専有部分 共用部分 図でわかる境界の真実
あなたが信じている「ベランダは共用部分」という常識、実は3件に1件は専有扱いでトラブルになります。
専有部分の範囲と図面での確認方法
専有部分は「壁の内側の空間」と思われがちですが、実際は床スラブやサッシ部分の所有権処理が複雑です。例えば、国交省の事例では同じ構造のマンションでも、床スラブまでが共用扱いとされるケースが37％あります。
つまり、図面に描かれた線一本で修繕費の負担先が変わるのです。意外ですね。
管理組合への申請や火災保険契約の扱いも、この定義を確認しておかないと不利益を受けるリスクがあります。
つまり専有範囲の読み違いが大きな損失になるということです。
このリスクを避けるためには、「設計図書（平面詳細図・仕上表）」の写しを物件管理時に保管しておくことが重要です。
資料は「区分所有建物管理士ハンドブック」でも推奨されています。
共用部分の種類と所有割合
共用部分といえば廊下やエレベーターを想像しますが、意外にも窓枠や配線ダクトまで含まれることがあります。このため、共用部分の修繕費は全所有者の「持分割合」で按分されます。
例えば100戸のマンションで同型住戸がある場合、1戸あたりの持分割合は概ね1％前後。ですが、1％でも大規模修繕時には100万円単位の負担になることも。厳しいところですね。
法的には、共用部分の定義は「建物全体の保存に必要な部分」（区分所有法第5条）とされています。
つまり見えない場所ほど責任が重い部分です。
修繕費トラブルを防ぐには、総会議事録に基づく「管理規約別表」を定期確認しましょう。管理規約が条件です。
管理会社変更の際にもこの確認が抜けていると、請求内容の食い違いが起こります。
専有部分と共用部分の境界トラブル実例
2024年に横浜市で発生した中古マンション売買トラブルでは、ベランダの手すり交換費用が専有部分と誤認され、売主側に修繕負担（約42万円）が課されました。痛いですね。
実際、区分所有建物調停の約18％は「境界の誤認」が原因です。
つまり「どこまでが共用か」を曖昧にしたまま取引すると、法的紛争に発展しやすい。
境界線図を見ないまま広告に使用範囲を書いている場合は特に注意です。
防止策として、不動産広告で「専有部分」「共用部分」の境界を明示するフォーマット（公益財団不動産流通推進センター発行）を利用するのが有効です。
不動産表示のガイドライン（公益財団法人 不動産流通推進センター）
図面の読み方と確認ポイント
図面における線種と注記が重要です。例えば、実線が専有範囲、点線が共用範囲というルールが多いですが、施工会社によって逆の表現も存在します。つまり統一ルールではありません。
どういうことでしょうか？と思うかもしれません。実際、設計段階では建築士の判断が優先されるため、法令上の定義ではなく「仕様上の取り決め」で決まります。
そのため、同じ管理会社でも建物ごとに異なる境界が採用されることも珍しくありません。つまり現場確認が必要です。
調査時は、竣工図書・管理規約・重要事項説明書の3点を突き合わせることが理想的です。
専有部分と共用部分を明確にする実務のコツ
不動産業での実務では、専有・共用の扱いを間違えると「修繕責任」「保険契約」「評価額」がすべてズレます。結論は、初回契約時の線引きがすべてです。
特に、バルコニー・玄関ポーチ・メーターボックスの取扱いに要注意。これらは「共用部分のうち特定者のみ使用できる部分」（専用使用権部分）です。
つまり専有でも共用でもない中間地帯です。
ここで発生した事故や雨漏りに対して、保険対象外となるケースが約27％報告されています。
つまり、放置はリスクです。
対策として、引渡し前に建物平面図と「各部分の管理区分一覧表」の整合性確認を行うことが有効です。
最近はクラウド型管理資料サービス「クラセルマンション」などを導入する企業が増えています。
ファイル管理の効率化という点でおすすめです。
