同様に、指導に応じなければ翌年度から高額な固定資産税が課される可能性があります。
参考）管理不全の空き家も固定資産税が6倍に？特定空き家の現在と空き…
このリスクを回避するには、定期的な管理と修繕が必須です。遠方で管理できない場合は、管理サービスの利用を検討しましょう。月1万円程度の管理費で、特定空き家指定による年間数十万円の税負担増を防げるということですね。
もう一つの選択肢は、空き家を売却して「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」を活用することです。被相続人が居住していた家屋を相続人が売却する場合、譲渡所得から3,000万円(相続人が3人以上なら1人あたり2,000万円)を控除できます。相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までの譲渡が対象です。
参考）【三井のリハウス】売る方｜譲渡所得の計算方法 – 空き家の3…
更地固定資産税を軽減する売却時の特例活用術
相続した空き家を解体して更地にした後でも、適切な手続きを踏めば「空き家に係る譲渡所得の特別控除」を受けられる可能性があります。この特例は更地にした後の売却でも適用されるケースがあるため、税理士に相談することをおすすめします。
特例の適用には厳格な要件があります。被相続人が相続開始直前まで一人で居住していたこと、1981年5月31日以前に建築された建物であること、相続時から売却時まで事業・貸付け・居住に供されていないことなどです。譲渡対価の合計額が1億円以下で、譲渡日の属する年の翌年2月15日までに取り壊しまたは耐震リフォームを完了する必要があります。
自己居住用財産の3,000万円特別控除と併用する場合は注意が必要です。同一年中に相続した空き家と自己居住用財産を売却して両方の特例を使う場合、合わせて3,000万円が控除限度額になります。つまり両方で6,000万円控除できるわけではありません。
特例適用の手続きは2段階です。まず空き家の所在する市区町村で確認書を発行してもらい、その確認書を確定申告書に添付して税務署に提出します。書類の準備には時間がかかるため、売却計画は余裕を持って進めましょう。
更地固定資産税の負担を長期的視点で最適化する方法
更地を長期保有する場合、固定資産税の累積負担は無視できません。年間40万円の税金なら10年で400万円、20年で800万円にもなります。この長期的な視点で土地活用を考えることが重要です。
土地の立地条件によって最適な活用方法は異なります。駅近の好立地なら賃貸住宅建築が有効ですが、交通不便なエリアでは建築費を回収できないリスクがあります。そうした土地では、太陽光発電設備の設置や、地域のニーズに合わせた特殊用途への転用を検討する価値があります。
参考）https://www.ieuri.com/bible/tochi/22985/
売却が難しい「負動産」として認識されている土地でも、発想を変えれば活用の道が開けることがあります。例えばリゾートマンションの管理費滞納部屋を管理組合が競売で取得し、ゲストルームとして再生した事例もあります。固定概念にとらわれず、柔軟な活用方法を探ることが大切です。
どの選択肢を選ぶにしても、専門家への相談は必須です。税理士、不動産コンサルタント、ファイナンシャルプランナーなど複数の視点からアドバイスを受けることで、最適な判断ができます。初期費用、ランニングコスト、税制優遇、将来の資産価値などを総合的に検討しましょう。
更地の固定資産税負担は、適切な対策で大幅に軽減できます。現状を放置せず、早めに行動を起こすことが重要ですね。
