償却の意味と会計における重要性
法人が減価償却費を計上しないと、翌期以降は永久に経費化できません。
償却とは資産の取得額を費用化する会計手続き
償却とは、企業会計において固定資産の取得に要した支出を、その資産が収益を生み出す期間に分けて費用として配分する会計処理のことです。正式には「減価償却」と呼ばれ、建物や機械設備といった高額な資産を購入した際に、購入年度に全額を経費計上するのではなく、複数年にわたって分割して経費化していきます。
不動産業においては、賃貸物件の建物や設備が主な償却対象です。たとえば5,000万円で取得した鉄筋コンクリート造の賃貸マンション（法定耐用年数47年）を所有している場合、毎年約106万円（5,000万円÷47年）ずつ減価償却費として経費に計上できます。この処理により、実際の現金支出がなくても会計上の費用が発生し、課税所得を抑える効果が生まれるのです。
償却の目的は、費用と収益を適切に対応させることにあります。建物は購入後も長期間にわたって家賃収入を生み出し続けますから、その取得費用も収益が発生する期間に合わせて配分するのが合理的です。
つまり費用収益対応の原則ですね。
不動産会社が物件を取得する際には、この償却の仕組みを理解しておくことで、長期的な収支計画や節税対策が立てやすくなります。適切な償却処理は、金融機関からの融資審査においても、財務状況を正しく示す重要な要素となるのです。
償却の対象となる資産と対象外の資産
償却の対象となる資産には明確な要件があります。事業用として使用され、時間の経過や使用によって価値が減少し、使用可能期間が1年以上で、取得価額が原則10万円以上の固定資産が該当します。不動産業では、建物本体、建物附属設備（電気設備、給排水設備、エレベーターなど）、構築物（駐車場のアスファルト舗装、塀、門扉など）が代表的な償却資産です。
一方で、土地は償却の対象外となります。土地は使用しても物理的に劣化せず、時間の経過によって価値が減少しないという考え方が根底にあるためです。同様に借地権、地上権、地役権といった土地の上に存する権利も非償却資産として扱われます。
不動産を一括で購入した際には、必ず土地と建物の価格を分けて把握する必要があります。売買契約書に土地・建物の内訳が記載されていない場合は、固定資産税評価額の比率や不動産鑑定評価などを用いて按分計算を行います。この按分比率の設定が不適切だと、減価償却費の計上額に大きな差が生じるため注意が必要です。
建物附属設備を建物本体から分離して償却することも可能です。建物本体の耐用年数が47年（RC造事務所用）であるのに対し、建物附属設備の多くは15年程度の耐用年数となります。設備部分を分離することで、年間の償却額が増え、より早期に費用計上できるメリットがあります。一般的には「建物躯体80%、設備20%」という比率で分けるケースが多いです。
国税庁の主な減価償却資産の耐用年数表で、各種資産の法定耐用年数を確認できます。不動産の構造や用途によって耐用年数が細かく定められていますので、物件取得時には必ず参照しましょう。
償却の計算方法は定額法と定率法
減価償却費の計算には定額法と定率法という2つの方法があり、それぞれ特徴が異なります。定額法は毎年同じ金額を償却していく方法で、計算式は「取得価額×定額法の償却率」です。たとえば取得価額2,000万円、耐用年数47年（償却率0.022）のRC造建物なら、毎年44万円（2,000万円×0.022）の減価償却費を計上します。
定率法は未償却残高に対して一定率を掛ける方法で、初年度の償却額が最も大きく、年々減少していきます。計算式は「未償却残高×定率法の償却率」です。同じ2,000万円の資産でも、定率法（耐用年数10年、償却率0.200）なら初年度は400万円、2年目は320万円と逓減していきます。
個人事業主は原則として定額法、法人は原則として定率法が適用されます。ただし建物や建物附属設備、構築物は法人でも定額法しか選択できません。これは平成28年度税制改正で定められたルールです。
定率法を選択すると初期の償却額が大きくなるため、物件取得直後の税負担を軽減できます。投資資金の早期回収を重視するなら定率法が有利です。一方、定額法は毎年の償却額が一定なので、長期的な収支計画が立てやすく、財務状況も安定して見えます。どちらを選ぶかは事業戦略次第ですが、税務署への届出が必要なので、物件取得時に慎重に検討すべきですね。
中古物件を取得した場合は、法定耐用年数ではなく見積耐用年数を使えます。簡便法では「（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×0.2」で計算し、2年未満は切り上げて2年とします。築25年の木造アパート（法定耐用年数22年）なら「（22年－22年）＋22年×0.2＝4.4年→4年」となり、年間の償却額が大幅に増えます。
償却の仕訳処理は直接法と間接法
減価償却費を帳簿に記録する方法には、直接法と間接法の2種類があります。直接法は固定資産の帳簿価額から直接減価償却費を差し引く方法で、仕訳は「借方：減価償却費／貸方：建物」となります。
シンプルで分かりやすいのが利点です。
しかし直接法には大きな欠点があります。償却を続けると建物勘定の残高がどんどん減っていき、取得価額がいくらだったのか帳簿上で分からなくなるのです。5,000万円で取得した建物を10年間償却すると、建物勘定の残高だけでは当初の取得価額が判別できません。
そこで実務では間接法が広く使われています。間接法は「減価償却累計額」という勘定科目を使い、仕訳は「借方：減価償却費／貸方：減価償却累計額」とします。建物勘定は取得価額のまま残り、減価償却累計額が毎年積み上がっていく形です。
貸借対照表には「建物5,000万円」と「減価償却累計額△1,000万円」が両方表示され、現在の簿価（4,000万円）が一目で分かります。金融機関への提出資料としても、取得価額と償却状況が明確なので評価されやすいのです。
間接法が原則ということですね。
不動産賃貸業では、物件ごとに減価償却の管理が必要です。複数の物件を所有している場合、固定資産台帳で物件別に取得価額、耐用年数、償却率、償却累計額を記録し、毎年の決算時に正確な減価償却費を計算します。会計ソフトを使えばこの作業は大幅に効率化できますが、基本的な仕組みの理解は不可欠です。
償却資産税の申告義務と不動産業の実務
不動産賃貸業を営む場合、固定資産税とは別に「償却資産税」の申告義務が生じます。償却資産税とは、土地と建物以外の事業用資産にかかる固定資産税の一種で、毎年1月1日時点で所有する償却資産を1月31日までに市区町村へ申告する必要があります。税率は1.4%（標準税率）で、課税標準額が150万円未満なら免税です。
不動産賃貸業で申告対象となる主な償却資産は、駐車場のアスファルト舗装、フェンス、外灯、ゴミ置場、自転車置場、外部の給排水設備、ガス設備などです。建物本体や建物と一体となっている設備（内部の電気配線、給排水管など）は固定資産税（家屋）として評価されるため、償却資産税の対象外となります。
ここで重要なのが、建物附属設備の区分です。建物として一体評価されるか、償却資産として別途申告が必要かは、設備の種類や取り付け方によって判断が分かれます。たとえば後付けで設置したエアコンや、取り外し可能な照明器具などは償却資産として申告するケースがあります。判断に迷う場合は、固定資産税を所管する市区町村の資産税課へ確認するのが確実です。
償却資産税の申告漏れは、自治体の実地調査で発覚することがあります。申告していなかった資産が見つかると、最大5年分を遡って課税され、過少申告加算金が課される可能性もあります。金額的には数万円から数十万円程度ですが、適正な申告を心がけるべきですね。
不動産会社が賃貸物件を管理する際には、物件取得時に償却資産に該当するものをリストアップし、取得価額や耐用年数とともに台帳管理することが実務のポイントです。これにより確定申告での減価償却計上と、償却資産税の申告をスムーズに行えます。
不動産業特有の償却リスクと対策の視点
不動産業において減価償却の処理を誤ると、多額の損失につながる可能性があります。最も多い間違いは、土地と建物の按分比率の設定ミスです。建物価格を過大に設定すると減価償却費が増えて短期的には節税になりますが、売却時には多額の譲渡所得税が発生する「デッドクロス」に陥ります。反対に建物価格を過小にすると、毎年の償却額が少なくなり、本来得られる節税効果を逃すことになるのです。
耐用年数の設定ミスも深刻な影響を及ぼします。中古物件の簡便法による耐用年数計算を間違えると、年間数十万円から数百万円単位で償却額がずれることがあります。たとえば本来4年で償却できる築古木造物件を誤って22年の新築扱いで処理すると、年間の償却額は5.5倍も違ってきます。初年度の確定申告で誤った耐用年数を使ってしまうと、翌年以降の修正は複雑になります。
法人の「任意償却」も注意が必要です。法人は税法上、減価償却費を計上するか否かを自由に選べますが、計上しなかった償却費は将来に繰り越せません。赤字の年に償却を見送っても、翌期以降の黒字年度にまとめて計上することはできないのです。つまり償却しないと永久に経費化の機会を失うということですね。
金融機関は任意償却を嫌います。償却費を計上しないと帳簿上の利益は増えますが、企業会計原則に反する処理とみなされ、融資審査で不利になる可能性があります。銀行は実態把握のため、決算書の利益に減価償却費を加算した「償却前利益（EBITDA）」で評価しますので、正しく償却することが信頼につながります。
減価償却に関する判断に迷ったときは、税理士への相談が確実です。特に複数物件を所有する場合や、大型物件を取得する際には、取得前の段階から専門家のアドバイスを受けることで、長期的な節税戦略を構築できます。初期の設定ミスは後から取り返すのが困難ですから、慎重に進めるべきです。
