生前贈与家名義変更税金
生前贈与で登録免許税は相続の5倍かかります。
参考）相続と贈与、不動産登記費用が安いのはどっち？税金の違いを徹底…
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生前贈与による名義変更で発生する税金の種類
主な税金は「贈与税」「登録免許税」「不動産取得税」の3つです。相続とは異なり、生前贈与では贈与税の税率が高く設定されているため、税負担が重くなる傾向があります。
参考）生前贈与した不動産の名義変更は必要？費用や税金・必要書類は？…
贈与税には年間110万円の基礎控除があり、この範囲内であれば課税されません。しかし不動産の評価額は通常110万円を大きく超えるため、基礎控除だけでは非課税にはなりません。
つまり課税は避けられません。
参考）実家を生前贈与で名義変更する方法｜税金や手続きまで解説
登録免許税は法務局で名義変更登記を行う際に必ず納める税金で、固定資産税評価額の2％がかかります。一方、相続の場合は0.4％のため、生前贈与では5倍の負担となるのです。
不動産取得税は都道府県が課税する地方税で、生前贈与では課税対象ですが、相続では非課税というメリットがあります。
生前贈与の登録免許税が相続より高額な理由
登録免許税の税率は、不動産の取得原因によって大きく異なります。
参考）登録免許税の全て：税額計算から特例適用まで徹底解説します
相続による所有権移転登記では固定資産税評価額の0.4％が適用されるのに対し、贈与では2％と5倍の税率になります。例えば評価額3,000万円の土地の場合、相続なら12万円ですが、贈与では60万円もの登録免許税がかかります。
この差額48万円は決して小さくありません。評価額5,000万円の不動産なら、相続時20万円に対し贈与時は100万円となり、差額は80万円にも達します。
参考）LIFE BATON
なぜこれほど差があるのでしょうか？相続は故人の財産を受け継ぐ行為であり、意図的な財産移転ではないため税率が低く設定されています。一方、生前贈与は生前に計画的に財産を譲り渡す行為のため、より高い税率が適用されるのです。
不動産従事者として顧客に説明する際は、この5倍という具体的な数字を示すことで、税負担の重さを理解してもらいやすくなります。
差額が大きいですね。
司法書士への報酬も別途4万円から必要となるため、総額では相続時よりもかなり高額になることを事前に伝えておくべきです。
生前贈与で不動産取得税が課税される仕組み
不動産取得税は、不動産を購入・建築・贈与によって取得した際に課される地方税です。
この税金の特徴は、有償・無償の区別がなく、登記の有無にかかわらず課税対象となる点にあります。ただし相続により取得した不動産については非課税となります。
参考）原則相続した土地に不動産取得税はかからない！生前贈与、遺贈の…
生前贈与で不動産を取得した場合、この不動産取得税を支払う必要があります。税率は土地・建物ともに評価額の3％が標準ですが、住宅用の建物によっては軽減措置が適用される場合もあります。
評価額2,000万円の建物なら60万円、1,000万円の宅地なら15万円（軽減後）となり、合計75万円もの不動産取得税が発生する計算です。これは東京ドーム約0.5個分の土地面積に相当する一般的な住宅の例です。
相続時精算課税制度を利用していても、贈与税と不動産取得税は別の種類の税金のため、不動産取得税は納付しなければなりません。
贈与税が非課税でも別途課税されます。
顧客から「贈与税がかからない方法はないか」と相談された場合でも、不動産取得税や登録免許税は別に発生することを必ず説明する必要があります。
税の種類が違うからです。
生前贈与加算の7年ルールが与える影響
2024年から生前贈与加算の期間が3年から7年に延長されました。
参考）相続前7年以内の生前贈与は遡って持ち戻し加算！2024年改正…
このルールにより、相続開始前7年以内に行われた贈与は、原則として相続財産に加算されるようになりました。例えば親が毎年100万円ずつ子どもに贈与していた場合、7年分の700万円が相続財産に戻されることになります。
参考）生前贈与の「7年ルール」とは？相続税への影響や対策をわかりや…
相続開始前3年以内の贈与は全額が加算対象ですが、4年から7年未満の贈与には合計100万円の控除が認められています。これは期間延長に伴う負担増を緩和するための措置です。
参考）【2023年】生前贈与が税制改正！3年から7年へ加算期間が延…
7年ルールは2024年1月1日以降の贈与が対象となります。完全適用は2031年以降の相続からで、それまでは移行期間となっています。
この改正により、生前贈与による節税効果は以前より減少しました。贈与税を支払ったのに、7年以内に相続が発生すると相続税まで追加で支払うことになるケースも出てきます。
痛い出費です。
不動産従事者として顧客に生前贈与を提案する際は、贈与者の年齢や健康状態を考慮し、7年以内に相続が発生する可能性がある場合は慎重に検討すべきです。
早めの対策が基本です。
生前贈与を登記しないことで起きるトラブル事例
生前贈与をしたのに登記を済ませていないと、深刻なトラブルに発展する可能性があります。
参考）相続税の生前対策｜名義整理の失敗例とトラブル対策のコツ – …
典型的な失敗例は、親が「この家は長男にやる」と口頭で伝え、実際に管理も任せていたが、登記変更をしていなかったケースです。親の死亡後、長男は「贈与された」と主張しますが、登記名義は親のままのため、他の相続人が「それは相続財産だ」と主張し遺産分割協議が紛糾します。
法的には、登記がない以上「生前贈与があった」と認められにくく、遺産分割の対象として扱われるのが通常です。贈与契約書があっても、公正証書でない限り証明は容易ではありません。
参考）贈与された不動産を登記しないリスクは？手続の流れや費用などを…
さらに税務上のリスクも深刻です。不動産登記をせずに贈与を隠していても、登記をした時点で贈与があったものと判断される可能性があります。その際、無申告加算税というペナルティが追加で発生し、普通に贈与税を支払うよりも多額の負担が生じます。
参考）不動産を贈与しても登記しなければ税務署にバレない？が通らない…
登記をしないまま放置すると、第三者が登場したり相続が発生したりしてトラブルが起きるリスクが大きくなります。
権利関係が複雑化するからです。
あえて登記をせずに贈与税の負担を逃れようとする行為は、場合によっては脱税とされてしまうため非常に危険です。顧客には贈与後すぐに登記手続きを完了させることの重要性を強調すべきです。
必須の手続きです。
生前贈与と相続の税負担を比較した実務判断
生前贈与と相続、どちらが有利かは個別の状況によって異なります。
登録免許税だけを見ると、相続は0.4％、贈与は2％と5倍の差があります。不動産取得税も相続では非課税ですが、贈与では1.5％～4％課税されるため、合計すると3.5％～6％もの負担になります。
参考）夫婦間の不動産の移動は「贈与」と「相続」のどちらが有利か｜杠…
例えば評価額5,000万円の不動産の場合、相続なら登録免許税20万円のみですが、贈与では登録免許税100万円＋不動産取得税75万円～200万円で、合計175万円～300万円もかかる計算です。
差額は155万円～280万円にもなります。
贈与税については、不動産の評価額が高いほど税率も上がる累進課税が適用されます。一般的に贈与税は相続税よりも高い税率が設定されているため、生前贈与の方法を取る場合は税額が高くなる可能性があります。
厳しいですね。
ただし配偶者への贈与には2,000万円まで非課税となる特例があり、住宅取得資金の贈与にも一定額まで非課税枠が設けられています。これらの特例を活用できる場合は、生前贈与が有利になることもあります。
いいことづくめですね。
不動産従事者として顧客に提案する際は、単純に「節税のため生前贈与を」と勧めるのではなく、具体的な金額を試算して比較することが重要です。税理士と連携し、トータルの税負担を計算したうえで最適な方法を提案しましょう。
専門家の助言が条件です。
また7年ルールの影響も考慮し、贈与者が高齢の場合は相続まで待つ選択肢も検討すべきです。
計画的な判断が原則です。
上記リンクでは、生前贈与加算の詳細なルールと計算方法が解説されています。7年ルールの適用時期や100万円控除の仕組みについて、正確な情報を確認できます。
このPDFでは、2024年からの税制改正の全体像が公式にまとめられています。生前贈与加算期間の延長に関する経過措置や、実務上の注意点が詳しく記載されています。
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