耐震基準いつから昭和の改正が始まったか
昭和56年築でも旧耐震の物件を新耐震と誤認すると契約トラブルになります。
耐震基準の昭和46年から昭和56年までの変遷
日本の耐震基準は、大規模地震の発生を教訓として段階的に改正されてきました。最初の大きな改正は昭和46年（1971年）に実施されています。この改正は、昭和43年（1968年）に発生した十勝沖地震での被害を受けて行われたものです。
十勝沖地震では、鉄筋コンクリート造の建物が多数倒壊する被害が発生しました。特に、柱のせん断破壊が目立ったため、改正では鉄筋コンクリート造の帯筋の基準が大幅に強化されることになりました。この時点で、柱の補強方法に関する具体的な基準が設けられ、建物の耐震性能が向上したのです。
その後、昭和53年（1978年）には宮城県沖地震が発生しました。この地震でも多くの建物が被害を受け、さらなる耐震基準の見直しが必要であることが明らかになりました。こうした経験から、昭和56年（1981年）6月1日に新しい耐震基準が施行されることになったのです。
つまり新耐震基準です。
新耐震基準では、想定する地震の規模が大きく変わりました。旧耐震基準では震度5強程度の地震に耐えることを目標としていましたが、新耐震基準では震度6強から7程度の大規模地震でも建物が倒壊しないことを目標に設定されました。この基準変更は、建物の安全性を大きく向上させる転換点となったのです。
不動産業に従事する方にとって、この昭和46年から昭和56年の期間に建築確認を受けた物件は、中間的な位置づけとなります。旧耐震基準ではありますが、昭和46年以前の建物よりは耐震性が高い可能性があります。物件の耐震性を評価する際は、この改正の歴史を理解しておくことが大切です。
耐震基準判定で昭和56年の建築確認日が重要な理由
耐震基準の判定において、多くの不動産業者が誤解しやすいポイントがあります。それは、建物の竣工日ではなく建築確認日で判定するという点です。昭和56年6月や7月に完成した建物であっても、建築確認申請が昭和56年5月以前に行われていれば、その建物は旧耐震基準で建てられていることになります。
建築確認から竣工までには、通常数ヶ月から1年以上のタイムラグが生じます。大規模なマンションの場合は、建築確認から完成まで2年以上かかることも珍しくありません。このため、昭和56年から昭和58年頃に竣工した物件は、特に注意が必要です。
建築確認日を確認するには、建築確認済証または検査済証を確認します。建築確認済証には、建築確認申請が受理された日付が記載されています。この日付が昭和56年6月1日以降であれば新耐震基準、それ以前であれば旧耐震基準となるわけです。
物件調査の現場では、売主が建築確認済証を紛失しているケースもあります。そのような場合は、役所の建築指導課などで建築計画概要書の閲覧を申請すれば、建築確認日を確認できます。また、区分所有建物の場合は、建物の表題登記の日付から推測することも可能です。表題登記日が昭和56年12月31日以前であれば、旧耐震基準の可能性が高くなります。
不動産仲介の現場で物件を案内する際、築年月だけを見て「昭和57年築なので新耐震です」と説明してしまうと、後でトラブルになる可能性があります。建築確認日を必ず確認し、正確な情報を顧客に提供することが、不動産業者の責任です。宅地建物取引業法の重要事項説明においても、旧耐震基準の建物で耐震診断が行われている場合は、その内容を説明する義務があります。
耐震基準適合証明書で昭和56年以前物件の価値を高める方法
旧耐震基準の物件には、大きな経済的デメリットがあります。最も大きいのは、住宅ローン控除が適用されないという点です。住宅ローン控除は、年間最大で数十万円の所得税還付を受けられる制度ですが、原則として築年数が一定以下の物件、または新耐震基準に適合している物件でなければ利用できません。
しかし、旧耐震基準の物件でも耐震基準適合証明書を取得すれば、住宅ローン控除の対象となります。耐震基準適合証明書とは、建築士などの専門家が耐震診断を行い、現行の耐震基準と同等の耐震性能があると証明する書類です。この証明書があれば、登録免許税や不動産取得税の軽減措置も受けられます。
耐震基準適合証明書の取得には、まず耐震診断を行う必要があります。耐震診断の費用は、一戸建てで10万円から15万円程度、マンションで5万円から10万円程度が相場です。診断の結果、基準を満たしていれば証明書が発行されます。基準を満たしていない場合は、耐震補強工事を行う必要があり、その費用は物件の状況により100万円から数百万円となることもあります。
不動産業者として重要なのは、この証明書取得のタイミングです。耐震基準適合証明書は、原則として物件の引渡し前に申請する必要があります。つまり、売主が所有している段階で取得しなければなりません。買主が購入後に取得しようとしても、住宅ローン控除などの税制優遇は受けられないのです。
このため、旧耐震物件を仲介する際は、売主に対して早期の証明書取得を提案することが売却成功の鍵となります。証明書取得費用は10万円程度かかりますが、それにより物件が数十万円から100万円以上高く売れる可能性があります。買主にとっても住宅ローン控除で10年間で100万円単位の節税ができるため、双方にメリットがある提案と言えます。
耐震基準適合証明書の取得方法と費用について詳しく解説されています（LIFULL HOME’S）
耐震基準改正後の昭和56年と平成12年の違い
昭和56年の新耐震基準施行後も、耐震基準はさらに改正されています。最も重要な改正が平成12年（2000年）6月1日に施行された、いわゆる「2000年基準」です。この改正は、平成7年（1995年）の阪神・淡路大震災で多くの木造住宅が倒壊したことを教訓として行われました。
阪神・淡路大震災では、新耐震基準で建てられた建物の多くは倒壊を免れましたが、一部の木造住宅は倒壊してしまいました。調査の結果、基礎の仕様や接合部の金物、壁の配置バランスなどに問題があったことが判明したのです。そこで2000年基準では、これらの点が明確に規定されることになりました。
具体的な改正内容としては、まず地盤調査が事実上義務化されました。地盤の状況に応じて、布基礎かベタ基礎かを選択する必要があります。また、柱と梁、土台の接合部に使用する金物の仕様が明確に定められました。さらに、耐力壁の配置バランスを計算で確認することが求められるようになりました。
この改正により、昭和56年から平成12年の間に建てられた新耐震基準の建物と、平成12年以降に建てられた建物では、耐震性能に差が生じることになりました。
特に木造住宅では、その差が顕著に現れます。
熊本地震（2016年）では、2000年基準で建てられた木造住宅の倒壊率は、それ以前の新耐震基準の建物と比べて明らかに低かったというデータもあります。
不動産業者として物件を扱う際は、この3つの基準を理解しておく必要があります。旧耐震（昭和56年5月31日以前）、新耐震（昭和56年6月1日から平成12年5月31日）、2000年基準（平成12年6月1日以降）という3段階です。顧客に対して「新耐震だから安全です」と単純に説明するのではなく、2000年基準との違いも説明できることが、専門家としての価値となります。
耐震基準を踏まえた昭和56年前後物件の売買実務ポイント
旧耐震基準の物件を売買する際、不動産業者が押さえておくべき実務上のポイントがいくつかあります。
まず、物件価格への影響です。
旧耐震物件は、同じ立地・広さの新耐震物件と比較して、10%から40%程度安くなる傾向があります。この価格差は、立地や物件種別によって変動します。
住宅ローンの審査においても、旧耐震物件は不利になります。金融機関によっては、旧耐震物件への融資を行わないところもあります。融資を行う場合でも、担保評価額が低く設定されるため、希望する融資額が下りないケースがあるのです。このため、買主候補が現れた際は、早めに金融機関に事前相談を行うことが重要です。
フラット35の場合、旧耐震物件でも耐震基準適合証明書があれば利用可能です。一部の金融機関では、5階建以下の壁式構造マンションであれば、旧耐震でも融資対象とするところもあります。こうした情報を把握しておくことで、旧耐震物件でもスムーズに取引を進めることができます。
重要事項説明においては、旧耐震基準の建物であることを明確に説明する必要があります。宅地建物取引業法では、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物について、耐震診断の有無とその内容を説明することが義務付けられています。耐震診断が行われていない場合でも、その旨を説明しなければなりません。
また、買主から耐震性について質問を受けた場合は、一定の調査・説明義務が生じます。「古い建物だから地震に弱いでしょう」といった曖昧な説明ではなく、具体的な耐震基準の内容や、耐震診断・耐震改修の方法について説明できるよう準備しておくべきです。説明義務を怠った場合、後日トラブルになれば業務停止などの行政処分を受ける可能性もあります。
売却活動においては、旧耐震であることをデメリットとして隠すのではなく、適切に開示したうえで、物件の魅力を伝える戦略が有効です。立地が良い、リノベーション済みである、管理状態が良好であるなど、耐震基準以外の価値を明確に打ち出すことで、旧耐震物件でも成約につなげることができます。場合によっては、買取業者への売却を提案することも選択肢の一つです。買取の場合、市場価格の70%から80%程度になりますが、確実かつ迅速に売却できるメリットがあります。
国土交通省の宅地建物取引業法解釈・運用の考え方（PDF）で、耐震診断に関する説明義務の詳細を確認できます
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