死因贈与契約と相続税の正しい知識
死因贈与契約で不動産を受け取っても、相続税ではなく贈与税が課されるケースがあります。
死因贈与契約の基本と相続税における「みなし相続財産」の扱い
死因贈与契約とは、贈与者が「自分が死んだら財産をあげる」と約束し、受贈者が承諾することで成立する契約です。民法549条の贈与に分類されますが、贈与者の死亡を条件とする点が通常の贈与と異なります。
民法上は「贈与契約」ですが、相続税法上の扱いは異なります。相続税法第9条の2および基本通達の規定により、死因贈与で取得した財産は「遺贈により取得した財産」とみなされ、相続税の課税対象となります。つまり遺言による遺贈と同様に、相続税が適用されるということです。
ここが多くの方にとって意外なポイントです。
「贈与契約だから贈与税だろう」と思いがちですが、実際には相続税が課されます。相続税の基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）が適用されるため、受け取る財産の規模によっては、贈与税より税負担が軽くなるケースもあります。
不動産業に携わる方が顧客に説明する場面では、「贈与税がかかる」と誤った情報を伝えないよう注意が必要です。課税の根拠を正確に理解しておくことが、顧客からの信頼につながります。
| 項目 | 死因贈与契約 | 遺贈（遺言） |
|---|---|---|
| 法的性質 | 契約（民法） | 単独行為（民法） |
| 相続税の扱い | みなし相続財産として課税 | 相続財産として課税 |
| 受贈者の承諾 | 必要 | 不要 |
| 撤回の可否 | 原則として制限あり | 原則自由 |
死因贈与契約と遺贈の違い——不動産登記手続きへの影響
死因贈与契約は民法上「贈与」ですが、効果が発生するのは贈与者の死亡後です。この点で「遺贈」と似た場面が多く、不動産の登記実務においても混同されやすい制度です。
不動産の登記手続きに関しては、死因贈与と遺贈では大きな違いがあります。遺贈の場合、不動産の所有権移転登記を行う際には遺言執行者または相続人全員が登記義務者となります。一方、死因贈与では原則として相続人全員が登記義務者となりますが、契約書で「執行者」を指定していれば、その執行者と受贈者の共同申請で手続きが完了します。
これは実務上、大きな差です。
相続人全員の協力が得られないケースでは、死因贈与の登記手続きが困難になります。特に相続人が複数いて、遺産分割協議が紛糾している場面では、死因贈与契約の執行者指定の有無が手続きのスピードを左右します。
不動産業従事者としては、顧客が死因贈与を検討している段階で「執行者の指定を契約書に明記するよう司法書士や弁護士に相談してください」とアドバイスできると、後々のトラブルを未然に防ぐことができます。
- 📌 執行者の指定がある場合：受贈者＋執行者の共同申請で登記可能
- 📌 執行者の指定がない場合：相続人全員の関与が必要になるリスクあり
- 📌 仮登記を活用：贈与者の生前に「死因贈与の仮登記」を入れておくと、権利保全として有効
死因贈与では、不動産の「仮登記」を活用するケースが多いです。贈与者の生存中に2号仮登記（条件付き所有権移転仮登記）を行っておくことで、将来の本登記に備えることができます。仮登記があれば、第三者への売却や担保設定に対しても対抗力の一定の保護が得られます。
死因贈与契約の相続税計算——不動産評価と小規模宅地等の特例の注意点
死因贈与で取得した不動産は、相続税法上「みなし相続財産」として扱われます。そのため、相続税の申告において通常の相続財産と同様に財産評価を行います。土地は路線価方式または倍率方式で、建物は固定資産税評価額で評価することが基本です。
問題になりやすいのが「小規模宅地等の特例」の適用です。
この特例は、被相続人の自宅や事業用の土地について、一定の要件を満たす場合に相続税評価額を最大80%減額できる制度です（特定居住用宅地等の場合：330㎡まで80%減額）。330㎡の宅地であれば、評価額5,000万円の土地が1,000万円として計算されるほどのインパクトがあります。
ただし、死因贈与で取得した場合は、特例の適用が認められないケースがあります。
国税庁の見解では、小規模宅地等の特例は「相続または遺贈により取得した宅地等」を対象としており、「遺贈」には負担付遺贈・特定遺贈・包括遺贈が含まれます。死因贈与については、一部の判例・裁決例では特例適用が認められていますが、税務署の判断や事案の詳細によって異なります。これは要注意です。
不動産を死因贈与で受け取る予定がある顧客に対しては、事前に税理士へ相談するよう強く勧めることが重要です。80%減額の特例が使えるか使えないかで、納税額が数百万円単位で変わるケースがあります。
死因贈与契約の撤回と相続税申告——顧客トラブルを防ぐ実務上の注意点
死因贈与契約は、贈与者が生前に一方的に撤回できるかどうかについて、民法上の規定が明確ではありません。判例（最高裁昭和47年5月25日）では、「負担のない死因贈与は原則として撤回できる」とされています。一方で、受贈者がすでに何らかの義務を履行している「負担付死因贈与」の場合は、撤回が制限される場合があります。
撤回できるかどうかは契約内容次第です。
不動産業従事者が関わる場面では、たとえば「介護の見返りに不動産を贈与する」という負担付死因贈与の形で契約が結ばれていることがあります。このケースで贈与者が突然「やっぱり撤回したい」と言い出しても、受贈者がすでに介護義務を相当程度履行していれば、撤回が認められない可能性があります。
顧客が「死因贈与を撤回したい」と相談してきた場合、不動産業者として安易に「撤回できます」と断言するのは危険です。負担の有無、契約書の内容、相手方の履行状況によって結論が異なります。必ず弁護士や司法書士への相談を促すことが現実的な対応です。
相続税申告に関しては、死亡した日から10ヶ月以内に申告・納付が必要です。
- 📅 相続税申告期限：被相続人の死亡日から10ヶ月以内
- 📅 期限を超えると：無申告加算税（最高20%）・延滞税が発生
- 📅 死因贈与の場合も同じ期限が適用される
不動産を死因贈与で受け取った受贈者が「手続きが複雑でよくわからない」と放置してしまうケースがあります。申告漏れや期限超過は税務上のペナルティに直結するため、死因贈与契約を交わした顧客には早い段階で税理士・司法書士への相談を勧めるフォロー体制を持っておくと、不動産業者としての信頼性が高まります。
死因贈与契約を活用すべきケースと相続税対策としての独自視点
死因贈与契約は、単なる「遺言の代替手段」ではありません。不動産業従事者の視点から見ると、特定の顧客層に対して積極的に情報提供できる可能性のある制度です。
たとえば「内縁のパートナー」に不動産を残したいケースがあります。法律上の婚姻関係がなければ、内縁のパートナーは法定相続人にはなれません。遺言による遺贈も有効ですが、遺言の場合は遺留分侵害額請求のリスクが伴います。一方、死因贈与は「契約」であるため、法的安定性が高く、受贈者の立場がより明確に保護されます。
内縁関係への財産移転は、死因贈与が有力な選択肢になります。
また「特定の子どもに特定の不動産を確実に渡したい」というニーズにも対応できます。遺言では遺言執行時に相続人間の争いが生じることがありますが、死因贈与では契約という形で受贈者が明確に合意しているため、紛争リスクが下がるケースもあります。
一方で、相続税対策として死因贈与を活用する場合、以下のデメリットも理解しておく必要があります。
- ⚠️ 登録免許税：死因贈与による所有権移転登記の税率は、相続による移転（0.4%）より高い2.0%（贈与と同じ税率）が適用される
- ⚠️ 不動産取得税：相続での取得は非課税ですが、死因贈与では不動産取得税が課される場合がある
- ⚠️ 小規模宅地等の特例：前述の通り、適用に不確実性がある
登録免許税だけで考えると、評価額3,000万円の不動産では相続（0.4%）で12万円、死因贈与（2.0%）で60万円と、約48万円もの差が生じます。この数字を顧客に示すだけでも、制度選択の重要性を実感していただけます。
不動産業従事者として「どの制度を選ぶべきか」を顧客に直接アドバイスするのは税理士・弁護士の領域です。ただし「こうした違いがあります。専門家への相談をお勧めします」という橋渡しの役割を果たすことが、顧客との信頼関係構築において非常に有効です。
相続・贈与の複合的な問題を扱う場合、相続専門の税理士が登録されているマッチングサービス（たとえば「相続税専門の税理士ドットコム」など）を顧客に紹介できるようにしておくと、サービスの付加価値が高まります。
